地市走凉，哪凯里市长洪金洲落马些地块还在高溢价成交？

本文来自微信大众号“克而瑞地产研讨”，作者马千里、吴嘉茗。

下半年以来很多流拍地块引起了商场的留意，也标志着土地商场进入了转凉阶段，商场的其他目标也不容乐观：溢价率继续下降、楼板价动摇下行、本来下半年应该环比走高的成交建面也走势平平，加之金融、证券类方针继续收紧，房企融资难度提高，现金流面对必定的应战。本文首要对要点监测城市在现在商场环境下高溢价成交的土地进行整理剖析，来看什么样的地块在现在商场环境中依然被高溢价获取。

//拿地溢价同环比走低高溢价成交地块继续削减//

2018年下半年以来，土地商场的溢价率继续在超低位运转，环比以继续下降为主，8月份今后要点城市溢价率更是维持在10%以下，现在看来10月份4%的成交溢价率现已触底，11月数据微涨但也仅有5%;同比来看，2018年土拍溢价率的下调愈加显着，1-11月份单月成交溢价率同比均有10个点以上的降幅，月度成交溢价率间隔最大的月份为4-9月，降幅别离为24、26、19、25、22、23个百分点。全体来看，尽管2017年下半年溢价率也出现下滑走势，但土地商场的凉意在2018年显着愈加显着，在当时商场环境下，高溢价拿地现已成为相对稀有的行为。

从高溢价地块(溢价率高于30%)的成交幅数来看，2018年高溢价成交地块最多的月份是5月，共有125宗地块成交溢价率超越30%，随后每月成交的高溢价地块幅数连连下滑，至数据截止日10月份仅有29宗高溢价成交地块，11月共有27宗。

//合肥冷热交集 佛山、桐乡、海宁等滨海商场热度较高//

城市层面，成交溢价率最高的10个城市包括儋州、莆田、兰州、合肥、余姚、北海等重视度相对较低的城市，首要是因为这些城市的挂牌底价较低导致：例如儋州本年只要1宗地块成交，但挂牌价仅有150万元而成交价到达8300万元，成交楼板价仅有808元/平方米罢了，所以被高溢价竞得也并不意外;排名第二的莆田首要是因为融侨集团2月份竞得莆田区城厢区中心板块的1宗纯住所地块，溢价率190%，成交楼板价到达10598元/平方米，但城厢区当月商品房成交均价挨近1.5万元/平方米，融侨高溢价拿地依然有盈余空间。

结合城市的流拍状况来看，部分城市尽管有较多的高溢价地块，但其流拍幅数也不低，商场热度散布不均：合肥高溢价成交地块高达84宗，而流拍地块也有26宗;洛阳共有18宗高溢价成交地块，流拍幅数到达10幅。相对而言，部分城市既有较多的高溢价成交地块，又几乎没有流拍现象发生，商场热度相对安稳：如海宁高溢价成交了48宗地，而本年以来仅有2幅地块流拍，柳州、桐乡、佛山、海门的高溢价成交地块幅数也远多于流拍幅数。

全体来看溢价率较高的城市以非热门城市为主，其间不乏处于发达地区经济带的县级城市，特别东部滨海经济圈中海宁、桐乡、佛山、海门的商场热度愈加安稳，而内陆城市如合肥、洛阳即便有较多高溢价成交地块，但也有较多流拍地块发生，商场冷热不均;此外像海南三亚、海口这样旅游业带来购房需求的城市也有较高成交溢价。

//52%的高溢价地块成交价缺少10亿//

为总结高溢价成交地块的全体特征，咱们拉取了要点监测城市2018年以来成交溢价率高于30%的地块明细，从总价区间、地块特点和地块到市中心(以市政府为基准)间隔几个方面对地块进行分类，来看详细哪些类型的地块更简单发生较高的成交溢价。

从地块的总价区间来看，高溢价地块最低的成交价仅有118万元，总价最高的则高达107亿元，大部分高溢价成交的地块成交总价在5亿元以下。以此来看，地块得以高溢价成交的首要原因在于开始的总价较低，即便以高溢价成交，其成交总价也在大部分房企可接受的范围内(大部分总价低于10亿)。而从不同总价段中高溢价地块成交的占比来看，总价在10-30亿的地块成交溢价率较高的地块占比高达28%，其次5-10亿、30亿以上总价的地块中，各有24%和21%的地块归于高溢价成交，而低总价地块里高溢价成交的占比相对较低，总价在1亿以下的地块仅有10%的溢价率超越了3成。

其次从地块的特点来看，除商办地块以外，其他三种类型的成交地块中均有20%以上的地块以较高的溢价成交，首要是因为现在对商办用地的监管加强，“商改住”在一线城市遭到严厉的镇压，而商办类地块在自我克制、运营方面的难度更大，所以发生高溢价的占比较小。

从而从这些高溢价地块间隔市中心的间隔来看，其间有36%的高溢价成交地块间隔城市市中心缺少10公里，关于土地而言，区位优势对土地价值的影响是最大的，挨近市中心意味着更多资源和配套，地舆位置优胜的地块也愈加简单遭到开发商的剧烈竞赛。

//大体量高溢价地块首要坐落城郊//

高溢价成交的地块包括各个能级、各总价段以及各个特点，但较多坐落三四线县级市的地块之所以高溢价成交，是因为挂牌底价过低而形成的，所以在本节典型高溢价成交地块中咱们首要聚集于一线及二线城市中由闻名企业竞得的高溢价地块，这些城市地块开始价现已有必定规划，高溢价成交愈加表现开发商关于地块的剧烈竞赛。

地价房价间隔巨大导致高溢价此类地块多为海南地块，首要因为地块出让底价较低所造成的。溢价率最高的土地是11月19日绿洲控股竞得的海口美兰龙岐村宅地，溢价率高达651%，成交总价为25203万元，成交楼板价1568元/平方米。该地块坐落海口中心城区，间隔海南省政府仅有1公里，周边1公里内的国兴城、国瑞城项目价格在1.8万元-2.2万元/平方米，以此来看绿洲项目的盈余空间依然巨大。

值得一提的是，本次海口的土地出让中，还有别的两宗地也是超高溢价成交，别离由山西建造和中交第四公路工程局竞得，溢价率到达1313%和583%，成交楼板价都在1500元/平方米左右，这三宗地均为纯住所用地，且地价与周边房价仍间隔显着，盈余难度不高。

城市中心稀缺资源仍受剧烈竞赛2018年以来高溢价成交的地块中，总价最高地块为杭州百井坊地块，该地块坐落杭州武林广场，被称为“绝版宝地”，地块于5月28日被香港恒隆以119%的超高溢价率竞得，成交总价107亿元，楼板价也高达55285元/平方米，而挂牌楼板价仅有25301元/平方米。现在一二线城市中心城区的土地资源日益稀缺，该地块作为市中心中心的商办地块，其关于城市的价值显而易见，关于拿手打造高端商业物业的恒隆来说，拿下该地块是一个双赢的挑选。

城市中心地块一直以来都不缺少竞赛，上海长宁区7月份成交1宗坐落内环内的商办地块，该地块成交总价5.2亿元，溢价率42%，成交楼板价高达46830元/平方米;姑苏姑苏区1月份成交2宗高溢价宅地，别离由中铁建和绿景竞得，溢价率别离为44%和40%，姑苏区本年以来仅成交9宗地，占姑苏总土地出让量的8%。

近郊大体量宅地高溢价成交高溢价成交的地块中建面最大的地块坐落长春高新北区，间隔市中心较远，但紧靠长春工业大学，且地块周边就有8号线地舆所站，出行相对快捷。该地块由中海地产于本年6月份竞得，成交溢价率的99%，总建筑面积为43万平方米，成交总价20.3亿元，折合楼板价4130元/平方米。项目11月份现已开盘出售，现在共成交3.4万平方米，成交均价10514元/平方米。

其他大体量地块别离来自西安西咸新区、重庆巴南区、成都青白江等相对来说并非十分中心的区位，全体来说因为中心城区的房价地价间隔相对较小，且房价管控严厉，导致企业在竞拍时叫价受限。

//碧桂园、龙湖、万科高溢价拿地最多//

从企业方面来看，现在为止2018年高溢价成交的地块有52%的地块由品牌房企竞得，一方面是因为闻名房企在要点监测城市活跃度较高，另一方面也因为闻名房企现金流才能较强、在土拍中的叫价才能更高。

从详细房企来看，拿下最多高溢价成交地块的企业是碧桂园、龙湖和万科，别离成交21幅、21幅和20幅：碧桂园的高溢价地块散布较为广泛，包括合肥、南通、佛山、嘉兴、平湖、青岛、漳州等15个城市;龙湖获得的高溢价地块则首要布局在杭州、姑苏、福州、合肥、昆明等二线城市;万科的高溢价地块也相对会集，拿地的城市首要有西安、宁波、海宁和沈阳等9个城市。

除这三个企业以外中海、新城、和昌、旭辉等企业2018年也拿下了较多高溢价地块，纵观城市布局，郑州、昆明别离以17宗、12宗的总量抢先，其次合肥、宁波、西安、杭州、佛山、南通、青岛等城市也有以上闻名房企竞得的高溢价地块。

以上品牌房企高溢价拿地的城市首要都是人口总量、经济实力较强的二线城市，如杭州、姑苏，此外还有作为区域仅有中心的合肥、昆明、西安等，此类城市未来的开展前景相对优胜，房地产商场需求足以支撑开展;高溢价散布的三四线城市也是南通、佛山、嘉兴这样坐落三大经济圈内的优质三四线城市，且这些城市的经济水平根本到达二线城市的平均水平，遭到经济圈一体化开展的战略影响，这些城市与北上广深的城际交通也变得十分快捷，深受一线城市盈利辐射。

（修改：林雅芸）