王雨琦（600559老白干酒）

万科2021年净利挨近腰斩。万科董事会主席郁亮在年报中对净赢利下降进行了反省。郁亮谈到，从结构上看，房地产开发事务仍然对公司的净赢利具有决定性效果。虽然公司在工作中较早意识到高速增加终将完毕，但公司的行为未能坚决脱节高增加惯性。

10月28日晚间，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）发表2021年第三季度陈述。作为地产工作龙头，万科未能脱节“增收不增利”的命运，前三季度营收同比增加9.7%，净赢利则削减23.3%。一起合同出售金额同比下降2.8%，好像又确定了未来两年的成绩。

这份成绩体现现已体现在万科股价中。10月29日早间开盘，万科连续本周以来的跌落趋势，到发稿前最新股价报18.07元/股，较前一日跌落5.54%。而实际上，从年头至今，万科股价已呈现33.46%的跌幅。

财报显现，第三季度内万科完成运营收入1043.7亿元，同比增加9.7%；完成归属于上市公司股东的净赢利56.4亿元，同比削减23.3%。出售方面，三季度万科房地产开发事务完成合同出售面积754.7万平方米，合同出售金额1246.8亿元，同比别离下降36.5%和27.6%。其出售成绩下滑与工作全体体现相关，本年三季度全国楼市阅历惨白“金九银十”，全国商品房出售面积同比下降12.5%，出售金额同比下降14.1%。

一起，本年1-9月，万科累计完成运营收入2714.9亿元，同比增加12.4%；完成归属于上市公司股东的净赢利166.9亿元，同比削减16.0%。受限于近年地价占房价份额进步，万科前9月房地产开发及相关财物运营事务毛利率进一步下降至17.5%，较上一年同期下降5.4个百分点。

出售方面，万科前9月累计完成合同出售面积2946.4万平方米，合同出售金额4791.3亿元，同比别离下降9.8%和2.8%。而反观工作全体，1-9月，全国商品房出售面积和出售金额同比别离仍有11.3%和16.6%的增加。

谈及万科前三季度成绩体现，工作投资人朱酒表明自己已有意料，受地产工作遍及约两年的结转期影响，万科现在的赢利大致已被2019年的出售成绩确定，“万科2019年的权益出售额在4100亿元左右，比2018年的权益出售额还低了100多亿元，加上毛利率下滑，除非有些投资收益呈现改变，不然全年成绩两位数下降是大概率（事情）。”

而依据克而瑞研究院统计数据，本年1-9月万科权益出售额录得3126.6亿元，仍落后于上一年同期的3202.6亿元，但同期的保利开展、新城控股等房企仍录得小幅增加。这是否预示着，万科未来至2023年的赢利体现又会呈现如本年相同的降速？

朱酒向36氪表明，万科当时出售下滑主要是受三季度影响，“一方面大环境不景气，另一方面各家的开盘节奏不相同。”而谈到两年后的成绩单，朱酒以为这还需结合四季度出售和拿地状况归纳判别，假如四季度能获得强势出售增加，并获取一批地价地块，万科或能拯救下降态势。

值得一提的是，上一年12月单月，万科曾录得合同出售额1015.4亿元，而当年万科全年的出售额为7041.5亿元。因而其四季度强势反击的头绪也有迹可循。

此外资金方面，万科连续一向的稳健道路，到9月底，集团净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1亿元，可掩盖短期告贷和一年内到期有息负债总和782.9亿元。一起有息负债占总财物的份额为13.6%，且傍边70.6%为长期负债。

不过其前9月运营现金流同比削减96.35%仍有目共睹。对此朱酒以为，该项目标大幅削减应是受年头银工作金融机构房地产借款集中制影响。此前受此新规束缚，全国多地住宅按揭借款放款推迟、阻滞，直接导致房企资金回流受限。但9月底央行再次着重保护房地产商场平稳健康开展，保护住宅顾客合法权益，该音讯被业界解读为活跃信号，朱酒亦表明这将促进万科四季度运营现金流好转。

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