「赣锋发债」北京楼市的冬天来了限竞房供应翻倍没能拉动成交

限竞房已经成为当前楼市的供应主力，但遗憾的是，翻倍的新增供应却并没有换来对签约量的拉动。新房，尤其是限竞房网签数据却并不乐观，除了瀛海府、洺悦苑等少数几个项目售罄外，绝大多数项目的网签表现都差强人意。北京市住建委的统计数据显示，因为部分项目刚取得预售证，和网签滞后性的原因，目前限竞房合计网签只有3235套，签约均价为48885元每平方米，按照这个比例计算，网签销售率只有18.5%。

即使计算所有项目的真实销售，算上网签滞后等因素，已经入市的这些项目平均去化也只有3成多，相比之前的4成继续下滑，北京楼市似乎也随之进入了冬天。

楼市供应多了一倍

从6月份限竞房获批入市开始，新房的供应开始不断增加，2018年，北京合计取得开工证的项目多达93个，总面积高达1414万平米，同比上涨140%，也创下2012年以来的新高。

开工量的增加使得楼市中新房供应明显增多，特别是限竞房。北京中原数据显示，截至11月26日，北京入市的限竞房项目合计有29个，取得了36期预售证，合计提供商品房限竞房源17462套，达到了202.5万平方米。

数据统计显示，截至日前，2018年北京含共有产权限竞房的住宅合计供应580万平米，但签约只有27763套，可以说是跌至历史最低。库存则持续增加到了7.6万套已经是最近4年最高。

在签约不理想的情况下，一个又一个限竞房项目开始了降价，最新爆出可能低于限售价格开盘的是位于大兴区的中海云熙项目。

据了解，该项目从8月份拿地到现在只不过短短的3个月，不仅案名定了，连户型图都出来了，据说样板间和售楼处将在下个月就会开放，动作不可谓不快;另外，有项目内部人士透露，项目首期开盘的产品每平方米会优惠5000块钱。项目售楼处工作人员也表示，预计价格是3字开头。北青报记者翻阅土地成交记录显示，该项目是中海于今年8月23日拍下的大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块。当时中海以17.27亿竞得，溢价率1.59%，楼面价19755.88元/平方米。细则规定，该地块商品住房销售均价不超过40058元/平方米，且最高销售单价不得超过42061元/平方米。

而据消息人士透露，中海云熙预计于12月开盘，首期开盘均价为35000元/平方米，主打89平方米全通透三居和76平方米全通透两居。

业内人士表示，中海云熙只是北京限竞房的一个缩影，实际上除了少数几个地段或价格特别有优势的项目，其他限竞房为了脱颖而出都采取了各种营销“手段”。

这还只是北京70多个限价房项目的先头部队，可以预期的是，未来新房供应量将继续井喷。而从市场表现看，分化趋势也将更加明显。

限价了却没买到房

对于限竞房的低迷成交，有一个很重要的原因就是同质化严重，即便不少项目像房山的限竞房那样打出了低于限价的标签进行促销，但实际收效甚微。

由于新增的房源都需要按照70/90的要求，即70%建设为90平方米以内的房源。这使得在2018年短短的10个多月时间里，90平方米以内的小户型供应高达15733套，这比过去2年总和还要高出接近2000套。

虽然限竞房限制了售价，但却因为类似的规划，导致大部分限竞房都长了一张看起来特别流水线的“网红脸”：一样的质量、一样的装修标准、几乎一样的户型等等，很多时候类似的限竞房开盘拼的不是产品，而是谁能第一个拿到预售证，抢先开盘。

正是在这样的背景下，对许多购房人来说实际上选择并不多，也始终不愿出手。王慧是一家金融企业的中层管理者，已经工作近10年的她，通过和丈夫一起拼搏，积累了一定的财富，也到了上有老下有小的人生阶段，希望置换一套大三居或四居的改善房。但屡次看房的她，却接连错过了多个项目，至今仍是持币观望。

王慧告诉北青报记者，她第一个关注的是南四环的城建洺悦苑，均价6.2万元，有120平方米的四居和90平方米的三居两类户型。但当她听说开盘消息去售楼处时，发现120平方米的户型已经全部售罄，继续顺销的只剩90平方米的三居室了，还大部分都是东西向，只有少量南北向的顶层和底层。

90平方米三居对于有老人和孩子的家庭来说只能是勉强生活，但并不宽裕，我还是希望能一步到位地改善，700-800万能买到三居室的房子。王慧表示，随后她又关注到了金融街融府，好不容易找到了项目位于丰科中心的售楼处，发现面临同样的问题，150平方米的四居率先就被抢光，剩下的只有89平方米的E户型和82平方米D户型可选。最近她又注意到佑安府开始蓄客，但同样是89平方米的户型只有两居，而大户型就直接跨越到了叠墅，起价2600万，远远超出她的预算。因此看了几个月房子，也看到不少限竞房降价的消息，但王慧却始终没有出手，就是因为没能找到适合她的户型。

其实，王慧的遭遇也代表了许多持币观望者的态度，不想将就90平方米的小三居，大三居和大四居房源又不多，导致更多人选择了等待。

对此，合硕机构首席分析师郭毅也表示，相比其他户型成交的全面下滑，三居以销量同比大涨27.59%的成绩说明，市场新增供应出现了不平衡，要么是大面积的别墅，要么就是90平方米以内的小户型， 120-150平方米的舒适型三居变得更加稀缺。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东也表示，从2017下半年开始，随着新房大量入市，北京市场已经呈现出供过于求的局面，尤其是限竞房，同质化严重，供应量大。虽然90平方米以内的产品能够满足首次置业的刚需，但对于绝大多数改善需求来说，新房供应的户型却很难满足他们改善的目的。魏东预计，如果明年供应仍将以90平方米以内小户型和大面积别墅为主，缺少中间层的话，会有相当一部分改善购房人，退出新房市场，回到二手市场解决需求。

2019年还将有4万套限竞房

虽然目前已经有超过20个项目入市，甚至位于二环的佑安府也即将入市，而从趋势看，未来还将有更多项目在2019年取证入市。

北京中原地产数据显示，目前已经出让并开工的限竞房土地累计面积高达658万平方米，但入市的只有302万平方米，也就是说未来几个月还将有300多万平米井喷入市。

北京中原地产首席分析师张大伟预计，2019年，北京楼市供应量将是2018年的2倍以上，目前北京的限竞房入市了约200万平方米的住宅，形成供应1.75万套，但成交签约才3成多，积压了上万套房源。还有100多万平方米约1万套左右的限竞房已经开工，未来3个月会继续井喷入市。

更重要的是，没开工的还有300多万平方米住宅土地，合计还有约3万套。也就是说，未来将有4万套限竞房会在2019年入市。这些供应的增加很可能造成局部区域的供过于求，甚至出现限竞房之间的价格战。

对于明年的市场走势，魏东也预计，首先除了楼市外，中国居民缺少合适的投资渠道，房产仍是首选，一旦政策层面出现松动，钱还是会向房产流动。但目前看来还没有丝毫松动的迹象，所以根据目前情况判断，明年的住宅价格会保持平稳，而受棚改影响严重的三、四线城市则可能出现价格明显下调。