新摩羯投顾股前瞻

4月13日，东原仁知服务在港交所经过聆讯，标明又一家房企欲经过火拆物业上市的办法登陆港股，取得融资。

不过，自2021年年底，港股物企上市热潮现已显着“遇冷”，不少成功登陆港股的物企也遭受了破发。在这样一个商场低迷的节骨眼上，东原仁知服务的到来好像显得有些“不达时宜”。

赶“末班车”上市，还有苦衷？

东原仁知服务没有赶上“最好的年代”。

自2018年以来，港股迎来数次物管企业分拆上市潮，2020-2021年连续两年物管职业新上市企业超10家，递表和经过聆讯但还未上市的企业在2021年一年就超越30家，包含朗诗、中骏、领地、越秀、新力等多家房企都是“你方唱罢我上台”，热烈得很。

股票APP从房企的视点来讲，在中心屡次着重“房住不炒”、并出台三道红线监管要求的大布景下，房地产融资收紧的趋势现已构成。

经过在审阅相对宽松、门槛相对较低的港股分拆上市，能够满意融资和活动性需求，减轻母公司的债款压力，补偿回款不及时的资金缺口。

而从资本商场的体现来看，运营成绩坚持高增加、一起具有较高出资回报率的物管企业也受到了出资者的喜爱，一度成为港股商场打新的大抢手。2020年，物业新股全年首发PE均值约50倍，其间最高首发PE值乃至抵达120倍。

但到了2021年下半年，跟着房地产职业频频爆雷，架构调整、裁人等风闻频传，以及物管新股在港股商场上的稀缺性下降，物管板块体现显着遇冷，更有多只物业新股连续破发。

到2021年年底，51家上市物管企业股价涨跌幅均匀值为-15.6%，涨跌幅中位数为-21.37%，其间年内股价完成收涨的企业仅有10家。全年新上市的13只物管股中，10只股价均呈现不同程度跌落。

东原仁知服务为何要在这风声鹤唳的关头反其道而行之？在这一行动的背面，其实有着不得已的苦衷。

母公司债款缠身，急需“输血”救急

据股票APP了解，东原仁知服务于2003年建立，并于2004年开端为源自迪马集团的住所物业项目供给物业办理服务。其母公司迪马股份收入的近87%来源于房地产板块，在这场房地产职业的寒流中，迪马股份也遭受了大部分房企的窘境。

依据迪马股份2021年年度成绩预告，公司估计归属于上市公司股东的净赢利为9,015万元左右，与上年同期比较，同比削减95%；归属于上市公司股东的扣非经常性损益的净赢利为-5485万元左右，与上年同期比较，同比削减104%。

2018年-2021年前三季度，迪马股份的毛利率别离为29.92%、28.65%、20.39%和18.34%，显着继续下滑；2021年前三季度，经营总成本则同比添加了67.47%至108.27亿元。与此一起，依据2021年三季度报显现，迪马股份的短期负债总额达85亿元，而其账上的现金及现金等价物只要45.96亿元。

成绩“大变脸”连带着债款压身，迪马股份分拆旗下物管公司上市也实属无奈。

那么，东原仁知服务这只新股的成绩终究怎么，是否能够成为迪马股份的“救命稻草”呢？

营收净利双增，在管面积属职业中游

据股票APP了解，东原仁知服务的首要事务包含物业办理服务、社区增值服务和非业主增值服务。2021年，物业办理服务、社区增值服务和非业主增值服务别离占收益份额为52.7%、24%和23.3%。

聆讯后材料显现，东原仁知服务的收益由2019年的5.59亿元添加约113.4%至2021年的11.93亿元，复合年增加率约为46.1%；于2019年至2021年间赢利别离约为2560万元、8450万元及1.30亿元，复合年增加率约409.4%。

从最中心的物业办理服务来看，2019-2021年东原仁知服务的物业办理服务收益别离为2.57亿元、3.49亿元和6.29亿元，别离占同年总收益的约46.0%、45.6%及52.7%。一起期东原仁知服务物管事务的毛利率别离为17.6%、23.5%和23.1%。

从社区增值服务来看，2019-2021年东原仁知服务的社区增值服务收益别离为1.75亿元、2.04亿元和2.87亿元，别离占31.4%、26.7%和24%。东原仁知服务该事务的毛利率别离为31.4%、34.5%和29.7%。

与港股上市物管企业比较，2021年49家港股物企中，有47家发布了物业办理服务的数据，算计收入932.94亿元，均匀涨幅约42.33%。14家物企的物管服务收入增速超50%。33家发布物管服务毛利率情况的企业中，均匀毛利率水平达23.3%，低于均值水平的物企数挨近一半。与同职业上市公司比较，东原仁知服务的成绩和增速并没有显着优势。

从在管物业项目来看，到2021年12月31日，东原仁知服务有325个在管物业项目，包含住所及非住所物业，掩盖我国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为2820万平方米。其间，133个为住所物业及192个为非住所物业。

陈述期内，公司的在管建筑面积继续增加，于2019年、2020年及2021年12月31日，其别离约为1190万平方米、2110万平方米及2820万平方米。陈述期内，公司办理的物业项目首要坐落重庆、四川省及湖北省，并不断拓宽至其他省份。到2021年12月31日，上述区域发生的收益占物业办理服务总收益的59.0%。

依据乐居股票研究院发布的《2021年港股物企规划排行榜》，东原仁知服务2021年年底的在管面积，其在近50家港股上市物企中排名或将在30多位。

物管职业正转向镇定期

跟着港股上市物管企业越来越多，能够预见的是，港股物管板块将阅历一段较为低迷的调整期，未来物业股的估值将逐步回归到合理水平，且近期也开端大幅度回暖。

从2021年的成绩来看，港股物企营收距离拉大，头部企业强者恒强的趋势益发显着。碧桂园服务、雅日子服务、绿城服务、保利物业、华润万象日子和世茂服务这6家头部企业奉献的收入占港股物企总收入的50.73%。

2021年，物管职业规划竞赛愈演愈烈，职业加快整合。据嘉和家业物业服务研究所计算，2021年职业收并购触及金额增加2倍以上，到达近400亿元，其间合景悠活经过收并购等拓宽方法，取得在管面积完成395.4%的增加，规划增速位居港股上市物企第一位。

社区增值服务成为了职业新的扩张方向。中信证券研报指出，2021年，上市企业社区增值服务收入增速68%，显着高于综合营收增速；社区增值服务收入占比到达16%，毛利占比则到达25%，都较2020年提高2个百分点。

跟着我国经济开展方法由粗豪式开展转向精细化开展，物管职业消费特点逐步增强，其轻财物优势非常显着，仍然是一条长时间远景向好的抢手赛道。

现在，在港股全体走势低迷、商场处于价值凹地的大布景下，出资者宜对具有继续生长潜力的优异物管公司坚持重视，此外，相关房企的生计情况亦是继续影响物管公司估值的中心要素。