合景泰富洋河股份股票(01813)打“明牌”：土储聚焦一二线 结构性物业步入收获期

得悉，海通证券发布研报称，跟着房地产职业的方针方向不断明晰，有利于企业的价值体现以及板块估值的上升。而合景泰富(01813)的土地布局散布在粤港澳大湾区及长三角经济区城市群，土储价值显着，再加上公司的结构性物业已进入收获期，组织给予公司“买入”评级。

方针方向不断明晰，一二线城市存在边沿改进空间

2017年12月23日，全国住所城乡建设会议上住建部部长提出，2018年我国要抓好房地产商场分类调控，针对各类需求实施差别化调控方针，满意首套刚需、支撑改进需求、遏止投机炒房。库存依然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存作业。

部委领导表态与此前中心经济作业会议、政治局会议思路共同，体现坚持房地产商场调控方针连续性和安稳性，辨明中心和当地事权，实施差别化调控。与此一起，住建部会议是对中心经济作业会议详细表达的细化，尤其是清晰表达满意首套刚需、支撑改进需求、遏止投机炒房。本次关于支撑改进需求的提法略超商场预期，是继2014年以来高层初次对改进性需求做出清晰正面表达。

此外，考虑政府清晰提出支撑改进性需求，以上提法对一二线城市出售存在边沿利好。

估计2018年分类调控和因城施策两大方向不会改动，“安稳房价”和“去库存”仍将一起存在。以上根本面特征会使得职业结构性机遇显着。布局一二线城市的蓝筹企业在去化周转、项目获取、产品溢价、融资才能等方面依然具有优势。

调控方针边沿改进，板块估值重回上升通道

海通以为2018年的方针环绕“房住不炒”的主基调，继续因城施策的方针，全体方针面维持在现有的紧状况，部分城市或部分方针有或许小幅放松。其次，房地产职业的长效机制仍将继续推动，特别是租借商场的方针利好有望继续。

当时房地产职业的调控方针呈现边沿改进的痕迹，一线城市中的上海提出“引导企业合理定价、加快上市供给”，二线城市中的南京、郑州、长沙、济南、武汉等出台方针变相放宽了购房资历。全体一二线调控方针呈现边沿改进，契合此前预期。2018年方针面全体坚持平稳且有边沿改进的情况下，板块估值有望重回上升通道。

土储聚集一二线，沉积价值显着

公司成立于1995年，是一家以房地产开发为主，集财物运营和物业管理为一体的多元化企业，并于2007年7月3日成功在香港联合证券交易所主板上市。公司发家于广州，开展战略“根植广州，辐射全国”，经过23年的稳健开展，现已布局26个城市，掩盖一线和强二线，项目遍及华南、华东、西南、东北、华中五大区域，产品业态包括住所、公寓、写字楼、酒店、购物中心、才智产业园、旅行小镇等。

公司2017年加大土地出资力度，公开商场招拍挂和收并购左右开弓，初次进入武汉、徐州、嘉兴、台州、济南、香港等城市，到2017年10月共新增土地权益总建筑面积约513.2万平米，总土地储备权益建筑面积到达1640万平米。公司现有的土地布局会集在广州、佛山、深圳及香港等中心城市为中心的粤港澳大湾区及长三角经济区城市群，货量足够，可支撑未来三到五年的盈余添加。

依照可售货值占比看，华南区域占到总货值的50%左右，华东区域占到总货值的21%左右，剩下货值散布在北京、天津、济南、武汉、成都、西安。

公司近五年以来出售坚持安稳添加，年复合增速在15%。2017年公司权益出售总额到达人民币287亿元，权益出售总建筑面积约180.1万平米。公司2015、2016年别离完成经营收入人民币83.4亿元和88.7亿元。考虑到房地产公司结算滞后于出售，公司2015、2016年结算经营收入不及当年出售额的一半，潜在可结算收入颇丰。

运营性物业活跃开展

公司在对全国一线及强二线城市的开展规划、地图格式、功用布局等方面作出充沛探研后，于2003年正式开辟商业地产地图，首先进去商业楼宇板块，先后在广州、北京、南宁等城市CBD区域兴修写字楼。之后公司提出“城市归纳运营商”的企业战略定位，采纳住所地产与商业地产并重开发形式。2009年广州花都合景喜来登酒店正式开业，标志着公司正式迈入多元业态开展阶段。

公司旗下运营性业态多元化，到2017年6月30日有6个酒店已开业、3个写字楼及2个购物中心已建成可租借。此外，公司从2017年上半年开端拓宽长租公寓，坐落成都誉峰的长租公寓高端品牌“逸舍”，可租借面积3.5万平米，将于2018年10月左右推出商场，算计229个房间;广州W酒店租借公寓共170个房间;中端品牌长租公寓“昕舍”未来将在广州、深圳和上海推出，总建面约110万平米，供给约1.5万个房间。

2017年8月29日的合景泰富成绩会上，公司表明未来两到三年公司自有的土地储备中能够供给约2万间长租公寓，也会经过租借其他物业改造的方法来添加2-3万间，估计未来总量能够到达4-5万间。跟着公司运营性物业逐渐进入收成期，现金投入将大幅削减，且有安稳的经常性收入，促进很多现金投进住所开发和出售，加快公司规划扩张。

公司全体利润率体现安稳，负债结构稳健

公司自2013年以来毛利率水平坚持安稳，根本维持在35%左右;净利率水平在2017年之前坚持在25%以上，2017年上半年净利率为19.81%，比较2016年半年报的25.66%有所下降，依然处于职业界较高水平。

跟着公司在2016、2017年土地商场的加大出资力度，负债水平有所上升，其间财物负债率从2013年的71%攀升至2017年H1的78%。公司净负债率从2015年的76.26%下降至2017年H1的68.21%。

2017年上半年公司捉住机遇在境外融资商场发行两笔利率6%的美元债券，算计5.0亿美元，上半年全体融资本钱从2016年底的6.0%下降至5.8%;下半年，公司换回2019年到期票面利率8.25%的3亿美元的优先收据，并发行了2.5亿美元票面利率5.20%的优先收据、4亿美元的票面利率5.875%的优先收据和1.5亿美元票面利率6.00%的优先收据，融资本钱进一步下降。

出资主张：初次掩盖给予“买入”评级

公司大股东孔健岷自2017年9月27日起继续增持公司股份，到2018年1月12日共耗资约1.14亿港元增持1313万股，增持后占到上市公司已发行股份的61.67%，充沛展示大股东对公司未来开展的决心。

依据公司现有项目推动进展，海通估计2017-2019年房地产开发与出售结算结算收入别离为118、161、212亿元人民币。公司2016年商业物业出资收入增速为18%，旗下在建运营性物事务逐渐进入收获期，海通假定2017-2019年收入增速别离为50%、18%、25%，对应收入别离为274、323、404百万元人民币。

公司2016年归纳服务收入增速为22%，跟着公司房地产开发项目逐渐竣工，物业管理面积逐渐扩展，海通假定2017-2019年归纳服务收入增速为30%、25%、22%，对应收入别离为988、1235、1507百万元人民币。公司2016年毛利率为34.6%，考虑到2015-2016年公司布局城市房价阅历了一波上涨，而这些项目在2017-2019年逐渐进入结算周期，海通假定公司2017-2019年毛利率别离为36.0%、35.6%、35.3%。

根据以上假定，海通猜测公司2017-2019年完成归母净利润别离为37.20、50.60、64.66亿元人民币，对应2017-2019年EPS别离为1.18、1.60、2.05元人民币。

考虑到2015-2016年房价一二线以及强三四线都阅历了一波房价上涨，海通估计公司2017-2019年的毛利率相较2016年的34.6%有小幅上升，但后期受本钱端地价上行影响逐渐回落，别离为36.0%、35.6%和35.3%。以2017-2019年毛利率假定作为基准毛利率，海通对2017-2019年毛利率变化对净利润影响做了敏感性剖析。

假定2017年以基准毛利率36.0%上下动摇1%，对应归母净利润上涨或下降约95百万元人民币;假定2018年以基准毛利率35.6%上下动摇1%，对应归母净利润上涨或下降约1.28亿元人民币;假定2019年以基准毛利率35.3%上下动摇1%，对应归母净利润上涨或下降约1.68亿元人民币。

当时房地产职业的调控方针呈现边沿改进的痕迹，海通以为，在2018年方针面全体坚持平稳且有边沿改进的情况下，板块估值有望重回上升通道。海通估计公司2017、2018年EPS别离为人民币1.18元、1.60元，到2018年1月26日，公司收盘于13.44港元(人民币11.20元)，对应2017、2018年PE别离为9.50倍、6.98倍。海通给予公司2018年8XPE，对应目标价为人民币12.83元(对应港币15.40元)，初次掩盖给予“买入”评级。

危险提示：受调控方针影响，公司项目出售、开工、结算不及预期;职业面对根本面下行危险。（修改：王梦艳）