房地产开发企业土地增值税预征和清算实务

土地增值稅預徵規定納稅人在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該項目竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各

土地增值稅預徵規定

納稅人在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該項目竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

《財政部、稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅字[2006]21號)文件第三條規定：各地要進一步完善土地增值稅預徵辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預徵率，並適時調整。工程項目竣工結算後，應及時進行清算，多退少補。對未按預徵規定期限預繳稅款的，應根據《稅收徵管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

根據上述規定，各地方稅務局對於房地產開發企業項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入(包括預售收入)制定有具體的預徵辦法和預徵率。

例如，《河北省地方稅務局關於印發的通知》(冀地稅發[2006]37號)規定：

1.對從事房地產開發的納稅人，在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入(包括預售房收入)，按規定預徵率預徵土地增值稅，並按房地產所在地主管地方稅務機關確定的申報期限，於月末或季末終了後10日內，繳納土地增值稅。對未按預徵規定期限繳納稅款的，根據《稅收徵管法》及其《實施細則》的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿之次日起，加收滯納金。

2.土地增值稅預徵率幅度爲0.3%至3%.各設區市地方稅務局可根據當地實際，按下列標準確定具體預徵率：住房(別墅除外)預徵率幅度爲0.3%至2%;各類別墅、寫字樓、商用房等預徵率幅度爲2%至3%.納稅人既開發住宅又開發其他房地產的，應按上述預徵率分別覈算;劃分不清的，依率從高預徵。

3.納稅人承建經政府有關部門認定的經濟適用住房不預徵土地增值稅，竣工決算後，按規定徵、免土地增值稅。

《北京市地方稅務局關於土地增值稅徵收管理有關問題的通知》(京地稅地[2006]509號)規定：對本市房地產開發企業在項目竣工土地增值稅清算前預(銷)售商品房取得的收入，除政府批准的經濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預(銷)售收入的1%預徵土地增值稅。對未按規定期限預繳土地增值稅的房地產開發企業，依法應於繳納稅款期限屆滿之日的次日起，按日加收應預繳未預繳稅款萬分之五的滯納金。[page]

土地增值稅清算

(一)清算項目和清算單位

1.《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：土地增值稅以納稅人房地產成本覈算的最基本的覈算項目或覈算對象爲單位計算。

2.《稅務總局關於武漢寶安房地產開發有限公司繳納土地增值稅的批覆》(國稅函[2003]922號)進一步明確：房地產開發有限公司一次性購入的土地，分別轉讓土地的行爲，應按最基本的覈算項目，分次分別計徵土地增值稅。

3.《稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)：土地增值稅以有關部門審批的房地產開發項目爲單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目爲單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

4.《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號文)第十七條：清算審覈時，應審覈房地產開發項目是否以有關部門審批、備案的項目爲單位進行清算;對於分期開發的項目，是否以分期項目爲單位清算;對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅等問題都進行了規定。

5.《河北省土地增值稅管理辦法》(冀地稅發[2006]37號)第十九條：納稅清算以納稅人房地產開發的成本覈算中最基本的覈算項目進行納稅清算。

6.《關於印發的通知》(青地稅發[2008]100號)第二十條規定：房地產開發項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發企業應當分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對於未分別覈算的，扣除項目金額應按普通住房和非普通住房建築面積佔可售建築面積的比例確定。

7.《廣西自治區地方稅務局關於明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》(桂地稅發[2008]44號)第三條關於房地產開發項目同時涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應如何計算其增值額的問題規定：

⑴開發項目同時包含普通住宅與非普通住宅以及其他用房的，應分別覈算其增值額。

⑵上述項目在計算時，如其成本費用混合覈算的，應以不同類型的用房，分別按建築面積進行分攤。

(二)土地增值稅的清算條件

1.納稅人應進行土地增值稅的清算包括：

①房地產開發項目竣工、完成銷售的;

②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;[page]

③直接轉讓土地使用權的。

2.主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算包括：

①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;

上述85%的規定可用下列公示表示：(已轉讓可售建築面積出租或自用可售建築面積)÷總可售建築面積≥85%

②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

③納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

④省稅務機關規定的其他情況。

(三)土地增值稅清算時限

1.對於符合規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2.對於符合稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算規定的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算;對於確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

3.應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定處理。

(四)土地增值稅清算準備資料

納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料：

1.房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要瞭解的其他情況。

2.項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證複印件。

3.納稅人委託稅務中介機構審覈鑑證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑑證報告》。

主管稅務機關收到納稅人清算資料後，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料的，予以受理;對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料後，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。[page]