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轻财物运营商在2021年的春天给职业开了个好头。今日，德必文明正式上市，市值近60亿元。

岁除前一天（2月10日），德必文明成功登陆创业板，发行价为51.47 元/股，开盘价为100.98元/股，开盘后股价大涨超100%，股价最高达125元/股。到发稿前，德必文明市值近60亿元人民币。本次IPO，德必文明征集资金约6.9亿元，征集资金里10%的投向将用于推动园区智能化。园区财物商场化运营十多年，一向等待专业运营商上市品牌。但能成功登陆二级商场的品牌不多，德必之前只要屡次闯关的锦和商业成功上市。今日，德必作为园区轻财物运营的代表品牌，其体现给全职业打了气。风趣的是这两家现在上市的品牌都是南边系，大本营都在上海。

在轻财物运营这个范畴，南边系口碑一向较好，甚至有北方的园区运营老总曾慨叹，要是像德必、锦和这样的南边系大举北上，运营相对粗豪的北方系能不能守好自己的饭碗都不好说。

作为轻财物运营商的代表之一，德必上市还给传统房企转型打了个样。

系列调控方针一路下来，房地产职业早已进入存量唱主角的下半场。曩昔的2020年是房企转型、挣扎、拼命寻路的一年。数字化成为传统房企寻路的一个大趋势，另一个大趋势便是布局园区开发运营，比方万科，金茂，金科，头部房企哪家手里都有十几个园区项目。

传统住所开发商将视野瞄准园区，不管是寄望于经过园区开发运营练好存量根本功，仍是看中工业地产方针盈利变现工业勾地，德必和锦和们这十几年堆集的轻财物运营本事，咱们都得重头学起。

那么德必和锦和体现究竟怎么，咱们经过招股书比照看了看轻财物运营商们的根本打法和两家公司的8大特性打法。

1、运营状况：上市前二房东形式为主，上市后转轻财物输出

要更轻的财物，更长的钱，更安稳的租金收益，一向是财物运营商们的中心诉求。

虽然二房东形式现已比拿地开发轻多了，但新一批的财物运营商还期望更轻，就有了二房东之外的代运营、资管才能输出等新玩法。

现在，两家公司的运营形式首要包含“承租运营”、“参股运营”和“受托运营”。

望文生义，“承租运营”是需求以“二房东”人物投入更多资金的重财物形式，而“参股运营”和“受托运营”则是资金占用量低的轻财物输出形式。从全体来看，轻财物转型虽然是转型方向，但在过往的产品结构中，锦和更“轻”。从数量看，德必旗下园区仍以承租形式为主，锦和的代运营园区数量份额现已超越承租。图：德必与锦和运营园区类型比照

到 2020 年 6 月 30 日，德必文明投入运营的承租运营园区共 40 个，受托运营园区共 4 个，参股运营园区共 3 个。

锦和商业在管项目 64个，在管面积约 88 万平方米，包含承租运营的项目有 25 个，可供租借运营的物业面积约 57 万平方米；参股运营的项目有 2 个，可供租借运营的物业面积约 8 万平方米；受托运营的项目有 37 个，可供租借运营的物业面积约 23 万平方米。

值得重视的是，2020年上半年，锦和商业以“受托运营”形式保管盛煦地产在上海、北京的 30 个项目，面积约 15 万平方米，公司供给招商和运营办理服务。

而在锦和商业上市前，公司承租运营的项目共 24 个，可供租借运营的物业面积约 53 万平方米，参股运营项目 2 个，受托运营项目 2个。

可见，锦和商业在上市后大力拓宽“受托运营”形式，而在上市前，“承租运营”是两家公司最首要的运营方法。

在承租运营形式下，运营方一般与业主签定10-20年的合同，运营方需求付出租金，而在受托运营的形式下，运营方为托付方供给定位规划、工程办理、招商、运营办理等服务，无需付出租金。

2、南边系凶狠：大本营在上海，撒网长三角

按地舆区域区分，上海是两家公司的大本营，两家公司首要收入来自于上海区域。

关于德必文明来说，现在承租运营形式的40个园区中有30个都坐落上海。 图：德必文明主经营务收入（来历：招股书）

从收入视点来看，上海区域根本奉献了绝大多数的收入。

2020年1-6月，德必文明上海区域的收入占比达71.25 %，而2019年1-9月，锦和商业上海区域的收入占比超越90%。

3、营收：德必营收赶超锦和，毛利率不及职业均值

2020年1-9月，德必文明经营收入为6.12亿元，扣非后归属母公司股东的净赢利为5000万元。图：德必与锦和营收比照

总的来说，两家公司的经营收入全体出现逐年上涨趋势，但德必文明经营收入的增长率高于锦和商业。

由上图能够看出，2017、2018年，锦和商业的营收高于德必文明，德必文明于2019年正式反超锦和商业。德必文明在招股书中将其解释为，公司新增投入运营园区及从招商阶段转入老练运营阶段的园区数量较多。

从发展速度来看，2017 年至2020 年上半年，德必文明新增园区 15 个，而锦和商业新增园区 6 个。图：德必与锦和净赢利比照

但是，假如比较赢利方针，锦和商业各期的扣非后归属母公司股东的净赢利远超德必文明。

2019年，锦和商业的扣非后归属母公司股东的净赢利达1.68亿元，德必文明达0.87亿元，2020年1-9月，锦和商业的扣非后归属母公司股东的净赢利达0.89亿元，而德必文明仅为0.5亿元。图：德必与锦和毛利率比照

相应地，德必文明的毛利率水平低于锦和商业，2020年上半年，锦和商业的毛利率为34.18%，德必文明的毛利率为30.12%。

4、经营本钱：租金和改造摊销本钱占大头 图：德必文明经营本钱构成（来历：招股书）图：锦和商业经营本钱构成（来历：招股书）

两家公司的经营本钱首要由租金本钱、改造摊销本钱、动力本钱及其他运营本钱四项构成。

租金本钱系为取得租借物业的使用权而向物业租借方付出的租金本钱；改造摊销本钱系为提高租借物业的使用价值而产生的改造开销的摊销金额；动力费用系收购水、电等动力产生的本钱；其他运营本钱系供给园区物业办理及其他服务时产生的其他开销，包含物业人员的薪酬、保安费用、保洁费用等开销。

因为承租运营是两家公司最首要的运营方法，故租金本钱和改造摊销本钱两项占有本钱的大头，占公司总本钱的70%以上。图：德必文明期间费用（来历：招股书）图：锦和商业期间费用（来历：招股书）

从期间费用来看，德必文明各期的期间费用均高于锦和商业，期间费用占经营收入的份额也高于锦和商业。

期间费用中占比最高的是办理费用。5、前五大客户：德必包办美团、滴滴、虎扑等新经济大客户图：德必文明2020 年 1-6 月前五大客户（来历：招股书）

2020 年 1-6 月，德必文明前五大客户别离为乐居、锦江酒店、泰洋川禾、美团点评和魔方公寓，上述五家公司算计奉献了3多万元的经营收入，占总经营收入份额为8.77%。

德必文明前五大客户十分安稳，美团点评和锦江酒店自2017年以来一向位列前五大客户，2017-2019年，美团一向是德必文明榜首大客户。

此外，德必文明的客户还包含滴滴打车、虎扑体育、言几又书店、东方福利网、返利网、WeWork等闻名新经济公司。图：锦和商业2019年 1-6 月前五大客户（来历：锦和商业招股书）

锦和商业并没有在2020年财报中发表前五大客户。依据招股书，2019 年 1-9 月，锦和商业前十大客户包含太平洋稳妥、法派集团、美兆喆源、隆宝酒店、雅高酒店等。和德必文明比较，锦和商业前十大客户中新经济公司较少，传统公司较多。

前十大客户的收入总额占公司主经营务收入的份额为 14.91%，前五大客户的收入总额占总经营收入份额为9.01%。

但是，关于锦和商业来说，越界构思园是公司收入奉献最大的单个项目，单个项目奉献了公司1/5以上的收入。

2016 年、2017 年、2018 年及 2019 年 1-9 月，越界构思园别离完成收入1.69亿元、1.71亿元、1.84亿元和1.29亿元，占公司主经营务收入的份额为 31.83%、26.61%、23.01%和 20.84%。

虽然越界构思园的收入占比逐年下降，但现在越界构思园收入占比仍处于较高水平。

6、园区智能化布局：研制费用占比缺乏1%

无一例外，两家公司都在探究对公司现有园区的才智化晋级。

德必文明招股书显现，公司自主研制的才智园区办理体系-wehome 渠道集智能硬件、园区办理、社群服务于一体，在完成园区才智办理的一起，以工作场景为进口，为入住企业供给才智泊车、线上物业缴费、智能园区钥匙、园区班车、园区报修、园区告诉、会议室预订、工位预订等多种服务，支撑园区拓宽建造与日常运营办理要求。

为了精细化运营，锦和商业与上海连楼科技一起出资建立合资公司上海锦楼，锦和商业持股 49%，活跃拓宽公司园区、楼宇及其他园区、楼宇的增值服务事务。

但是，从研制投入来看，本年上半年，德必文明投入了约250万元的研制费用，锦和商业投入了117万元的研制费用，两家公司研制费用占经营收入的份额均缺乏1%。图：德必文明研制费用状况（来历：德必文明招股书）

其间，德必文明研制人员共15人，其间中心技能人员共 4 人， 别离为贾波、陈红、施剑敏、邱秀玲。但是，上述4人均不是技能身世。

贾波担任公司董事长，陈红担任公司总经理兼董事，两人均系新闻学布景，施剑敏担任监事会主席、职工代表监事，系英语专业布景，邱秀玲现担任职工代表监事，系工商办理专业布景，4 名中心技能人员无一计算机相关布景。

7、股权结构：贾波和李燕灵配偶持股超51%图：德必文明股权结构（来历：招股书）

到现在，贾波和李燕灵配偶一起操控公司 56.04%的股份，是德必文明的榜首大股东兼实践操控人。

其间，创始人贾波1972年出世，现担任公司的董事长，一起兼任社会职务有：上海市构思工业协会副会长、我国民主建国会上海市第十三届委员会立异创业委员会履行主任、长宁区第十五届人大代表、我国人民大学文明工业研究院特聘专家、我国传媒大学文明工业办理学院客座教授、上海市水分子公益基金会荣誉理事长等。

李燕灵，现担任上海市水分子公益基金会理事长，德必文明董事、副总经理。

德必文明的组织股东包含达晨创投、阳光产险、中安招商、前海卓元、嵩岳出资、江铜有邻等，锦和商业的组织股东包含华映本钱等。

到2020年6月末，德必文明共有432名职工。2017年以来，德必文明的职工人数十分安稳。

锦和商业最新财报中没有发表职工人数，到2019年9月末，锦和商业共有474名职工。

图：德必文明职工人数状况（来历：招股书）图：德必文明职工构成状况（来历：招股书）图：锦和商业职工构成状况（来历：招股书）

从职工构成来看，两家公司占比最高的是园区运营人员。德必文明挨近9成的职工为办理人员和运维人员，而锦和商业超越7成的职工为物业、招商运营人员。

8、征集资金投向：10%资金将用于推动园区智能化 图：德必文明征集资金首要用处 图：锦和商业征集资金首要用处

比较征集资金用处，能够发现两家公司有一项类似的资金投向——研制。

其间，德必文明有5460.96万元将用于研制中心建造项目，锦和商业有5917.8万元用于才智园区信息服务渠道建造项目，两家的研制金额约占征集资金总额的10%上下。

其间，德必文明研制中心建造项目以才智园区办理体系的建造为中心，结合现有的研制技能和产品，要点环绕才智园区运营办理系列渠道及配套硬件设备进行研制，详细包含才智园区信息服务渠道、根据 AI 算法大数据分析体系、物联网设备办理云渠道、物联网收支操控设备产品和工位传感器与报到设备等课题的技能研制和产品改善。

锦和商业才智园区信息服务渠道建造项目的方针包含建造园区运营办理渠道以及园区智能监控渠道。

按照招股书，德必文明研制中心建造项目的建造期为2年，而锦和商业才智园区信息服务渠道建造项目的建造期为3年。

结语

今日，德必上市，关于整个房地产存量商场来说是个信号。此前，业内涵讨论存量商场前景时曾预判到，未来至少将诞生200家上市公司，现在来看，德必和锦和的上市仅仅只是存量盛宴大幕的初步。

当数字化、轻财物、才智化的进程再往前走一步，那个时候或许才将真实迎来存量年代的高光时间。

而谁能搭上存量这艘现已启航的大船？一定是那些早早练好内功，拿到船票的企业和人才。