尴尬的长租debang公寓证券化 千亿市场面临阳光化难题

为难的长租公寓证券化千亿商场面对阳光化难题

为难的长租公寓证券化

北京商报

银行贷款、发债融资等途径相继遭受监管堵路后，租售并重年代开发商们的流动性更为急迫。没有阳光化的类REITs成为首选。2月5日，碧桂园获准发行百亿级长租公寓REITs产品，这也是首个百亿级的长租公寓REITs产品，业界以为，虽然现在不断有房企联手金融组织获准发行REITs产品，但简直都是以私募方式发行，属短期融资行为，大众出资者无法参加，未能将REITs规矩落实到操作细节层面,要处理出资者规划的问题，将REITs规矩落实到操作细节层面,推出公募REITs产品，才干诞生长时间限、高流动性的权益出资型REITs产品。

百亿规划

所谓房地产信托出资基金(REITs)，是房地产证券化的重要手法，即把流动性较低的、非证券形状的房地产出资，直接转化为本钱商场上证券财物的金融交易过程。

跟着国内长租公寓REITs产品开闸，越来越多布局住宅租借范畴的开发商试水这一新蓝海。2月2日，“中联前海开源-碧桂园租借住宅一号财物支撑专项方案”（“碧桂园租借住宅REITs”）取得深圳证券交易所审议经过。值得一提的是，这也是国内首单规划体量到达百亿级的REITs产品，一起该项目也是现在租借住宅范畴规划最大的证券化产品。

据悉，碧桂园租借住宅REITs产品是由碧桂园控股有限公司联合中联前源不动产基金办理有限公司共同开发，产品规划100亿元，采纳储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。

本次REITs产品是碧桂园集团在租借住宅范畴的又一次金融立异测验。此前，碧桂园现已创始长租范畴的银企协作方式，相继与中信银行、我国建设银行等签署长租公寓融资战略协议，并连续承受放款。

“这是千亿等级的战略性布局，跟着整个房地产职业从增量商场转为存量商场，出售转持有将给企业营运带来巨大应战”，碧桂园集团首席财政官兼集团副总裁伍碧君表明。

地产大佬新“钱途”

在租借租房商场开展温床以及相关方针春风培养下，长租公寓REITs产品自上一年四季度进入布局高发期。

上一年10月，新派公寓权益型房托财物支撑专项方案在深交所正式获批发行，为国内首单长租公寓财物类REITs产品创始先河，不久后，保利地产发布公告称，中联前海开源-保利地产租借住宅一号财物支撑专项方案收到上海（楼盘）证券交易所出具的《无异议函》，上一年12月，招商创融-招商蛇口长租公寓第一期财物支撑专项方案、“奔驰-建融招商长租公寓系列财物支撑收据（ABN）”相继建立。

事实上，跟着整个房地产职业从增量商场转为存量运营，租房商场站上风口，但长租公寓前期投入大、收回周期长，且盈余空间有限等难题长时间以来备受诟病，作为盘活存量物业财物、处理企业重财物问题有效途径的REITs产品遭到房地产商的喜爱。

关于房企扎堆布局长租公寓REITs对职业带来的影响，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，相似财物支撑方案或许REITs产品的立异，从微观层面看，契合租借商场开展的规矩。长租职业会在未来具有高速开展的潜能，成为后房地产商场的新增长点。实力房企逐渐进入长租公寓商场，关于承租者来说有了更多的挑选。关于房地产企业来说，在开发增量商场竞争加重的前提下，存量商场存在着宽广的远景和商机。房企纷繁抢滩长租商场，有利于盘活商场存量房，下降空置率，让房子回归寓居特点，促进房地产商场进一步开展。

阳光化难题

北京商报记者注意到，虽然已在我国商场蛰伏十多年之久，但仍未有严厉意义上的REITs产品问世，现在国内房地产开发商试水的REITs产品简直都是以私募方式发行，首要面向组织出资人，对出资者人数、资金起点均有较高门槛要求。

在业界人士看来，我国类REITs产品本质仍多为房地产面向合格出资者的短期融资行为，大众出资者无法经过类REITs产品参加房地产出资，而要处理出资者规划的问题，需求推出公募REITs产品，让出资者出资于REITs产品，才干诞生长时间限、高流动性的权益出资型REITs产品。

一起，高税收也成为REITs职业进一步开展的绊脚石。严跃进就表明，虽然方针方面的放松现已令房地产REITs产品迎来春天，不过高赋税仍是开展枷锁。“现在来看，这个职业重组等各阶段负税较重，只要处理了税收问题，提高REITs出资者的收益水平，才干使REITs商场蓬勃开展。”

详细到税收品种，我国REITs产品联盟秘书长王刚曾表明，我国REITs的首要妨碍在于重组税，即如何将财物装到SPV傍边，由于这会触发土地增值税、营业税等一系列的税收，尤其是土地增值税。

“从法令立法视点来看，我国的国家方案纲领性文件、国务院及部分规范性文件中连续提出支撑、推动REITs试点，将REITs作为金融工具应用于房地产企业转型、住宅租借商场培养开展、传统基础设施范畴的政府和社会本钱协作等范畴，但迄今为止没有出台REITs立法或本质性优惠方针，未能将REITs规矩落实到操作细节层面。”一位不肯签字的分析师坦言。

一起长租公寓完成REITs后，取得的资金是否存在资金用作他途的或许性也饱尝业界质疑。对此，华夏地产首席分析师张大伟对北京商报记者表明，从现在实际情况来看，存在资金他用的或许，企业变现长时间租金的监管难度非常大，原本这种财物也和房地产开发流程相同，现在商场上租金报答必定不能补偿开发本钱，所以企业融来的资金根本都有其他用处。