彷徨的gonghang奥园（03883）

本文编选自“新無房”微信群众号。文中观念不代表财经观念。

电白县，因多雷电得名。

2018年12月3日，广东电白县金源海湾文化城，一人从高处掉落逝世。

音讯很快惊动了项目母公司奥园的高层。

短短一个多月，这现已是奥园在广东的项目，第2次上监管黑名单。

自古以来，戊戌年都有大事产生，2018年的房地产商场也不安静。

前有碧桂园、万科连续出事，接近年关奥园步其后尘。

让高层们最为忧虑的是，奥园独立出来物业板块——奥园健康日子，正在紧锣密鼓的加速上市的脚步。

即使奥园物业在管总建筑面积仅有950万平方米，被人们嘲笑为“蚊型物业公司”，却也容不得呈现半点闪失。

究竟时间不等人，几天前，奥园又一笔10亿元发债被停止，而且有超越200亿的短期债款，将在2019年中期到期。

依托“奥林匹克概念”发家的奥园，迫切希望奥园物业能在IPO终究的百米冲刺上，具有尤塞恩·博尔特的速度。

这是终究的时机。

1 奥林匹克掘金者

1980年莫斯科，西班牙人萨马兰奇中选了IOC（世界奥委会）主席。

彼时的IOC危机重重，奥林匹克名存实亡，IOC只剩下20万美元的流动资金。

但，这在4年后的洛杉矶奥运会上呈现了起色。

IOC依托美国奥组委主席彼得·尤伯罗斯提出的“TOP方案”——协作伙伴具有运用奥林匹克标志的专有权，盈余了2.25亿美元。

要知道，当年世界银行供给给处于改革开放初期我国的两笔借款，加起来也不过是2亿美元。

“TOP方案”，不只让萨马兰奇看到了IOC金光耀眼的未来，也敞开了奥林匹克商业化的第一幕。

1998年5月，时任国家体育总局局长的伍绍祖，迎来了一位不速之客。

他将自己想用“奥林匹克概念”做房地产的主意，对伍绍祖全盘托出。

彼时正值北京申奥期间，伍绍祖听到这种既不花钱又能宣传体育精神的项目后大嘉欣赏，随即亲身写下了八个字——“广州奥林匹克花园”。

我国的“奥林匹克概念”，被33岁番禺地产商人郭梓文，挖出了深埋其下的黄金。

次年，1999年7月，郭梓文携手具有我国奥委会授权“奥林匹克概念”的中体工业，联合开发了广州奥林匹克花园。

广州奥园一经开盘，即引发巨大颤动，被抢购一空。

千禧年4月，萨马兰奇来到了广州奥林匹克花园观赏，也许是在郭梓文身上看到了自己年轻时的影子，他对郭梓文说：

我向奥林匹克开发建设者表示祝贺，你们的概念，与群众所倡议的方法是一众的。

这句话让郭梓文等了好久，扩张刻不容缓。

“首富制造者”王志纲马上为郭梓文起草了巨大的“奥龙方案”。

7天后，上海奥林匹克花园立项；3个月后，南国奥林匹克花园立项，立项仅5个月，南国的项目便已开工。

2001年7月13日晚22点，萨马兰奇在莫斯科宣告：

北京成为第29届夏日奥林匹克运动会的举行城市。

举国欢腾，何振梁在申奥现场神采飞扬的说：

7年之后，北京将让你们为今日的决议，而骄傲。

7年后的北京是否能让世界骄傲暂时不谈。此刻，依托着“奥林匹克概念”盖房子的郭梓文，迎来了人生中的高光时间。

7月，上海奥园登上了上海各大报纸头条：

《上海奥园揭露出售，数百人排队认购》

7月21日，广州南国奥园发明了2天出售800套的奇观。

在随后的几年里，南国奥园与华南新城、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、秀丽香江花园、祈福新村、广地花园被称为“华南八大金刚”。

同年，郭梓文也被评为“我国房地产十大风云人物”。

春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。要知道，那一年华夏美好的王文学还没有走出三线小城廊坊。

但郭梓文理解，只需中体工业还在，奥林匹克花园永久不是自己的“亲儿子”。

2 奥林匹克衰亡史

2002年11月，郭梓文正式与中体工业“分手”。

在此之前，郭梓文抢注了大批“奥园”商标与“奥林匹克”字样的网站，“分手”后南我国的奥林匹克花园，被奥园尽收囊中。

“奥林匹克概念”现已成了郭梓文取之不尽、用之不竭的金山。

同年，“福布斯我国100富人榜”郭梓文以个人财物0.85亿美元，列第98位。

很多地产老板奔赴广州学习、调查，郭梓文一度成为了当年华南地产圈的“大红人”，位置如日中天。

但没了中体背书的郭梓文，总免不了被人问起和奥林匹克花园的联系，由于南我国的奥林匹克花园一直没有改名。

在2003年奥园企图上市前，奥园自知理亏，与奥林匹克花园之间的联系还仅仅“蹭一蹭，不进去”，而念旧情的中体也欠好撕破脸。

但该来的总会来。

奥园上市前夕，很多媒体发文：

奥园集团，是我国奥林匹克花园地产的开创人和品牌所有者。

这让中体大为动火，当年中体的中奥花园工作经理人郭钧开记者发布会，痛斥：

奥园集团成心混杂奥园的地产项目与奥林匹克花园的联系。

奥园也捧着98年从伍绍祖手中接过的“广州奥林匹克花园”题词当“免死金牌”，称自己才是“名门正派”。

就在奥园与中体口水战打的没法解开之时，后院却起了火。

奥园由于借款担保陷入了漩涡，自此便在下坡路上无法刹车。

资金链断裂，多年的高管、主干含泪出走，这也导致上市被逼停滞。

一尘不染，奥园也在与中体工业的纷争中做出了退让：

往后奥园集团新开楼盘项目不再用奥林匹克花园命名，代之以奥园新城命名。

自此之后奥园元气大伤，郭梓文带着自己“奥林匹克概念”，消失在了地产明星的舞台上。

直到2007年郭梓文再次重出江湖，敲响香港联交所的大锣，奥园也没有走出当年的暗影。

2010年4月，89岁的萨马兰奇于西班牙病逝。

2016年里约奥运会，投入200多亿，终究却只收回了110多亿。

评级组织穆迪也泼来了冷水：

奥运会对巴西的主权评级影响为中性，并估计巴西经济本年仍将缩短3.7%。

奥林匹克，成了棘手的山芋。奥园，没有方向，不知归途。

3 高周转的傍晚

1000多年前，河南人李商隐眼看着曾今万国来朝、四海屈服的大唐大厦将倾，却无用武之地，不由心生苍凉：

夕阳无限好，仅仅近傍晚。

2018年3月，奥园2017年度成果报告会，我国奥园运营总裁马军豪情满怀的说：

2019年，奥园的出售方针是要打破1000亿元。

一时间，掌声如鸣。

奥园集团副总裁陈志斌赞同道：

咱们愈加着重规划和高周转，可是咱们的毛利率仍然会维持在25%以上。

敢提方针上千亿的，都不是一般人。

比方“亩产过万斤”的泰禾董事长黄其森，在2018年就放过2000亿的卫星。

给他们“千亿”勇气的不是梁静茹，而是在2018年令商场丧魂落魄的高周转。

奥园的高周转，听说从交地到卖楼一般只需要6个月，最长不会超越9个月。

快速开发、快速出售，成为了奥园的开发战略，也因而埋下质量问题的祸源。

2018年12月28日清晨，零下二十多度的沈阳苏家屯。

沈阳奥园世界城71号楼电梯间，暖气管道再次爆裂进水，有住户称：

从2013年入住至今的6年之间，房子被淹了6次。下水管、暖气管、自来水管简直爆了个遍。

奥园世界城的物业回应：

房屋设计存在问题，楼盘的开发商和施工单位都是南边的，对北方的环境没有太多经历。

事实上，来自南边的开发商奥园，质量问题不只只在北方产生。

安徽合肥，奥园城市六合小区，由于“雨污不分流、车位盖草皮、消防通道太窄”，导致业主团体拒绝收房。

同年，靠高周转成为“世界最大房企”的碧桂园，也因萧山、奉贤等地的事端，身陷言论漩涡。“老实人”杨国强致信抱歉：

碧桂园将怠慢发展速度。

在龙头房企“浪子回头”，将高周转逐步筛选、抛弃之时，奥园却渐行渐远。

2019年1月10日，奥园2019媒体活动。

奥园副总裁郭士国意气发奋的说：

奥园2018年出售打破千亿，地产913亿元，超额完成全年方针。

高周转，使得奥园2019年的方针——1000亿，提早到来。

4 危机四伏

与各大高周转房企类似的是，在奥园跨入“千亿沙龙”，背面是居高不下的负债：

到2018年6月，集团财物总额约为1532亿元,负债总额约为1248亿元，出资活动性现金流为-110亿元。

甚至在2018年，奥园添加最敏捷的一年，曾被《我国经营报》指出奥园有百亿元的隐形债款：

依据奥园地产发表2017年公司年报，以项目公司或隶属公司为融资主体，引进基金、信任和资管方案持有部分股权。进行有息债款权益化处理后，公司账面上降低了逾百亿元有息负债。这近百亿元的隐形债款，摇身一变成了净财物。

《我国经营报》的记者，对其也做了进一步的承认：

奥园地产这些隶属公司非控股权益股东方大都为基金、信任、券商资管方案等类型融资方，且颁发奥园地产隶属公司股权性质融资金额较多。一起这些非控股权益股东也向奥园地产隶属公司直接发放了借款。到2017年期末，这些隶属公司非控股股东对奥园地产累计形成了大额借款，总计21.25亿元，较2016年底的11.87亿元大幅添加。这些隶属公司非控股股东借款利率介于6.5%~12.5%之间，奥园地产供给待售物业及出资物业作为典当，可是奥园地产并没有将这些借款计入到公司有息负债。

房师经过查询奥园2018年中报发现，奥园的债款危机，恐怕要比料想的严峻。

奥园有息负债总计450亿，其间，短期债款也远超其长期债款：

一年内到期204.16亿元，一年以上但未超越两年114.53亿元。

长期债款与短期债款的区别是：

长期负债比短期负债本钱本钱高、约束条款多、筹资速度慢，但相反，其筹资危险极低。

而且长期负债的期限比较长，所以筹资压力与还款压力较小。

反观龙头大哥万科，有息负债总计2268亿，长期负债1282亿元，短期债款仅为120亿。

奥园遭到短期债款的压榨与2019年房企融资利率下调，在本年1月密布发债：

1月奥园发行了年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。

奥园在境外商场的发债顺畅，并没有给境内商场带来太多的好运。

1月23日，上交所公告称：

奥园非揭露发行2018年10亿元住宅租借专项公司债券被停止审阅。

债款上的危机让奥园慌了手脚，三大板块：物业、文旅、商业更急于上市：

奥园健康日子集团方案本年2、3月在港上市；文旅集团方案在6、7月上市；奥买家则方案下一年上市。

就以行将成为第13家上市物业公司的奥园健康日子来说，其规划在上市物业公司中，仅高于祈福日子与浦江我国：

到2018年5月31日，奥园健康日子共为55处物业供给物业管理服务，触及总建筑面积约为950万平方米

在规划上显着落后的奥园健康日子，找来了大健康工业来凑数。

奥园健康日子曾在申请材料中讲到：

于2018年8月，奥园健康日子现已与一家在韩国首尔具有13间“PPEUM”品牌分公司的韩国医疗美容服务供货商缔结战略协作协议，一起还与别的两名战略伙伴缔结两份战略协作协议，打造“春雨医师”及“健康160”线上医疗咨询服务渠道。

大健康工业关于奥园健康日子来说，便是增大体量的一种方法。

没有规划优势的奥园健康日子，寄望经过进步赢利和增大体量来寻求竞赛优势。

尽管大部分上市物业都有其他工业的掺杂，但成果的奉献来历仍是物业。

就以现在来看，还没有哪家在其他工业里做出了成果。

5 大鱼

电影《大鱼》里，父亲爱德华对儿子威尔说：

河里最大的鱼，永久不会被人捉到。

曾几何时，郭梓文以为“奥林匹克概念”会是他捕到的大鱼，谁曾想仅仅稍纵即逝。

随后高周转成为了奥园的主旋律，却又使其成为了众矢之的。

没有中心事务的奥园，就好像只想捕大鱼却从不修船的渔夫，一尾浪涛拍来，破船就会肝脑涂地。

现如今，行将上市的奥园物业，会是郭梓文的大鱼吗？

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