[002483润邦股份]百强房企1月拿地总额856亿 入市意愿有回暖之势

土地市場出現了一些積極的信號。第三方研究機構中指研究院發佈的數據顯示，1月，全國百強房企拿地總額856億元，同比大幅增長44.8%，拿地意願顯現回暖之勢。

另據克而瑞數據，1月百強房企的新增土儲貨值、總價以及建面的百強門檻值分別爲7.5億元、1.4億元和8.8萬平方米，同比均有50%以上的漲幅。

房企拿地表現在2023年12月時就已出現一定程度的恢復。據中指研究院研究總監劉水觀察，從2023年全年數據來看，前11個月的房企拿地額下降約6%，12月份TOP100房企拿地額同比上升約1%，成交約1500宗，而之前每個月的成交量則約600宗-700宗。“由於12月份土地成交翹尾，保證了2023年全年的土地成交情況。”

許多熱點城市進行宅地出讓，也對房企拿地熱情的提高有所助益。1月份以來，北京、上海、成都等多地均有宅地出讓，杭州則在1月開啓了年內首次集中拍地。1月中旬，北京出讓了4宗地塊，其中有2宗地觸頂搖號，溢價率達15%，拉動平均溢價率至8.9%。

這期間，疊加各大城市取消土拍最高限價，有效提高了成交溢價率，推動市場預期的改善。據中指研究院統計，截至目前，22城中已有18城落實取消土地限價，近來不少城市的溢價因此明顯提高。

1月下旬，杭州開啓了首次集中供地，出讓的6宗土地中，溢價成交5宗，其中位於蕭山區的一宗地塊，經過51輪競價，被濱江以超29億元競得，溢價率高達30.59%；同期長沙開福區的一宗地塊也由湖南運達房地產溢價47%摘得。

受核心城市優質地塊土拍升溫的影響，土地市場的平均溢價率整體出現回升。克而瑞數據顯示，1月份，包括杭州、長沙等在內的城市月內平均溢價率均突破10%，上海的平均溢價率達7%，拉動整體平均溢價率提高至3.7%，較上月上升0.2個百分點，止住了連續大半年的下行趨勢。

不過，業內認爲，土地市場當前修復的持續性仍有待觀察。劉水分析，1月份同比表現亮眼的原因有兩點，一則是2023年1月，土地市場還在執行“兩集中”政策，並且當時爲春節，雙重因素導致去年基數較低；二來，2023年10月以來，多箇熱點城市相繼取消了土地最高限價等限制政策，帶動了重點城市和區域土地熱度的回升。

事實上，從拿地主體來看，當前地方國企仍在唱主角。克而瑞數據顯示，1月的拿地金額TOP100中，城投幾乎佔據半壁江山，拿地金額超過民企和央國企，佔百強總金額比例接近40%。

另據中指院，石家莊城發投1月份以53億元的拿地總額排名第一，中國雄安集團也拿地超30億元；拿地面積前三位的則分別爲成都東部集團、中國雄安集團和岳陽城建。

劉水認爲，目前，拿地榜排名靠前的以一些地方國企爲主，所以拿地較多的現象是不是市場自主自發的行爲，還不能夠確定。

而聚焦於銷售百強房企，其拿地情況實則慘淡依舊。據克而瑞數據，1月份，百強房企中，僅有不到11家企業有土儲入賬，僅招商、綠城、濱江、華潤等在一二線城市表現積極。

儘管年初至今，監管層對房地產合理融資的支持政策不斷傳出，房企項目“白名單”迅速推進，上海、廣州等一線城市也相繼對限購政策進行鬆綁，但目前政策落地效果究竟如何仍待進一步觀察。

從1月的市場表現來看，百強房企銷售仍在探底，實現銷售操盤金額2350.6億元，同比降低34.2%，環比降低47.9%，單月業績規模創近年新低；TOP50房企的門檻值更是同比大幅下降近39%，跌破10億元。

對於曾佔據房地產投資拿地半壁江山的民企而言，其投資依賴於銷售市場整體的復甦情況。當前銷售市場恢復不達預期，民企投資能力預計需要更長的修復期。

克而瑞認爲，對於大部分百強房企而言，短期企業保交付、保現金流依然是“主旋律”，投資拿地將保持謹慎、收縮的態勢；而對於國資房企及部分優質民企來講，預計一季度投資態度會相對積極，尤其對熱點地塊將會積極參拍。就在2月1日剛結束的一場北京土拍中，華潤置地斥資超75億元總價，溢價拿下亦莊新城一宗地塊。

整體而言，在市場端疲軟、房企資金壓力尚未完全緩解之下，2024年土地市場熱度還將延續低位並持續分化，房企關注焦點依然在覈心一二線城市的優質板塊。國泰君安也預計，在限價基本放開的背景下，地塊的冷熱分化將會進一步加劇，後續優質地塊的競爭將加劇，並帶來溢價率的進一步上漲。