000611股吧房地产融资

各位老鐵們，大家好，今天由我來爲大家分享房地產融資，以及商業地產融資方式的相關問題知識，希望對大家有所幫助。如果可以幫助到大家，還望關注收藏下本站，您的支持是我們最大的動力，謝謝大家了哈，下面我們開始吧！

商業地產如何設計融資模式

衆所周知，商業地產具有開發週期長、資金佔用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要複雜得多、也難得多。對於自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來爲建設資金籌資，這些開發商不會爲資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業並長期投資回報。對於自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當然可能爲減輕利息壓力，部分也會採用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發貸款的門檻後（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信託資金，但由於信託資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信託資金作爲過橋貸款，補充自有資金。隨着新的房地產信託政策出臺（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。對於自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標準，並且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。解決了建設資金的問題，那麼剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因爲大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處於短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，爲了讓這種回報看起來更可信，後來又慢慢導入了擔保機構，甚至爲了增加信用，最後銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是爲了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8％、9％的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信託資金的成本都會高於這個數，如果開發商是個現金流管理的高手並且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什麼問題，因爲房地產行業的平均投資回報是要高於這個數字的。然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨着巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的後端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模並且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS，爲國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨着新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資，CMBS類似於住宅MBS，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值1.45億美元的CMBS產品來取得後端融資，這是國內此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作爲投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。REITS的銷售對象主要是個人投資者，CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因爲投資羣體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快於REITS，會被越來越多的商業地產開發商所運用。相對於國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過於落後，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成爲常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會採取的融資方式包括：前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合後端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。這些多元化的融資組合將成爲未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來爲商地產融資將會更好

房地產企業如何融資，投融界上成功融資有什麼訣竅

1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；

2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；

3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司；

4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。

房地產融資的十大模式

1，銀行貸款

2，上市融資

3，房地產債券融資

4，夾層融資

5，房地產信託

6，海外地產基金

7，房地產信託投資基金

8，私募融資

9，典當融資

10，合作開發

更多财经信息资讯尽在本站