[广东电台股市台]广州苏州接力松绑限购，楼市“四限”调整进入新一轮发力期

緊隨着廣州的步伐，熱點二線城市蘇州也於1月30日放開限購，對購房面積和套數均不再限制。

此前，廣州於上週末再度釋放了鬆綁限購的重磅利好，正式官宣全市120平方米以上戶型不限購等多項樓市新政。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠表示，新政之後，廣州市整體成交表現暫不明顯，加之春節返鄉影響，預計春節後二月底三月市場成交或有明顯回升，政策效果顯現更加明顯一些。

但業內普遍認爲廣州的政策落地節奏超預期，且有及時性和較強的信號意義。易居研究院研究總監嚴躍進認爲，近期廣州、蘇州兩城接連放鬆限購，說明2024年是限購全面放鬆的重要一年，將有別於2023年的局部放鬆邏輯，預計將爲2024年房地產市場的活躍提供良好的環境。

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圖片攝影：任玉明

購買力或將在春節後釋放

1月27日，廣州官宣了限購鬆綁政策，明確不論是否爲廣州市戶籍，居民家庭和個人新購買建面120平方米以上住房，均不納入限購範圍；已有的120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數覈算。

同時，在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減家庭住房套數。

有廣州當地一資深中介人士向第一財經記者表示，新政之下，只要把手中已有的房子掛牌，或者辦理出租，就能獲取新的購房名額，“實際等同全面放開限購”。

中銀證券認爲，這是繼2023年9月20日廣州放開非中心城區限購後，對於限購政策的再度優化，這將促進改善型購房需求釋放，提升大戶型產品的市場活躍度，同時非廣州戶籍也可以到廣州購買120平方米以上住房，將帶來一定的外部增量購買力。

第一財經記者採訪獲悉，重磅利好新政落地的首個小週末，不同區域的項目來訪諮詢多有改善，但成交表現各異。

位於廣州市區的改善項目在一定程度上受惠於新政。某全國性房企內部人士透露，強改善的項目和片區確實來訪和成交都有改善，尤其是成交、轉化率提升了。

在剛剛過去的週末，位於天河北的新世界天嵐項目來訪量增幅150%，成交量增幅200%。記者從新世界方面獲悉，天嵐的主要來訪爲之前被限購、多次看房的舊客，之前沒有名額，需要賣房騰名額，如今120平方米以上戶型放開限購，不少改善買家在現場瞭解到優惠利好後，決定下定刷卡。

但更多業內人士則反饋，並沒有明顯改善。兩家華南房企內部人士向記者表示，諮詢量、來訪都有所上升，但成交上並無體現。某國資背景房企透露，近郊還有項目說原本有意向的客戶轉而開始考慮中心區。

另有在一大型連鎖中介工作多年的資深中介人士向記者透露，新政之後，很多之前沒有名額的客戶在諮詢，但據其從房管局處瞭解到，目前很多細則尚未確定，比如限購區的房子如何進行出租備案等，具體操作還需要一些時日。

克而瑞廣佛區域的調研也顯示，對於限購鬆綁的新政，目前多箇房企展開針對性宣傳行動，但週末以零星成交爲主，均爲舊客轉化，預計政策利好需要時間發酵，伴隨多箇市區新盤入市，真正的改善購買力將在春節後釋放。

政策或將重點傾斜於改善需求

儘管目前廣州的鬆綁政策尚未得到有效的市場反應，但從更廣泛的層面上來看，廣州在新一輪鬆綁中再打頭陣，業內對其他城市的放鬆有了更多預期。

就在廣州發佈上述新政前一日，1月26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，提出要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認爲，對於熱點城市，過去均爲調控政策重點監測城市，出於房住不炒、穩定地產、規範政策行爲等考慮，政策調整要加強上下之間的協調和報告。目前，各地房地產市場下行，穩定的壓力加大，過去的做法不再可行。

天風證券房地產行業分析師王雯、鮑榮富也認爲，廣州本次限購解除是適應市場供求關係發生重大變化新形勢下的針對性舉措，整體基於中央“因城施策”及“賦予城市調控自主權”框架，但政策落地節奏仍超出預期，具有及時性和較強信號意義。

上述機構認爲，考慮限貸端2023年廣州率先下調二套首付比例及貸款利率，不排除其他一線城市後續跟進限購調整的可能，形式或囊括區域、改善型限購寬鬆等。

58安居客房產研究院分院院長張波也預計，2024年一線城市的限購會進一步放鬆，除了外圍區域限購放鬆外，針對大面積改善性的二套以上的政策放鬆也有可能在更多城市落地，但北京、上海落地大面積限購整體放鬆的可能性相對較小，更多預計將在二線熱點城市中落地。

事實上，緊隨着廣州的步伐，熱點城市蘇州已經在今日全面放開了限購。

1月30日，有市場消息稱，蘇州全面取消限購，對購房面積、套數均不再限制。第一財經記者致電蘇州市住房和城鄉建設局，相關工作人員表示，“現在不再進行購房資格審覈，有錢買就行”。這也被市場廣泛解讀爲全面放開限購。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙分析，相較於廣州，蘇州的政策力度更大。此次蘇州政策也呼應了日前住建部發文的充分賦予城市房地產調控自主權，因地制宜調整房地產政策。蘇州作爲熱點二線城市之一，年度GDP排全國前十，蘇州全面取消限購釋放較大利好信號，預計未來更多的熱點二線城市跟進。

2024年，各地或將針對改善型求進行更多鬆綁。張波表示，2023年的政策多是重點圍繞剛需，無論是首付還是房貸利率，政策的支持力度都會明顯更傾向首套房；目前對改善型住宅的政策放開力度會進一步加強，除了置換外，二套及以上的自住性改善也是下一步政策重點傾斜的對象。

天風證券認爲，繼2023年末北、上調整首付比例及普宅標準後，廣州改善性住房限購取消，因城施策框架下各地“四限”調整進入新一輪發力期，有望帶動改善需求集中釋放。