[老左来了]广州再打头阵放松限购，全市120平米以上住房随便买

又有一線城市對樓市進行鬆綁。

1月27日，廣州市政府辦公廳印發《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱爲“《通知》”），提出繼續加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求、優化限購、加強房地產市場監管等政策措施。

頗引市場關注的是廣州對限購的新一輪優化。上述通知明確，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。

圖片攝影：任玉明

這是自2023年9月調整限購範圍以來，廣州第二次對限購政策進行精準鬆綁。彼時廣州規定，除越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區限購外，其餘地區不再設置限購條件。在前述限購區域內，廣州戶籍的家庭限購2套房、單身限購1套，非廣州戶籍須連續繳納2年社保可購房1套。

在廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉看來，廣州本次放鬆對120平方米以上住房的限制，在需求端減少了限購區域內的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利於推動改善性需求適時入市，也符閤中心區改善型需求佔比大的特徵。

李宇嘉舉例稱，在廣州市天河區，2023年的新房交易套均面積爲130平方米/套，以改善型需求爲主導；疊加供應量的明顯增長，導致目2024-09-18 河供求比爲1.75：1。新政鬆綁對戶型的限購政策，有助於消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的循環，新房和二手住房的循環，租賃和交易的循環等，促進供應和交易兩旺。

除了對大面積住房限購的放鬆外，《通知》還規定，在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減家庭住房套數。

廣州當地一資深中介人士向第一財經記者表示，新政之下，“實際等同全面放開限購”。他表示，只要把手中的房子掛牌，或者辦理出租，就能獲取新的購房名額。

2023年以來，在四個一線城市中，廣州堪稱各類放鬆政策的先行者，尤其是在大力度支持政策方面。

2023年8月30日，業內廣泛期待的“認房不認貸”政策，在廣州率先落地，打響了一線城市限貸放鬆第一槍；9月，又率先下調二套房首付比例至40%，同時有房無貸的最低首付比例爲30%；此後深圳、北京、上海也先後將二套房首付比例下調至最低40%，支持改善性住房需求。

同年9月下旬，廣州再祭出一項重磅政策，首次官宣解除對黃埔、番禺、花都三區的住房限購，而此前，廣州已執行住房限購12年。與此同時，廣州二手房增值稅免徵年限由5年改爲2年。至此，廣州的購房門檻在一線城市中已最爲寬鬆。

多重大力度利好政策的託舉之下，廣州市場在2023年呈現脈衝式回暖，月度成交隨政策波動，部分購買力得到有效釋放，但整體而言，政策的持續性不強。

例如，8月-9月的限貸、限購鬆綁落地後，廣州新房市場反彈明顯。據克而瑞統計，10月單月，全市在售301個項目的周度轉化率爲4.34%，月均成交表現僅次於小陽春。但進入11月份，廣州新房成交套數環比下降約2成，成交均價約3.7萬元/平方米，環比下降5%，創2023年下半年新低。“市場熱度回升週期不足一箇月。”

整體來看，廣州市場面臨着一定的去化壓力問題。據克而瑞，截至2023年末，廣州庫存量爲1232萬平方米，同比下降8%，去化週期爲19.6個月，仍處於高位區間，去化壓力不減。其中，增城、番禺、南沙、花都庫存積壓，去化週期普遍高於16個月以上，荔灣、天河庫存也大量增加，去化週期高於20個月。

基於這樣的表現，對於該次的鬆綁政策，廣州當地房地產業內人士的預期並不高，“廣州限購區域本來就不多，人才落戶政策也比較寬鬆，預計對核心區域會有些許提振作用”。

不過，從更廣泛的層面上來看，廣州在新一輪鬆綁中再打頭陣，業內對其他城市的放鬆有了更多預期。易居研究院研究總監嚴躍進表示，廣州本次的鬆綁說明在去年認房不認貸、房貸雙降等基礎上，各地會繼續調整優化購房政策，預計今年政策進一步寬鬆，其他三個一線城市放鬆概率也增大，增強了市場對限購進一步調整的預期。

事實上，就在廣州發佈該新政前一日，住建部在1月26日舉行的房地產融資協調機制部署會議上提出，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

李宇嘉認爲，對於熱點城市，過去均爲調控政策重點監測城市，出於房住不炒、穩定地產、規範政策行爲等考慮，政策調整要加強上下之間的協調和報告。目前，各地房地產市場下行，穩定的壓力加大，過去的這樣的做法不再可行。賦予城市房地產調控自主權，目的是將穩定市場和行業的權利責任義務都給到地方政府，落實地方的主體責任，國家加強政策扶持和監測考覈。