[300160股票]又见REIT产品遭遇"退租"！影响几何

　　6月28日，中金普洛斯REIT公告，江蘇京迅遞供應鏈管理有限公司因故擬調整其租賃計劃，2024年8月31日到期租賃面積擬不續約，並擬提前分批退租其他租賃面積。

截至今年一季度末，江蘇京迅遞租賃的面積佔該基金旗下可租賃面積的13.68%，是重要現金流提供方。公告中表示，退租的部分區域已有新租戶簽署了合約，而“若本基金在後續面積到期前，順利完成後續替換租戶的簽約，則可緩釋本次租戶調整對本基金收入的影響。”

過去一年多的行情對於REITs產品來說並不友好，且板塊內行情分化嚴重，與地產行業高度相關的產業園與倉儲物流兩類產品跌幅更甚。有分析認爲，部分產業園區或倉儲物流出現租戶到期不續約、提前退租等情況，其中部分資產因重要現金流提供方退租而掉租明顯。另一方面，兩類產品的租賃市場的恢復尚待時日，個別租戶變動對於出租率的擾動仍在，業績修復還需要耐心。

又有REIT產品遭遇“退租”

作爲倉儲物流REIT，中金普洛斯倉儲物流REIT持有並運營管理10個倉儲物流園區，營收方式即主要通過項目租賃和物業管理服務等獲取經營現金流。

截至今年一季度末，江蘇京迅遞供應鏈管理有限公司爲承租普洛斯澱山湖物流園區15.91萬平方米，租賃面積佔該基金全部基礎設施項目可租賃面積的13.68%。財務數據顯示，一季度內上述客戶貢獻租金及物業管理服務費收入1681.51萬元，約佔全部基礎設施項目總收入的14.34%。

根據租賃合同，上述租賃面積將於今年8月31日和2026年9月30日分兩批到期。江蘇京迅遞因故擬調整其租賃計劃，2024年8月31日到期租賃面積擬不續約，並擬提前分批退租其他租賃面積。經雙方協商，約定於今年6月30日退租8.2萬平方米。

資料顯示，上述於2024年6月30日退租的面積8.2萬平方米，崑山普澱已與替換租戶完成租賃合同的簽署，租賃面積爲7.06萬平方米。該替換租戶所屬行業爲第三方物流，起租日爲2024年9月1日，租賃期限爲1.8年。“江蘇京迅遞於2024年6月30日的主要退租面積已基本實現去化。就原由江蘇京迅遞租賃的其他面積，基金管理人及外部管理機構目前正與潛在替代租戶進行協商，擬爭取在各租約到期前完成與替換租戶的簽約。”公告稱。

那麼，此番退租事項對於底層資產的經營影響幾何？

公告表示，江蘇京迅遞於2024年6月30日退租部分面積後，剩餘租賃面積約佔本基金總可租賃面積的6.62%，擬於三季度和四季度分批退租的面積於2024年一季度產生的收入約佔本基金同期總收入的3.71%、3.30%。“若本基金在後續面積到期前，順利完成後續替換租戶的簽約，則可緩釋本次租戶調整對本基金收入的影響。”

REITs分化嚴重，產業園與倉儲物流跌幅居前

過去一年多的行情對於REITs產品來說並不友好，且板塊內行情分化嚴重，與地產行業高度相關的產業園與倉儲物流兩類產品跌幅更甚，而投資者普遍青睞能源和保障房等資產。

據統計，去年年初至今年6月28日，上述兩類產品在二級市場全部“告負”，建信中關村(000931)產業園REIT、博時招商蛇口(001979)產業園REIT與華安張江產業園REIT三隻產品跌幅超過30%，而中金普洛斯倉儲物流REIT跌幅也達到了29%，且這幾隻基金均在年內遭遇了“退租”風波。

如華安張江產業園REIT去年遭遇大客戶哲庫科技的退租，今年1月29日又收到租戶A的退租通知函，該租戶計劃於1月31日提前退租位於張潤大廈的部分面積，退租面積爲3904.58平米，佔原承租部分的49.8%；此外，建信中關村產業園REIT去年年報顯示，截至2023年四季度，北京全市產業園空置率同比上升至21.6%，平均租金下滑。因此，“周邊園區出現明顯的降租金搶客戶趨勢，區域內部分項目採用低價競爭策略，以維持出租率，一定程度上拉低了區域租金水平。”

有分析認爲，受宏觀經濟週期影響，部分產業園區或倉儲物流出現租戶到期不續約、提前退租等情況，其中部分資產因重要現金流提供方退租而掉租明顯。另一方面，兩類產品的租賃市場的恢復尚待時日，個別租戶變動對於出租率的擾動仍在，業績修復還需要耐心。

不僅如此，在發行端產業園項目還頻頻“打折”。今年3月份，深交所、上交所分別公佈了易方達廣州開發區高新產業園REIT、博時天津科工產業園REIT兩隻產品對交易所此前問詢函的回覆。兩隻擬上市REITs分別披露了估值動態，兩隻產業園REITs在申報稿與反饋稿之間長達數月的區間裏，因行情發生變化，導致底層資產的對應租金水平、租金增長率、出租率有了一定變化，兩家基金公司對底層資產均採取了降低估值的操作，“折扣”力度均在16%左右。

持續高比例分紅

雖然估值方面有所調整，但產業園或倉儲物流REITs在分紅方面卻頗爲“慷慨”。

自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元，分紅比例約佔上市以來可供分配金額的100%。另一支倉儲物流REITs嘉實京東倉儲基礎設施REIT發佈的2024年第一季度報告顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT錄得收入2645.58萬元，淨利潤爲683.83萬元，該基金在報告期內實現了可供分配金額2003.74萬元，並已進行了2023年度的第二次分紅，實際分配金額爲2520.99萬元。

此外，今年5月15日，華夏華潤商業REIT也發佈分紅公告稱，該基金5月17日及5月20日進行基金分紅，分紅金額共計5122萬元。該產品此次收益分配基準日爲2024年3月31日，距離基金合同生效日（2024年2月7日）僅54天。

根據現有法規，基金合同生效不滿6個月可以不進行收益分配。對於華夏華潤商業REIT成立54天即分紅，華夏基金錶示：“爲了及時與投資人分享收益，所以決定主動進行本次分紅。後續，華夏基金將致力於提升基金分紅頻率，努力實現按季度分紅，爲投資者提供更好的投資體驗。”

普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪認爲，從投資人的角度來看，倉儲物流是一箇服務剛需的品類，其特點是具有穿越週期的穩定性，資產處於穩健的經營狀態，就能產生較爲持續、穩健的現金流。

此外，9只產業園REITs2023年平均淨值分派率及平均中間價格分派率均爲4.3%，超過4%的發行要求。

華夏基金認爲：“長期高比例分紅成爲公募REITs最重要的產品屬性，這讓其具備天然的‘高股息’屬性。依賴於優質底層資產的專業經營，績優產品可以實現穩定的收益和現金流，並將表現出更穩定的業績韌性，高分派率有望持續。”

中信證券首席經濟學家明明認爲，從公募REITs2024年度一季報來看，以保障性租賃住房、生態環保等爲代表的抗週期資產持續穩健經營，以高速公路、產業園區、倉儲物流等爲底層資產的產品業績保持韌性，在多箇積極因素的支撐下，預計REITs或維持高分紅特徵。

本文首發於微信公衆號：券商中國。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。