[交大昂立]没有业委会 维修基金如何批准？业委会有权动用维修基金吗

没有业委会修理基金怎么赞同运用？这是一个问题。”李女士说，小区物业公司在没有业委会的情况下，私行将修理基金挪作他用，导致小区居民无法正常运用修理基金。。对此，李女士认为，物业公司应该依照合同约好，将修理基金交给业委会，而不是私自移用。现在，两边还在洽谈中。律师表明，依据《物权权法》第七十四条规则，修建区划内，规划用于停放轿车的车位、车库应当首要满意业主的需求。

一：业委会掏空修理基金

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二：业委会套取修理基金被判刑

我们都知道，动用物业修理资金需求业主的签名，可是长沙阳光100世界新城物业为运用物业修理资金，竟屡次假造业主签名。

2019年6月，秦先生向长沙市住建局恳求了地点小区阳光100世界新城在2013年到2015年期间，个人物业修理资金四次运用情况的信息揭露。秦先生核对签名表时发现，有三份均有自己的签名和赞同，其间一次为代签。不过，他自己从来没有在这几份签名表中签过字或授权他人代签，他怀疑是物业公司假造了自己的签名。

为此，本年10月份，秦先生一纸诉状将物业公司告上法庭，要求物业公司中止损害自己的姓名权、恢复名誉、消除影响、在小区内揭露赔礼道歉，并要求补偿相关丢失。

法院审理查明，湖南阳光壹佰物业服务有限职责公司从2004年起至今为该小区供给物业服务，曾四次向长沙市物业修理资金处理中心恳求运用物业修理资金对该小区1-88栋3单元电梯进行修理，并提交了相关资料。在《业主签名表》中有填写单位许诺：所供给的签字等信息真实有效，如不现实，由填写单位承当法令职责，并加盖了公章。经审阅后，长沙市物业修理资金处理中心赞同从修理资金缴存户中提取运用。

不过，后经查实，2013年和2015年的两份《业主签名表》中，秦先生的签名均不是其自己所写，物业公司侵权现实建立。

终究，法院判定阳光壹佰物业在该小区内揭露向秦先生赔礼道歉。

除了秦先生外，芙蓉区东湖社区西南明苑小区的业主最近也遇到了类似问题。

“您好！受湘诚物业托付，提醒您交纳其服务期间物业费……”连日来，芙蓉区东湖社区西南明苑小区不少业主都收到这样一条催缴物业费的短信；还有一些业主接到了电话，自称是法务的人在电话中说将申述欠费的业主。

业主：未经业主大会授权签定的合同无效

西南明苑是经济适用房小区，有500多户住户，自2001年交付运用，开始依照长沙市经济适用房小区的一般标准——每平方米0.5元交纳物业服务费。

2013年，西南明苑小区建立了第一届业主委员会。2016年，第一届业委会任期到期，新的业委会建立遭受了重重阻力，直到2018年11月，第二届业委会才建立。

由于没有建立业主委员会，在这期间小区的许多事项都是由东湖社区代为处理。2017年12月，原业委会与湖南省湘诚物业处理有限公司签定的物业服务合同到期。2017年12月27日，东湖社区与湘诚物业续签了物业服务合同，合同期限为2017年12月29日至建立新的业委会并签定新的物业公司停止，物业费为每平方米0.8元。

对这份由社区签定的物业服务合同，许多业主表明不知情、不认可。第二届业委会代表周利佳介绍，签合同前没有举行业主大会征得业主“双过半”赞同（即当经专有部分占修建物总面积过半数且占总人数过半数的业主赞同），签合同后没有公示，业委会直到本年3月才拿到这份合同。还有业主表明，没有通过业主大会授权，社区无权签定物业服务合同，因而该合同是无效合同。

社区及物业：签合同时咨询过律师定见

现在，湘诚物业已依照此前与社区签定的合同要求退出西南明苑小区。湘诚物业项目经理袁小军告知

一些业主不愿意交费、还有一些业主表明只会依照提价前的0.5元每平方米交费，他们的主要依据就是：物业服务合同是由社区代签的，是一份无效合同。

针对业主的质疑，王红宇表明合同是合法的，由于其时小区没有业委会，社区和物业公司在签定合同时也咨询过律师定见。王红宇说，假如业主认为合同无效，能够申述社区或是物业公司。

针对小区业主的责备，袁小军回应称，小区的公共收益，物业大约每半年公示一次；修理基金则都用在小区补葺和公共设备的保护上了，程序都是合法的。“修理基金的运用在住建部分都有存案，业主能够去查询。”

律师：社区作为主体签物业合同短缺法令依据

针对业主和物业争辩的焦点，在小区没有建立业委会的情况下，社区是否有权替代业主和物业公司签定物业服务合同呢？

湖南万和联合律师事务所律师李健表明，依据《物业处理法令》第三十四条规则，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业缔结书面的物业服务合同。此外第二十一条还规则了在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签定书面的前期物业服务合同。

由此可见法令只规则业主委员会与建设单位能够签定物业服务合同，并没授权社区签定物业服务合同。因而按法无授权不可为的法理，社区直接作为合同主体签定物业服务合同是短缺法令依据的。

湖南弘一律师事务所律师谢惠明也表明，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规则，选聘和解聘物业服务企业，应由业主一起决议。小区替换物业公司，应该首要举行业主大会，由整体业主决议，能够选用团体评论的方式，也能够选用书面征求定见的方式，至少应当经专有部分占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同。假如如业主所言，社区并没有经由业主一起决议，该物业服务合同应属无效合同。

谁能够恳求运用物业专项修理资金？

恳求人能够为物业服务企业，相关资料需由物业服务企业盖章；能够为业主委员会，则需由业主委员会盖章，业委会主任签名；还能够为相关业主，需由2名以上相关业主代表签名承认，相关业主代表需供给栋号、房子户室号以及联络方式。不论谁恳求，都有标准的流程，且需有业主代表签字。

物业修理金的运用需求哪些资料？

依据长沙市物业修理资金处理中心供给的物业专项修理资金恳求演示文本，动用物业修理资金需供给恳求陈述、运用计划、恳求表、公示证明、竣工检验陈述等。其间清晰，由物业服务公司建议恳求的，需有《物业专项修理资金运用公示》《业主定见表决签名表》《物业专项修理资金分摊表》《物业专项修理资金运用计划》以及《审价陈述》等资料，而这些信息“应在物业处理区域内获益规模显着方位进行公示”。

三：业委会动用修理基金的流程

法令剖析：恳求运用修理基金应当由业主委员会向处理机构提出，并安排拟定《修理计划》和《修理费用预算分摊清册》。施行物业处理没有建立业主委员会的物业区域，由业主大会或相关业主会议托付物业服务企业向处理机构提出恳求，并安排拟定《修理计划》和《修理费用预算分摊清册》。未施行物业处理的区域，由业主大会或相关业主会议托付物业地点区域的社区居民委员会向处理机构提出恳求，并安排拟定《修理计划》和《修理费用预算分摊清册》。修建物及其隶属设备的修理基金并不归于物业，而是归于整体业主共有。修理基金可用于电梯、房顶、外墙、无障碍设备等共有部分的修理、更新和改造。运用修理金，需求由业主举行业主大会一起决议。提交下列资料：

(一)运用恳求书(二)业主委员会建立的存案证明或许业主大会授权相关单位的授权托付书(三)原工程竣工检验证明或其他有关资料(特种设备应供给年检证明，如电梯，消防设备等)(四)《修理计划》(五)《修理费用预算分摊清册》。

处理机构收到恳求后，应当在七个工作日内安排现场勘查，检查《修理计划》和《修理费用预算分摊清册》。业主委员会或许受托付单位在施工前持下列资料到处理机构处理划拨修理基金手续：

(一)《业主大会决议》及公示证明(二)《修理项目施工合同》(三)法令法规规则的其它相关资料。

处理机构在十五个工作日内审阅相关资料后，按工程形象进展将修理费用划拨到《修理项目施工合同》约好的账户。

法令依据：《物业处理法令》

第十一条下列事项由业主一起决议：

（一）拟定和修正业主大会议事规则；

（二）拟定和修正处理规约；

（三）推举业主委员会或许替换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹措和运用专项修理资金；

（六）改建、重建修建物及其隶属设备；

（七）有关共有和一起处理权力的其他严重事项。

第十二条业主大会会议能够选用团体评论的方式，也能够选用书面征求定见的方式；可是，应当有物业处理区域内专有部分占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。业主能够托付代理人参与业主大会会议。业主大会决议本法令第十一条第（五）项和第（六）项规则的事项，应当经专有部分占修建物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主赞同；决议本法令第十一条规则的其他事项，应当经专有部分占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同。业主大会或许业主委员会的决议，对业主具有约束力。业主大会或许业主委员会作出的决议损害业主合法权益的，受损害的业主能够恳求人民法院予以吊销。

第十三条业主大会会议分为定时会议和暂时会议。业主大会定时会议应当依照业主大会议事规则的规则举行。经20%以上的业主提议，业主委员会应当安排举行业主大会暂时会议。

拿手民事、婚姻、劳作胶葛等

拿手房产胶葛、假贷胶葛等

四：业委会能够动用修理基金吗

修理基金只能用于修理，不能用作公费，可是假如硬是要用作公费的话，也要等90%以上的业主赞同

市住宅保证和房子处理局物业处理处介绍，小区未建立业委会，能够由3-5名业主代表带上身份证到区房产局物业科填表恳求动用修理基金。填表后再托付物业部分或是自行联络修理单位，对方报出设备修理预算后，在小区里公示，再挨个找2/3以上的业主签字审阅赞同后回告区房产局，方可动用这笔基金。过后，这3-5名业主代表必须在修理发票上签字，承当此次动用修理基金的职责。