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一面是古风古韵、小桥流水，一面是时尚现代、缤纷树立，正如“双面绣”般，姑苏保留了有江南水乡的温婉精巧，也抓住了前史时机，在深重的文化底蕴上，构筑了富有新城。

早年乡镇工业的蓬勃展开，推进姑苏概括实力的快速前进；到上世纪90时代，凭仗时代时机自身优势，姑苏完结经济腾飞，在2011年GDP打破万亿大关，2020年再跻身“两万亿沙龙”，仅次于四个一线城市与重庆，成为耀眼的明星城市。

富于城市活力的姑苏，对人口的吸纳相同弱小。七普数据闪现，2010年-2020年间，姑苏常住人口增加228.8万人，十年增幅为21.8%，总量1274.8万人，位居江苏省首位。

健壮的经济基础，许多的人口支撑，引得许多开发商竞相涌入姑苏，到2020年已有超8成百强房企布局于此。但受制于严峻的调控政策，近年来的姑苏楼市在跌宕中，显得有些沉寂，我国房价行情数据闪现，2017年至2021年，当地整体新房均价从1.76万元/平方米涨至2.13万元/平方米，每年仅坚持千元左右的增幅；明显低于同期的杭州、南京。

尽管在2021年下半年的工作走势和近来疫情的影响下，姑苏楼市颇显疲软，但优异的城市底子面，使其依然坚持着对开发商充分的吸引力。

商场冰点，房贷利率一降再降

3月中旬，姑苏商场已连降多月的房贷利率，再度传出已降至4.6%的消息。

3月14日，第一财经记者从吴中区一项目置业顾问处得知，彼时仅有部分与项目协作的小型银行可以做到这一利率水平。此后，记者地址的一个姑苏购房群中，连续有购房者标明现已以4.6%的利率标准获得了新房告贷。

3月16日，克而瑞发布的调研陈说称，，包含四大行在内，姑苏的房贷利率已广泛下调至4.6%-4.65%。而就在5个月前，姑苏的房贷利率还坚持在6字头，现在已降至5年来的最低点。

在姑苏限购、限售等调控政策下，房贷利率的一降再降就成了促进商场回暖产生了一项要害要素。“终究现在新房价格以及房贷利率都是比较优惠的，关于有需求的客户来说，会加速他们的入市。”某TOP20房企姑苏一线项目人士标明。

一家中型房企姑苏一项目负责人亦走漏，地址项目在以前周末来访仅10组左右，上周末抵达了60组，但这并不意味着商场实在的回暖，“成交只需1-2组”。

克而瑞数据闪现，2022年2月姑苏市区产品居处成交约30.29万平方米，是近两年来的前史新低，环比减少45.37%，同比减少44.2%；而此前1月份，姑苏市区产品居处成交米面积约为56万平方米，尽管同比减少34%，但坚持住了2021年10月份以来月均50万平米的成交量。

在新房均价方面，2月姑苏市区新房成交均价为25616元/平方米，出现环比维稳、同比下跌的态势，这现已是连续第五个月姑苏市区的新房成交均价在2.5万元/平方米左右。

与全国各大城市相同，姑苏的这波下跌行情亦是从2021年下半年打开，许多楼盘连续降价促销，开释优惠，从总价折扣到首付分期，再到“一口价房”、“工抵房”，送车位、送装修包、送家电等多种手段齐上阵，但这些无法阻挡住商场下行的车轮。

第三方安排金刚石房产云数据闪现，2021年上半年姑苏市区单月成交量最高近9000套，而下半年单月最低成交套数缺少4500套，近乎腰斩。

房子出售下挫的层出不穷，姑苏的土地商场全面遇冷。克而瑞核算闪现，2021年5月的首轮会合供地中，超半数地块溢价成交，更有不少房企为前进中标率，注册许多马甲企业参拍；第二轮时溢价地块的比例为16%，第三轮则只剩下8%，大部分地块底价成交；溢价率也从7.23%一路降温至0.6%，参拍企业也从万科、华裔城、中梁、仁恒等房企逐步变为姑苏本地国企。

跟着2022年首场会合供地越来越近，近期姑苏传出调控将有所放松的消息，其间提及打破均价不过4万的天花板等内容。

亿翰智库研讨总监于小雨认为，若限价得以放松，将会增强房价预期，估量对错常有效果的。“因为姑苏不是供需联络和购买自愿的问题，商场的冷清是政策强压的原因，商场一好政策就压下来，需求积累了许多。”

快速过热，政策高压克制虚火

姑苏确有满足的购房需求。“姑苏城市很大，工业分布相对会合，是一个具有一千多万常住人口的大型城市，具有很大一部分外来人口，什么样的购房团体都有，”某华东房企姑苏区域相关负责人介绍，“且跟着工业结构的改动、人口结构的改动，姑苏现阶段的购房需求涵盖了首置、首改、出资、保值等多个层面。”

据一位研讨姑苏商场的不签字分析师介绍标明，除了本地土著、附近郊县组成的客群外，上海的外溢需求，是姑苏楼市购房团体的一个重要组成部分。

在上海大都市圈中，姑苏是距离上海最近的城市之一，且姑苏抵沪的交通办法多样且极为方便，比方贯穿东西的沪宁城际铁路、沪宁高速公路等，更有跨省轨道交通将两城联接。通勤的完结促进许多沪漂选择在姑苏置业。

在上海作业多年但尚无购房资格的袁肖（化名），于2021年末，便在昆山县花桥镇以185万元的总价买下了一套70平方米左右的二手房。而她的房东也因购房资格的问题在2017年时选择在花桥“上车”。

不过，遭到限购政策的影响，袁肖买房前还在姑苏办理了落户。而另一位相同在花桥买了首套房的沪漂则赶在了2016年出台限购政策之前，以仅70万元的低总价买下了一套商住。彼时，正是姑苏逐步调控克制楼市之火，走向理性的转捩点。

姑苏的这轮行情起始于2014年9月份的全面吊销限购。此后伴随降准、降首付等一系列宽松政策，购房者热情高涨，楼市成交量井喷。

克而瑞数据闪现，2015年姑苏产品房共成交1268万平方米，同比大幅上升48%；其间居处成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增加52%和65%，均抵达前史峰值。

地市亦同步堕入张狂。2016年4月初，姑苏一场土拍共出让13幅地块，有40余家房企参拍，地块均匀溢价率达200%；同年9月的土拍上，新城贡献了一宗超百亿元的总价地王，仁恒也以超80%的溢价率拍下来了一宗楼面价达3.87万元/平方米的地块，改写区域地王纪录。

为克制过热的楼市，2016年10月3日，在此前“苏十五条”的基础上，姑苏发布了晋级版的调控政策，外地人购房需供给社保交纳证明且限购一套，本市居民限购三套，并初度将代管县级市昆山、太仓也包含其间。此番政策效果亦旗开得胜，克而瑞数据闪现，当年10月，姑苏的成交量仅41万平方米，环比下滑59%。

值得一提的是，这轮调控中，姑苏对新房价格提出明晰要求，“下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房子成交均价”。据上述分析师介绍，现在姑苏中心板块预售均价不能逾越4万元/平方米，非中心板块则被束缚在3万元/平方米。

在商场降温、供给缺少、需求积压的布景下，2019年一季度，姑苏出现新房求过于供、二手房成交同比大增的情况，土地商场再度大热，同期居处用地成交楼面均价打破1.5万元/平方米，同比上涨25%。

2019年7月，姑苏再度加码调控，出台限售新政，并明晰年内房价涨幅政策有必要控制在5%以内。严峻的调控政策下，姑苏的房价逐步进入了平稳的增加通道。

据世联行发布的数据闪现，2019年8月-12月，姑苏市区新房价格从2万元/平方米涨至2.42万元/平方米，而此后2020年房价走势整体坚持平稳，全年成交均价约为2.56万元/平方米。2021年，跟着商场遇冷，姑苏市区下半年成交逐月走低，均价回落2.53万元/平方米。

事实上，将核算规划拉大至姑苏大市来看，据全国房价行情数据闪现，2017年-2021年间，姑苏整体的新房均价从17559元/平方米上涨至21272元/平方米，均匀每年涨幅缺少1000元/平方米。

经济弱小，人口增加支撑商场

近年来姑苏楼市多次起落，各大开发商仍汲汲涌入，自是看中了这座城市的长期展开潜力，其间中心要素无外乎城市经济、工业晋级和人口规划。

位于长三角中部的姑苏市，东临上海，南接嘉兴，西抱太湖，北依长江，具有2500多年前史，素有“上有天堂，下有苏杭”之美誉，是文人墨客笔下写不尽的江南。得益于先天优胜的自然条件，姑苏物产丰富，经济富庶，农业基础坚实，手工业兴隆，产品经济也在明清时期鼓起，成为古代我国经济文化中心之一。

农业文明时期，姑苏的展开仰赖自然条件；工业文明时代，姑苏的抢先则根据城市展开战略。上个世纪90时代，上海跟着浦东的开发成长为全国经济中心。而毗邻这一经济中心的姑苏，运用自身区位优势，主动承受上海辐射，与之错位展开，着力外向型经济。

1994年树立的姑苏工业园区，是我国和新加坡两国政府重要的协作项目，此后成为姑苏招商引资的重要根据地，同年12月，三星电子落户于此。姑苏乘着国际工业转移的春风，持续吸引许多外资企业入驻，1991年时，姑苏实践运用外资额超1亿美元，2012年已达90亿美元，坚持全国地级市第一。

这一期间，姑苏经济一贯坚持着快速增加的气势，2000年至2010年间，姑苏增加速度底子坚持12%以上。2011年，继上海、北京、广州、深圳、天津之后，姑苏成为第6个GDP打破万亿的城市。2020年，姑苏经济总量再攀新台阶，初度打破2万亿大关，仅次于四个一线城市和直辖市重庆，无愧于最强地级市之称。

经济规划持续创新高的反面，姑苏也面临外资退潮、外贸遇冷的布景下，持续推进工业转型，逐步完结了“二三一”向“三二一”改动。

姑苏核算局数据闪现，2021年，全市GDP完结2.27万亿，其间，第三工业占比超51%。层出不穷，姑苏全市规划以上工业总产值迈上4万亿元新台阶，逾越上海、仅次于深圳；其间制造业新式工业、高新技术工业产值占比分别达54%、52.5%，亦处于全国前列。也正是在2021年，姑苏的GDP增速从上年的3.4%回升至8.7%。

经济总量攀高，工业结构优化的层出不穷，姑苏的人口规划也持续扩展。早在2010年时，姑苏的常住人口就已抵达了1047万人，2020年的七普数据闪现，姑苏常住人口已达1274万人，逾越南京的931万人，居江苏省之首。

未来姑苏还将持续坚持对人才的引进。根据规划，到2035年，姑苏市域常住人口规划要抵达1700-1800万人。

相较于七普数据，这意味着，姑苏需要在未来15年间，再增加逾500万人。在上述地产工作分析师看来，假设要抵达这个政策，大约每年要有30-40万的人口流入。“假定姑苏市区每年承载约20万人口，其住所需求也是较为可观的。”

事实上，2020年5月，姑苏施行了放宽后的人才落户新政，即本科及以上学历可直接落户，专科交纳6个月社保即可落户。

揭穿信息闪现，这一新政落地后10天内，姑苏大市规划共收到人才落户恳求8755人，申报人数同比增加711%，环比增加676%；其间，姑苏工业园区共收到人才落户恳求3976人，同比增加1775%，环比增加1143%。

“经济较强，人口基数抉择了长期供求联络仍是存在，不在姑苏这种经济强市拿地，在哪儿拿呢？”某在姑苏布局了多个项目的TOP20房企人士分析称，层出不穷姑苏拿地门槛远低于上海，层出不穷作为长三角区域的一个重要城市，无论是从城市规划，仍是房价的坚固程度，人口导入量、城市就业率等方面，姑苏都更优于周边的无锡、常州等区域。

“姑苏其实不是一个独立的商场，它还遭到上海这一上游板块的影响。”上述房企人士标明。

袁肖就是在上述人才新政后，快速完结落户并获取了购房资格。而相同沪漂的韦雪（化名）则是从年初该消息传出时便备齐了各项材料。

“我有亲属生活在姑苏，他们地址的小区周边配套老到，生活环境不错，也适宜我爸爸妈妈养老，跟亲属也能有个照料。”所以，在政策正式落地之前，韦雪就现已签约了一套二手房，“我应该是第一批成功落户的人。”