万科造“池”：经营、服寿险理赔务类业务支撑未来价值增长

文/新辰

3月30日，万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)发布2021年年度陈述。

2021年，万科完成合同出售金额6277.8亿元；运营收入4528亿元，归属于上市公司股东的净赢利225.2亿元；持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%。

关于净赢利下降的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中指出，“万科守住了安全运营的底线。”他表明，公司坚持“绿档”规划，运营性现金流净额接连13年为正，年底存量融资归纳融资本钱降至4.11%。

在此根底上，郁亮反思内部原因，并提出处理方案，一起清晰表明“2022年有决心完成运营收入和净赢利的企稳上升。”

3月31日，万科举办2021年年报成绩会，郁亮走上台前，进一步反思净利下降的原因，并再次向出资者致歉。一起，郁亮抛出完成2022年成绩“企稳上升”的三大内部根底。

《致股东》亦闪现，未来，住所开发仍将是万科最首要的事务。运营、服务事务的开展，也将为未来价值添加供给更多支撑。在新赛道挑选上，万科将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确以为首要方向。

反省净利下滑内因

年报闪现，万科2021年的净赢利较2020年同比下降45.7%。郁亮反思称，有三个方面的原因，包含毛利率下降、出资收益削减和商场下行带来的计提减值。

此外，3月31日，郁亮在成绩会上针对净利下降弥补了两点原因。其一是万科充沛授权、分布式的特色，造成了办理上离散度大的问题，导致部分项目不及预期，拉低了全体表现，少量项目呈现出资失误。

从事务层面上看，万科进行多赛道一起探究，所面对的难度和支付的本钱超出了开端的预估。“曩昔开发事务添加快度快，一起承当了有关本钱。商场环境改变之后，这些膏火对成绩的影响就显露出来。”郁亮表明。

其间，毛利率下降是财政层面的首要影响因子。2021年，万科全体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除运营税金及附加后的全体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比削减176亿元。

从结构上看，开发事务仍对万科的净赢利具有决定性效果。2021年，受外部环境改变和公司本身要素影响，万科的开发事务毛利总额同比削减189亿元。

郁亮坦言，虽然公司在职业中较早意识到高速添加终将完毕，但公司的行为未能坚决脱节高添加惯性，部分城市呈现出资追高冒进，导致毛利率下滑。

此外，充沛授权、分布式施行是万科过往快速开展的机制保证，在寻求功率优先的高速添加阶段，这一机制能更快地呼应商场、捕捉时机，最大程度地开释前哨战斗力。但随着近年来事务复杂度进步，商场竞赛日趋激烈，城市公司才能的良莠不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了全体成绩。

曩昔一年，万科方面也传来几轮安排和人事调整。

2021年6月，万科在其内部转型开展通气会上宣告，全面加快“开发运营服务偏重”转型，将发动一系列安排和人事安排。将原有的五个区域调整为七个，另一方面，万科研讨与开发专业公会改组为开发运营中心，由张海担任负责人。2021年12月，万科内部发文进行上海区域人事调整。

万科方面指出，职业正面对巨大的应战，需求充沛发挥集团军优势，助力公司在办理盈余年代健康稳健开展。一方面要在安排上加强“一盘棋”制作，全面进步开发事务的联协作战优势；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的工作舞台，以激起团队斗志，打更多硬仗胜仗。

如上意图及拟采纳办法，也在郁亮此次《致股东》中再次得到重申。

郁亮表明，2022年，将采纳坚决、有针对性的举动，全力改变开发事务局势。公司以开发运营本部为主导，推动“一盘棋”制作，处理才能涣散、操盘表现不安稳的问题。

另一方面，公司严厉出资办理，出资向商场更为安稳、团队操盘才能更强的区域会集，进步投前研判的精准度和投后落地完成程度。非开发事务持续进步运营功率和竞赛力，争夺更大的开展空间和更好的报答水平。

郁亮以为，非开发事务将为公司全体赢利率水平供给必定支撑，也为未来不动产商场预备更多合格财物，对接更广泛协作机会。

确认新赛道首要方向

依据年报，2021年，万科全体运营服务事务收入超越400亿元。

郁亮在成绩会上表明，探究上述事务的膏火已大部分交完。本年，非开发事务全体将开端构成正向奉献，运营、服务类事务正逐步构成新的盈余蓄水池。

关于公司曩昔一年非开发事务的表现，郁亮点评称，“经过不断的测验和尽力，今日公司多项事务在添加快度、收益表现、运营功率等方面，均位居各自所属职业前列。”

“万科比较早就意识到，要坚持杰出添加，有必要将视界扩宽，寻觅具有长时间潜力的新赛道。”郁亮表明。

年报闪现，根据必定判别，万科将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确以为新赛道的首要方向。“新赛道的挑选原则是，这些事务有必要可以表现万科的优势或潜力，不能脱离公司的客户根底和才能优势。”郁亮称。

年报发布的一起，万科公告称， 公司于2022年3月3 0日收到中国证监会出具的行政许可受理函，万物云于港交所上市获证监会受理，其将当令提交上市请求。

2021年，万物云的收入初次超越200亿元，同比添加32%。新增的合约面积中，外拓事务占比超越70%，其间商写领域外拓楼盘占比约近80%，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆事例。万物云的事务规划掩盖“住所服务、商企工作、城市服务”全域空间服务。

物流仓储服务方面，该项事务近三年收入复合增速52%。其间，2021年收入32亿元，同比添加69%，安稳期项目NOI(营运净收入)率达6.5%。陈述期内，万纬物流成功引进GIC、淡马锡等闻名组织作为战略出资者。

长租公寓事务上，据万科泄漏，万科泊寓已成为国内规划最大、运营功率最高的会集式公寓运营商之一。近三年收入复合增速40%，其间2021年收入同比添加14%，NOI约为5.3亿元，同比添加193%。在单房运营本钱、费用率、自有途径获客比率等方面，已树立竞赛优势。除本身财物外，泊寓还为294家企工作单位的租借住宅项目供给产策、制作和运营办理服务。

商业事务方面，郁亮表明，印力的办理规划、收入、轻财物办理输出均处于职业榜首阵营。近五年收入复合增速到达20%，其间2021年收入同比添加24%，NOI同比添加17%。在商业最兴旺的长三角地区，印力的在管面积坐落前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年全体NOI率在6%以上。

万科以为，假如只看运营收入和赢利，上述事务在今日以及未来都很难到达房地产开发的平等规划。但随着全社会收益率要求和危险偏好的下降，这些事务能发生安稳现金流的优势开端闪现，以其为目标的多种类型的长时间股权出资开端添加。

“公司投入收益将可以经过多种方法表现，必定程度上构成对成绩的支撑。其根据现金流的财政价值、根据耐性和细分商场扩展的生长价值，将是万科长时间价值添加的重要源泉。”郁亮称。