[申购新股的技巧]惠誉：予花样年控股长期外币发行人“B+”评级 展望“稳定”

7月8日，惠誉已颁发我国房企把戏年控股集团有限公司(FantasiaHoldingsGroupCo.,Limited，简称“把戏年控股”，01777.HK)“B+”的长时刻外币发行人违约评级，展望“安稳”。惠誉一起颁发把戏年控股高档无典当评级和未偿高档债券“B+”评级，回收率评级为“RR4”。

把戏年评级的支撑要素在于，该公司适度的杠杆率、优质的土地储备和稳健的利润率，虽然这些都被较低的客户周转率抵消了一部分。评级首要受限于公司事务规划较小，其2019年的权益合同出售总额为268亿元人民币。

要害评级驱动要素

安稳的杠杆：惠誉估计把戏年控股的杠杆率(以净债款/调整库存衡量)在2020-2021年将安稳在2019年末的44%左右，虽然惠誉估计该公司将把大约40%的出售收入用于土地收买，高于2017-2019年35%的均匀水平。这是为支撑其未来两年继续的合同出售增加，直到其2021-2022年的城市更新项目(URP)开端对出售作出重大贡献。

优质的土地储备：到2019年末，把戏年控股土地储备总量为1730万平方米，可出售资源约2000亿元，依据公司2020年450亿元的出售方针，可以支撑其四年左右的开发。把戏年控股有46个城市更新项目，总楼面面积为1950万平方米，可出售的资源约3800亿元。我国一线和二线城市占有了其90%以上的土地储备。

自2019年以来，跟着该公司越来越多地参加我国一线和二线城市黄金地段的地块揭露拍卖，惠誉估计其均匀价格将上升。这与2019年之前的方针不同，其时把戏年控股首要经过并购来取得土地，由于价格更廉价，但需求更长的开发周期以及面临更杂乱的情况。它们也大多是坐落同一一线和二线城市不太富贵的区域。

杰出的利润率、较低的周转率:得益于低成本，把戏年控股的EBITDA利润率(不含本钱化利息)从2018年的25%扩大到2019年的27%。估计2020年经过揭露拍卖取得土地的毛利率将下降25%-28%，未来几年EBITDA利润率将会下降。管理层以为，在城市更新项目的推进下，利润率随后还有进步的空间，由于城市更新项目的利润率高于50%。

把戏年控股2019年的周转率(以权益合同出售额/总债款衡量)为0.7倍，相对较低，虽然该比率从2018年的0.55倍有所上升，这是由于该公司参加了城市更新项目，以及较早前经过并购取得大片土地的战略，但并购一般需求较长的开发时刻。惠誉估计把戏年控股的周转率将逐步进步，但仍将低于同行。

按份额兼并彩日子股权:把戏年控股按份额兼并其持有彩日子52%的股权，由于后者为上市公司，其现金流无法直接进入把戏年控股。惠誉估计把戏年控股将取得彩日子在2019年所发布的6500万元股息。把戏年控股的非开发地产(DP)EBITDA大部分来自彩日子。惠誉估计，受总楼面面积收入增加的推进，彩日子的EBITDA将稳步上升。2019年末，把戏年控股的非开发地产(DP)EBITDA利息覆盖率为0.19倍(2018为0.20倍)。

事务规划限制评级：把戏年控股2019年的权益合同出售额为268亿元，仍低于大多数“B+”评级同行的400亿至500亿元。本年上半年，公司合同出售额同比增加33%，至175亿元人民币，为年度方针的39%，管理层信任，把戏年控股可以完成全年方针。惠誉持较为保存的观点，在合同出售总额增加10%的推进下，估计2020年的权益合同出售额将增加7%，至287亿元人民币，但由于公司与合资同伴的协作日益增多，可归属权益的下降抵消了其部分增加。