华泰证券：核心中南文化城市楼市预期正在回暖 继续看好地产板块估值修复

本文来自“华泰证券”，作者为刘渊、陈慎，本文观念不代表财经观念。

1、预期先于商场回暖

咱们最近对华夏集团在内地设有分公司的34个城市做了一次调研，首要经过当地搭档了解现在商场上的一些改变，包含方针、信贷、开发商意向和购房者心思预期，终究构成陈述《预期先于商场回暖》。这个标题的意思是说，作为房地产一线人士，咱们首先感知到商场呈现了许多回暖的信号，可是从商场数据来看，从一般购房者的视点来看，还没有显着感知到商场开端回暖。

从咱们对34个城市的调研来看，大约三成的城市呈现方针微调，首要是对曩昔过于严厉的调控方针的放松，包含限价限签，大都城市放宽了落户条件，有一半的城市房贷利率呈现下调，大约下调10个百分点，最常见的比方原先上浮20%，现在上浮10%。从各地搭档对3月的预期来看，绝大大都城市都对3月的量价坚持达观情绪，比较上一年十一期间显着达观。

年后咱们开端重视的商场回暖，其实从上一年12月底开端就呈现了，首要会集在一线和二线兴旺城市。华夏在二手房商场上有两个抢先方针:一个是二手房报价指数，反映卖房业主度对商场的判别;另一个是二手房司理指数，反映中介对商场的判别。关于部分一线和房价较高的兴旺二线城市，这两个方针都是从上一年12月底开端触底回稳，部分城市现已根本上升到前史均匀水平。

咱们还监测了“新开盘认购率”的方针，现在掩盖将近30个城市，掩盖面要比二手房方针更广。这个方针现在来看仍处于下行趋势，上一年8月为80%左右，现在降到50%左右。为什么新房和二手房方针会呈现差异? 首要原因是现在商场回暖首要会集在一线和二线兴旺城市，并没有扩展到其他城市，一些开展中二线城市现在商场仍是比较低迷。

城市之间呈现显着结构分解，首要原因是一线城市为首的兴旺城市，在成交量和价格方面，均现已历过显着调整。1、成交量方面，一线城市在2017-2018年，一手和二手房总成交量接连2年处在前史底部，这在之前从未呈现过。之前商场比较差的2008、2011、2014年景交量到底部之后，第二年都上升了。因而现在商场上积压了一部分改进需求，由于严厉的调控方针，包含7成首付、限购方针等约束了需求。2、价格方面，一线和二线兴旺城市根本上都呈现了实质性调整。依据华夏二手住所价格指数，咱们有数据的8个城市(北上广深、天津、重庆、成都和南京)从上一年9月到本年1月，二手房价格持续跌落5个月，均匀每个城市跌5-6个百分点，跌幅超越2011年、挨近2014年，部分楼盘跌幅能到达10-15个点。

在量价充沛调整后，跟着方针、信贷转向宽松，商场预期开端上升，带动成交量先回暖，而价格跌幅也在收窄。中心城市成交量之前处在前史低位，有一部分积压需求，现在跟着预期改进开端逐渐入市，叠加信贷方针呈现宽松，利率和约束借款的门槛在下降，对购房者来讲，借款的难度和本钱在下降，相同有利于成交量康复。房价方面，上一年12月、本年1月开端，8个城市二手房价格跌幅逐月收窄;最新2月数据没有发布，但从现在预算状况来看，部分城市止跌上升，可是起伏还很小。

咱们以为本年中心城市楼市的体现首要看此前有没有经历过调整，结构分解将连续。依照现在这个趋势，一线和二线兴旺城市后续商场体现值得等待，当然也还要看后续方针宽松程度，咱们以为中心城市成交量回暖仍可持续，但二手房价格大幅上涨或许性很小，全体有望坚持平稳状况。但许多二线、三线城市现在还处在量价高位，没怎么调整过，在限购、限贷大环境没有显着放松的前提下，仅靠预期改进很难呈现大起伏反弹。

咱们对往后方针面的判别，大方向是稳商场和稳预期，但也要避免出资投机需求反弹。现在方针微调的方向也是鼓舞自住需求，包含刚需和改进，为他们供给支撑，鼓舞他们回到商场来;但一起要按捺出资需求。

2、问答环节

Q：上海二手房成交量在年初呈现回暖，您以为本年复苏空间有多大?

A：上海成交量复苏的空间会比较大，上海曩昔2年一二手住所总成交量都处在前史底部，哪怕仅仅上升到前史均匀水平，都会有比较大的空间。价格方面，限购限贷方针还在，对自住需求影响较小，对出资需求影响仍然很大，价格稳住、小幅添加的或许性较大，大涨不太或许。这次回暖首要靠刚需和改进，周边许多朋友想改进，但七成首付带来的资金周转难题，约束了改进需求的开释。现在信贷稍微有放宽，购房者预期也在改进，部分张望客户近期或许会出手。

Q：您对上海新房商场未来怎么看?

A：上海当时二手房成交量现已超越一手房，二手房的量价更能反映商场热度。二手房呈现回暖的趋势，意味着购房者对新房的情绪也会趋于安稳。可是在2015-2017年的大涨周期里，上海一些市郊房价涨幅乃至超越中心城区，有的外环新房卖8万/平，而现在内环二手房均价也便是8万/平左右，能够看出市郊价格虚高。跟着商场改变，能够看到市郊开盘的价格现已低在下降，价格逐渐回归到正常水平。

本年上海新房供给量或许比之前添加，一是开发商对商场预期转好，二是预售证等约束有所改进。在增量供给带动下，全体新房成交量有望添加，价格将坚持平稳。市郊价格虚高的有调整空间，挨近市区的能够参阅二手房价格，全体比较平稳。由于新房价格受方针影响被操控住，二手房上涨空间也会比较有限。

Q：上海1-2月成交回暖的原因?和利率宽松有关?仍是和2年社保变5年等要素有关?

A：咱们以为首要是预期的康复。咱们的报价和司理指数12月触底回稳，首要在一线和二线兴旺城市，根本上一起呈现，具有预期驱动的特征。从商场上看，方针面从12月就有一些转向，不再像曩昔那样对地产高度限制，逐渐开释一些安稳商场的声响。在这样的状况下，购房者对未来商场走势的预期产生好转，信贷宽松和其他要素首要起到辅佐作用。

Q：2月百强房企出售下滑比较显着，您以为什么时候能企稳?三四线城市出售走势怎么看?

A：从咱们1-2月调研反应的网签数据、华夏自己的运营数据都比上一年同期弱，这也是为什么咱们陈述叫《预期先于商场企稳》的原因，商场实践还比较弱，但咱们的心思预期现已康复了。咱们以为职业出售3月或许企稳，一方面商场预期上升，另一方面开发商对3月预期比较达观，将会添加推盘量。

三四线和一二线彻底不一样。三四线2016-2018年首要靠棚改货币化在推动，因而三四线的体现首要取决于未来方针的力度。本年全国棚改方针没有发布，按之前的提法，理论上本年和下一年各剩450万套，相对2018年600万套降幅很大。另一方面棚改资金来源也在收紧，上一年棚改借款审批权上收到国开行总行，当地政府承当更多职责，以当地债支撑棚改。

但咱们以为棚改仍然是政府安稳商场的重要调节器。政府要稳商场，首要稳的是成交量，而不是价格。按出售面积来看，三四线成交量占80%，稳商场关键是稳三四线的成交量。在这样的判别下，咱们以为棚改不会一刀切中止，仍然会经过各种稳商场的方针把三四线的成交量稳在和现在比较挨近的水平上。咱们估计本年一二线成交量上升10%;三四线经过3年棚改，方针作用递减，或许面对7%-8%的下滑;全国下滑起伏在5%以内。

Q：这轮要点城市预期回暖大约能持续多久?

A：方针面要稳商场，稳商场先稳预期。大方向下，一线城市成交量现已处在前史低位，只需不出更紧缩的方针镇压商场，依照趋势惯性康复，成交量将上升到前史均匀水平，价格坚持平稳，估计能持续至少一年时刻。更长的时刻来看，经过内其他城市比较，一线城市仍是处在相对有利的方位，首要是土地供给量有限，需求又比较大，看好一线城市的楼市远景。部分三四线首要靠方针推动，一旦没有方针支撑，根本面很难支撑现在的量价水平。

Q：比照兴旺国家，上海房价还有空间吗?

A：榜首，咱们政府对房地产商场的影响力是国外无法比的，详细包含对供给的操控，如土地出让;对需求的操控，如首付、借款方针;对游戏规则的调整，如限购限售。我国对商场的掌控力很强，能够把这个商场至少在短期内维持在比较高的水平。第二，长时间经济添加预期也会体现在房价里。第三，商场资金活动，假如资金不能容易流到境外，仍是会流到国内相对优质的财物。以上三点都能够对一线城市房价构成较强支撑。

3、方针不确定性淡化叠加结构性改进，持续看好地产板块估值修正!

咱们在新年开年后榜首时刻举行电话会议《微光会照亮微光》，着重职业根本面和方针结构性改进方兴未已。2019年以来能够看到地产板块肯定收益有，可是相对收益不抱负，申万地产板块全体涨幅排在20几个职业的中后段。地产板块滞涨的背面咱们以为更多反映的是商场对方针和出售的忧虑，但咱们开年后进行了十分密布的联合调研，在华南、华东区域访问了龙头房企和区域商场，都能够看到中心城市如刘渊总所说的正在产生好转。咱们以为3月份跟着方针不确定性落地、叠加根本面结构性改进，活跃要素累计会持续修正一二线房企的估值!

地产股看点在几方面：

1、活动性改进效应持续发酵。咱们在上一年三季度就着重，房贷利率持续上涨2年后会在2018年见顶，后边的改变也如咱们预期，2019年1月全国首套均匀房贷利率5.66%，环比削减2BP，连续2018年12月以来的持续改进，估计2月数据会持续。并且今日如深圳、无锡等当地的信贷方针也在宽松，如合肥、厦门等二套房利率也开端向首套房看齐，咱们上一年着重一旦这种房贷利率拐点构成，会持续半年到一年以上，会利好刚性需求购房本钱改进，一起促进一些张望需求入市。

2、房企融资结构性改进。咱们在2月电话会议中最早提出商场忽视了上一年以来民营企业融资的改进，2019年1月85家典型房企融资总额环比添加50%，创2017年下半年以来单月新高，2月份尽管融资总额有所下降。但咱们调研以及盯梢显现要点房企2019年以来开发贷、公司债的增量融资本钱都比年中下降，境外发债的本钱也趋于下行，现已和境内发债挨近。展望2019年，咱们以为货币方针的数量东西、价格东西都可等待，关于房企特别是民营企业构成边沿上的改进。

3、方针不确定性逐渐淡化。商场此前关于3月份方针窗口较为忧虑，但咱们以为在当时经济环境下，不该过度忧虑地产方针加码，特别房地产税的推动预期，反而更应该重视“一城一策”的施行落地。近30个省市的当地两会方针标明，“以稳为主”将是2019年的趋势，1月以来现已有约10个省市在当地两会中提出将研讨“一城一策”计划，避免大起大落框架下，咱们以为部分商场回落较快的城市调控方针具有较大调整空间。

4、2019年优质房企仍有生长空间。商场全体忧虑2019年去化，1月份的龙头数据也的确不抱负。但据咱们调研盯梢显现，20家规划房企2019年估计均匀增速13%，超越咱们对全职业负添加的预期，其间大型房企仍有望实现正添加，而新城控股、中南建造、阳光城、白发股份等部分二线房企则有望锋芒毕露，更为活跃的推货节奏和更为均衡的排布，将助推这些企业在2019年的生长中胜出。依据克而瑞数据，1-2月份也有许多房企开端体现出弹性，增速较快的房企包含白发(76%)、金地(31%)、阳光城(21%)等。

咱们以为3月份跟着方针不确定性淡化，以及职业根本面结构性改进，叠加全国一城一策逐渐推动，商场此前的忧虑会逐渐淡化，带来一二线房企估值修正，持续看好地产板块的机会! 详细标的方面，主张重视：1、具有强融资及ROE打破潜力的一线房企(万科A等)；2、享用生长弹性的企业(新城控股、白发股份、中南建造、荣盛开展等)；3、轻视值高分红房企(华裔城、金地集团等)；4、享用长三角一体化、粤港澳大湾区等城镇化区域盈利的企业。

(修改：朱姝琳)