2024年楼市调控真的可以遏制炒房吗？最新越秀地产资金链最新情况全国楼市调控解读

近幾年,炒房在中國可算不上什麼好詞,這羣炒房客讓樓市泡沫擴大,讓剛需被迫成爲韭菜,影響了樓市正常的市場發展軌跡。2024年最新樓市調控的公佈真的可以剎住炒房之風,讓房價迴歸剛需嗎?

全國樓市最新調控政策:

最近,廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市被住建部約談,廣州就是一箇例子,據國家統計局數據,1月廣州新房環比上漲1%,2月份上漲0.9%,兩百萬套房子兩個月內就上漲了3.8萬套,照此趨勢下去,一年上漲約24萬套,年化率12%,遠高於商業貸款年利率,再比如,寧波2月份同比增長10.1%,東莞3月同比增長11.1%,三月份,全國百城同比增長65個城市,其中東莞、深圳等6個城市同比上漲超過10%,也就是說,8年內房價翻倍,不僅大大提高了銀行貸款年利率,還讓房地產泡沫繼續擴大。

在調控方面,不少專家、媒體提出了全方位的建議,例如,經濟學家任澤平曾提出“以人爲本,控制房價”,其言外之意就是要嚴格控制人口和房屋數量的比例,同時要控制房地產市場的投機行爲,同樣,經濟日報、經濟參考報等媒體也表達了類似的建議:一是要降低房地產的財富屬性,方能從源頭上徹底解決投機取巧的問題;二是要加快建立多層次的住房供應體系,建立與房價相適應的差別化稅率機制,即增加廉租房、公租房等經濟適用房的供應,三是要嚴格執行差別化住房信貸政策,加強稅收和反洗錢措施的運用,加快完善房地產稅收制度,對房價買賣中的巨大差價實行動態調節,換一種方式,也就是不要讓炒房現象發生,以免出現炒房現象。

2024年樓市調控真的可以遏制炒房嗎?

就近年來的調控來看,雖然調控次數衆多,但效果並不理想,不少城市仍大量存在鑽空子炒房現象,不過,從2024年開始,調控一下子就昇華到最高層次,總結起來,調控實際上是“兩手抓”:

第一,限制房地產的“行軍糧草”,不管是向開發商貸款,還是向個人貸款,都要按照銀行的檔次來確定貸款的最高限額,第一次從房地產的角度把銀行分爲五個檔次,從中資大型銀行到村鎮銀行的最高限額依次遞減,分別是中資大型銀行(房地產貸款40%,個人住房貸款32.5%),中資中型銀行(房地產貸款27.5%,個人住房貸款20%),中資小型銀行和非縣域農村合作醫療機構(房地產貸款22.5%,個人住房貸款17.5%),縣際合作醫療機構(房地產貸款17.5%,個人住房貸款17.5%),村鎮銀行(12.5%,個人住房貸款7.5%),在過去的幾年中,許多小開發商貸款的主要來源是中資小型銀行和非縣域農村合作醫療機構,因爲這些銀行都具有一定的地域性質,因此在過去貸款很容易,現在很多銀行對房地產貸款做了集中管理,導致很多開發商不得不另謀出路,比如成立房地產企業,旅遊企業,農業開發企業等等。

第二,在全國範圍內大力整治房地產市場亂象,如銀川,4月銀川市住建局等多部門聯合開展房地產中介市場專項整治,截至目前,共檢查房地產中介機構416家,責令限期整改53家,同時也加大了對違規經營貸和消費貸流入樓市的監管力度,在全國範圍內掀起了一股整治房地產中介市場亂象的熱潮,廣州、深圳、北京等地也相繼發佈了整治措施:從3月1日起,上海銀保監局對轄內16家房地產中介機構進行了專項檢查,發現有123家房地產中介機構違規經營貸和消費貸流入樓市,共計1.39億元的經營貸和消費貸被挪用於房地產市場,爲此,內行人對這一現象進行了一針見血的分析,一方面是經營貸和消費貸流入房地產市場的根本原因是利益驅使(利率差);另一方面,也存在銀行方面自身監管不力的問題,必須分別從銀行方面定“規矩”,督促銀行加強監管,保證資金合理合規。

由此可以得出結論,自2024年以來的房地產調控方向,已不再側重於大力發展房地產,大規模地收緊棚改政策,而是從整體上從房地產內部強化管理,徹底徹底清理房地產市場存在的亂象,給炒房者以沉重的打擊,也就是說,在此輪調控之後,從2024年開始,炒房者將無計可施:

第一,全國房地產本身已經存在着飽和現象,經粗略統計,我國的房地產市場價值已達65萬億美元,與美國、日本和歐盟國家的房地產市場價值相差甚遠,如果單從市場價值來看,實際上還不能說明什麼,但以我國的存量房來看,房地產市場的過剩基本上已經板上釘釘,以我國目前約3.11億套存量房,60%的城市化率,8.3億常住城市人口來看,每個家庭都可以分到1.1套房子,特別是在房地產市場過熱之後,房價仍然高速上漲,明顯偏離了房地產市場的正常發展規律。

第二,房地產市場的利好政策正在收緊,我國房地產市場發展的黃金週期是1998年至2024年,這20年間,之所以會有這樣的說法,是因爲我國在房改前實行的是分房制度,住房要靠發放,而在房改年後,房屋被正式賦予了財富的屬性,可以在市場上自由交易,而且政策對房地產的支持力度也很大,開發商手中有點小資金就可以通過拿地向銀行貸款買房,在這種低拿地成本的時代,炒房和炒地都是有利可圖的買賣,當價格上漲時,當地價和房價都達到最高點之後,政策反而收緊,炒房所需的資金越來越少,甚至沒有資金可以用來炒房,因此,炒房很難繼續下去。

第四,房地產的監管“漏洞”正在逐步修復,特別是以接離婚、經營和消費貸款、掛名等方式炒房的漏洞正在被堵住,比如深圳此前出臺的離婚前三年名下無房才具備購房資格的政策,也如近期出臺的“購房首付款需提供資金來源證明”政策,這些看似不痛不癢的政策,恰巧堵住了炒房者的咽喉,久而久之,那些把希望寄託在炒房上的人,很難從炒房中獲利,如果一意孤行,就很容易被套住,從而揹負債務。

地產黃金髮展週期已經過去,現如今想要從地產行業紅撈金,無異於從鐵公雞中拔毛,作爲投資者,還是要看得更遠些,最好不要把民生產業當成賺錢的利器,臭名遠揚之後還得不償失!

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