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导读：中信证券表明，招商蛇口在前史上凭仗蛇口等片区优质土地资源，整售了一些前史开发本钱低，价格较高的项目，完结了阶段性的高成绩完结。2021年之后，公司整售项目告一段落，而商场化开发的新增项目盈余才能较为有限。

（文/解红娟修改/马媛媛）近年来不断改写当地楼面价的招商蛇口，不得不开端为高溢价地块买单。

2月23日晚间，招商蛇口发布成绩快报，2021年公司经营总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；赢利总额228.43亿元，同比削减5.25%；归属于上市公司股东的净赢利103.72亿元，同比削减15.35%。

增收却不增利，招商蛇口将主要原因归结于商场下行导致的毛利率下行和高达43.72亿元的计提减值。

招商蛇口表明，公司依照商场参考价格对到2021年12月31日存在减值痕迹的财物进行了减值测验。依据减值测验成果，对存货、出资性物业、长时刻股权出资计提财物减值预备及对重大危险类别应收金钱计提信誉减值预备算计43.72亿元，较2020年同期的31.01亿元同比增加40.99%。

受计提减值影响，削减公司2021年度归属于上市公司股东的净赢利34.56亿元。

事实上，招商蛇口并不是第一次为地王项目买单。受高价地计提影响，2015年至2020年，招商蛇口归属股东净赢利别离为17.95亿元、38.3亿元、34.66亿元、71.17亿元、48.98亿元、9.13亿元，从2018年到达峰值后大幅下滑。

献身赢利也要冲规划

2021年年头，在招商蛇口从头跻身地产前十强的年度成绩发布会上，董事总经理蒋铁峰表明，招商蛇口想要内职业界占有必定的江湖方位，必需求完结有质量的增加，因此定下了全年3300亿元的签约出售方针。

这是什么概念？彼时职业排名第八的世茂集团，方案同期完结3300亿元出售额；因高出招商蛇口约70亿元出售额排名第九的华润置地，2021年既定出售方针为3150亿元；排名在招商蛇口之下的龙湖、新城控股别离方案全年出售3100亿元、2600亿元。

换句话说，只需完结了3300亿元的出售额，招商蛇口就根本坐稳了房企前十的方位。

一年时刻曩昔，招商蛇口全年累计完结签约出售面积1464.47万平方米，累计完结签约出售金额3268.34亿元，完结年度方针的99.04%，践约方针。不过，因为仅和预期值相差0.99亿元，招商蛇口的排名从第十位上升至第七位。

相同因为太过于垂青规划，招商蛇口在扩张过程中不管本钱、高价拿地，是业界闻名的地王收割机，这些高价地在限价的商场行情下，成为拉低毛利率的根本原因。

以上海举例，2020年7月，招商蛇口以44.04亿元竞得上海虹口区嘉兴路大街HK271-01地块，楼面价约8.1万元/平方米，2021年年末入市时预证均价12.25万/平方米，仅就拿地本钱计算，招商外滩玺每卖出一平方米建筑面积，招商蛇口就可完结4.15万的毛利。

半年后，热衷于拿地王的招商蛇口在邻近又拿了一块地——上海虹口区嘉兴路大街HK341-06号地块，总价56.66亿元，成交楼面价却较此前高出1.16万元/平方米至9.26万元/平方米，并一举荣登上海虹口单价地王。

“赚仍是赚的，仅仅没有招商外滩玺赚得多。”有业界人士向观察者网表明，因为两地块相距不远，预证均价也不会有很大的收支。这意味着，拿下上海虹口区嘉兴路大街HK341-06号地块，将拉低招商蛇口该区域的毛利率水平。

相较于上海虹口地块的盈余空间，招商蛇口在杭州2021年首轮会集供地上可以说是赔本赚吆喝。

杭州首轮会集供地上，招商蛇口以“上限价格49.31亿元+竞配自我克制面积份额16%”竞得两宗地块，其间，萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块，楼面价别离为25944元/平方米，溢价率29.72%。

规划文件显现，萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块规划为限价地块，拿地精装限价37500元/平方米；毛坯出售均价不高于34000元/平方米，且毛坯出售最高单价不高于37400元/平方米。

“从该地块楼面价和出售限价来看，房企后续赢利空间确实有限，需求十分强壮的本钱管控才能。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。

中信证券也对招商蛇口的新增项目盈余才能表明置疑。中信证券表明，招商蛇口在前史上凭仗蛇口等片区优质土地资源，整售了一些前史开发本钱低，价格较高的项目，完结了阶段性的高成绩完结。2021年之后，公司整售项目告一段落，而商场化开发的新增项目盈余才能较为有限。

计提减值预备43.72亿元

“2017年公司联合拿了不少地，也拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，然后计提了存货贬价，未来是否还有计提减值，主要看商场改变。”提及有关高价地在限价期间入市的影响，招商蛇口财务总监黄均隆曾在2020年成绩会上解释道。

虽然早就认识到了高价地对赢利的腐蚀，招商蛇口仍未放缓拿地脚步。2021年1月初，招商蛇口与18家房企激战3小时、叫价277轮，终究以15.62亿元成交价、132.1%溢价率拿下徐州2021-51号惠民小区东侧B地块。

2021年1月18日，招商蛇口以“上限价格+竞配自我克制面积份额16%”在杭州夺得2宗住所地块，拿地金额算计约49.31亿元；2月4日，以21.21亿元拿下的大城(2021)-1号地溢价率44%，楼面价到达10086元/平方米，推进体育新城楼面价破万；3月31日，以总价29.5亿拿下盐城城西地块，终究成交楼面价11190元/平方米，溢价率80%，改写此前盐城地王总价。

随后在多城的会集供地中，招商蛇口一再出手，导致其踩中“拿地出售比不超越40%”的红线。

中指研究院数据显现，2021年招商蛇口权益拿地金额853亿元、权益出售额约2043亿元，拿地出售比为41.75%，超越规定值1.75个百分点，一起也较2021年50家代表企业拿地出售比均值高出17.75个百分点。

不断增多的土地库存和成交冷淡的住所商场构成明显的比照。数据显现，2022年1月，招商蛇口完结签约出售面积70.56万平方米，同比削减27.66%；完结签约出售金额151.47亿元，同比削减38.47%。

和2020年相同，招商蛇口2021年也有不少地王项目入市出售。

其间，武汉硚口招商国著上宸，是招商蛇口2020年5月以58.87亿元斩获的武汉硚口区单价地王；徐州宝穴招商万科山水间，是其在2020年6月以总价24.11亿元拿下宝穴地王；招商武汉城建未来中心，是在2020年12月以57.44亿元竞得的经开区总价地王。

换句话说，这些在2021年进入结转周期的高价地，很大或许也被招商蛇口计提存货贬价预备。

招商蛇口表明，2021年对存货、出资性物业、长时刻股权出资计提财物减值预备及对重大危险类别应收金钱计提信誉减值预备算计43.72亿元，其间，信誉丢失预备9.81亿元，存货贬价预备17.19亿元，出资性房地产减值预备7.79亿元，长时刻股权出资减值预备8.93亿元。

安全证券研报称，若楼市去化压力连续，导致出售以价换量，将导致招商蛇口结算毛利率进一步下行，前期高价地也相同面对减值危险。

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