盈利承压的建发，回应了并表美凯龙美敦力后的风险隔离问题

撰文/彭莹琛

建发股份在9月5日下午以“网络文字互动”的方法打开成绩阐明会，到会的办理层有总经理林茂、独立董事林涛、副总经理兼董事会秘书江桂芝、财政总监魏卓。

早在8月30日，建发股份已发布2023年半年度陈述。

2023年上半年，建发股份运营收入到达3,834.26亿元，同比添加4.82%；完结净赢利32.19亿元，同比下降23.21%；完结归属于母公司所有者的净赢利19.23亿元，同比下降29.58%。

到2023年6月末，建发股份总财物到达8,268.29亿元，净财物到达1,727.22亿元，归属于母公司所有者的净财物到达564.25亿元。

在成绩阐明会上，出资者针对赢利下滑，再融资下调额度，股价“破净”，以及收买美凯龙后续的协作及危险阻隔等事项提出了疑问，办理层对此也逐个作出回应。

承压

建发股份由供应链运营和房地产两大主业组成，两个事务在2023年上半年营收均完结同比添加，但归母净利出现跌落。

据观念新媒体了解，供应链运运营务完结运营收入3,505.14亿元，同比添加3.21%，归属于母公司所有者的净赢利16.74亿元，同比下降20.70%；房地产事务分部完结运营收入329.12亿元，同比添加25.77%，归属于母公司所有者的净赢利2.50亿元，同比下降59.76%。

供应链运运营务分部归母净赢利同比削减4.37亿元，首要是因为受微观经济形势影响，部分大宗产品价格短期内剧烈动摇，轿车职业疲软，部分大宗产品集采分销事务和轿车出售事务赢利较上年同期下降；并且上年同期收买建发新胜控制权发生并购收益，奉献归母净赢利约1.15亿元。

与此一起，受微观调控方针和土地本钱影响，房地产事务分部的归母净赢利2023年上半年同比削减3.71亿元，部分项目毛利率有所下滑。这是因为建发在曩昔几年高溢价拿地的影响延至展现在近年来的财报上，毛利率一再下滑。

两大主业运营形式并不相同，导致毛利率差异较大，从而建发营收结构与毛利结构有所区别。

2019-2022年供应链运运营务奉献建发股份超多半运营收入，2023年上半年供应链运运营务分部营收占比更是进步至91.42%。

从毛利来看，2023年上半年，供应链运运营务毛利率1.66%，较上年下降0.24个百分点；房地产事务毛利率15.01%，较上年下降0.7个百分点。

中泰证券研报说到，2019-2022年房地产事务奉献毛利相对较多，2022年房地产事务分部毛利占比约为63%。

全体财报数据来看，建发股份期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净赢利11.59亿元，同比削减44.81%，归母扣非净赢利下降起伏大于归母净赢利。

财政总监魏卓在成绩阐明会上对此标明，首要系陈述期非经常性损益同比添加。而公司在运营中合理运用期货套保东西对冲大宗产品价格危险，陈述期内公司持有的期货合约公允价值变化损益及处置损益大幅添加，本期金额约为4.98亿元，上年同期金额约为2.47亿元。该损益虽作为非经常性损益列示但与公司运营损益密切相关。

机遇

2023年上半年，建发股份的房地产板块体现可谓是非常亮眼，无论是出售的添加，仍是各城市活泼拿地。

据悉，建发股份期内房地产事务板块算计完结合同出售金额1,244.2亿元（全口径），同比添加51.08%，在一、二线城市的权益出售金额占比近84%。

两家子公司在职业出售排名均有所上升。其间，建发房产完结合同出售金额941.73亿元（全口径），同比添加39.58%；子公司联发集团完结合同出售金额302.47亿元（全口径），同比添加103.19%。

一起，建发房产和联发集团加强日常资金办理，回款份额（权益口径）维持在100%左右小幅动摇。回款率高于90%即标明出售回款较为顺利。

连续着此前拿地气势，建发在2023年上半年获取土地52宗，全口径拿地金额算计约721.39亿元，一二线城市拿地金额占比超87%，较2022年占比92%有细微的下降。

厦门、青岛、姑苏等多个城市土拍中，均能见到建发的身影。其间，在上海第一批供地中，建发携手保利置业以70.26亿元斩获青浦区盈浦大街竹盈路南侧“巨无霸”地块，成交楼板价18149元/平方米，溢价率8.72%，房地联动价46500元/平方米。

到6月末，建发世界土地储备全口径货值2788.03亿元，联发集团土地储备全口径货值为760.19亿元，算计在一、二线城市的土地储备（未售口径）全口径货值占比超70%，较上年底进步2.39个百分点。

建发世界商场中心总经理卢金文在出资者会标明，在统筹项目活动性、安全性、盈利性的根底上，下半年将持续完结土地获取，把握好土地商场的机遇。

近期，多地连续官宣“认房不认贷”，加之下降告贷利率和首付份额等，活泼需求的管控办法调整使得重心于一、二线城市的建发在接下来出售进步有了更多的可能性。

此外，建发亦在拓宽服务范畴，包含物业服务、代建服务、商业财物办理、医疗养老等。

代建服务范畴，建发房产和联发集团陈述期内新拓宽项目25个，新增代建面积81.18万平方米，包含教育、产业园、医疗、大型公建等范畴。

到2023年6月末，建发房产和联发集团在厦门、上海、成都、南宁等多个城市办理70个商业项目，办理面积达220.20万平方米；办理项目数量较2022年底添加了4个，办理面积添加6.28万平方米。

关于是否活泼推进城中村改造的发问，副总经理兼董事会秘书江桂芝回应，建发房产和联发集团大力呼应厦门市委、市 *** 关于“岛内大进步、岛外大开展严重战略部署，活泼参加城市的改造进步作业，现已参加的旧村改造项目包含“厦门后埔-杭湖旧村改造项目”、“厦门钟宅奋族社区旧村改造项目”、“厦门湖边水库东片区旧改项目”、“厦门黄厝社区城中村改造项目”等。

现金流

迈入2023年，建发股份便发布一则重磅音讯，正在谋划经过现金方法协议收买红星美凯龙家居集团股份有限公司不超越30%的股份，出资金额到达62.86亿元。

时至6月21日，建发股份与联发集团收到中国证券挂号结算有限责任公司出具的《过户挂号确认书》，美凯龙23.95%、6.00%股份已别离过户至公司、联发集团名下，本次买卖对应的标的财物已过户完结。

到2023年6月30日，因为美凯龙的董事会未完结换届选举，因而建发股份没有对美凯龙进行并表。至8月15日，美凯龙完结董事会换届选举，建发股份获得美凯龙的控制权。到8月31日，美凯龙及其控股子公司已归入建发股份兼并报表规划。

被问及收买美凯龙与建发供应链运营方面的规划时，建发办理层标明，公司供应链事务正在探究与美凯龙进行多维度的协作。包含旗下消费品集团也与美凯龙将加强战略协同，充分发挥建发在全球供应链范畴资源整合的才能，以及美凯龙作为家居建材渠道的资源整合才能。

此外，建发轿车集团与红星美凯龙、卡乃驰已签署战略协作协议，就二手车轿车连锁卖场、二手车供应链服务、二手车买卖渠道等方面打开协作，完结优势互补、协同开展。

出资者亦重视美凯龙与原股东红星控股的危险阻隔办法，对此建发办理层首要回应，美凯龙系A+H上市公司，在财物、人员、财政、组织、事务等方面均已独立于其原控股股东红星控股及其关联方。

办理层还提及，为了进一步做到危险阻隔，公司采取了若干首要办法。

其间包含保证上市公司的三会准则有用工作，清晰股东行为的鸿沟，保证红星控股在法令和公司章程规划内行使股东权力；美凯龙已树立有资金办理、对外担保相关内控准则，后续将持续保证准则有用履行，与红星控股实在做到危险阻隔；已向美凯龙提名财政负责人，全面参加美凯龙的财政条线的办理，及时把握财政状况和资金状况。

就建发股份而言，收买美凯龙仍关于出资活动发生的现金流量净额有较为显着的影响。

期内，建发股份出资活动发生的现金流量净额-178.88亿元，上年同期为-70.84亿元，首要是因为房地产事务付出协作项目来往款净额较上年同期添加，以及收买美凯龙 29.95%股权，付出第一期股权出资款。

而因为房地产事务出售回款添加、付出地价款金额削减，以及供应链运运营务加速周转，出售资金回笼速度加速，运营活动发生的现金流量净额回正，上年同期为-445.81亿元，2023上半年则为233.85亿元。

财物负债方面，预付金钱较上年底添加52.04%至555.58亿元，占总财物的6.72%，快速添加的原因是供应链运运营务规划扩展，预付货款添加，叠加房地产事务预付土地出让金添加。

一起，短期告贷达394.21亿元，较上年底添加334.44%；一年内到期的非活动负债为128.56亿元，同比削减23.40%。到2023年6月末现金及现金等价物余额1079.45亿元，较2022半年度的727.33亿元添加352.12亿元，现金短债比约为2.06倍。

但建发股份好像也“钱紧”，在4月时披露了向原股东配售股份预案。依照开始的计划，配股征集资金不超越人民币85亿元，扣除发行费用后拟悉数用于公司供应链运运营务弥补活动资金及归还银行告贷，而非用于房地产事务。

至8月8日，建发发布的配股阐明书却显现，出于慎重性考虑，公司将本次发行董事会抉择日前六个月至今的新增财政性出资金额(含类金融)从征集资金总额中进行调减，调减后，本次发行征集资金总额不超越77.88亿元，对应配股数量10.52亿股，配股价不超7.40元/股。

在成绩阐明会上，配股一事也备受重视。这首要因为曩昔一段时间建发股份的股价持续低于净财物，即“破净”。部分出资者对募资的机遇提出疑虑，并咨询办理层是否有进步市值的行动。

对此，办理层回应，公司股价遭到微观经济、商场环境、出资偏好以及商场预期等多方面要素影响。全体来看，公司现在运营状况正常，近年来在供应链和房地产板块均在持续发力，职业优势位置明显，开展前景杰出。

其续称，公司以为做好运营办理、完结较好的成绩是市值办理的根底。办理层将持续做好各项运营办理作业，以杰出的成绩报答广阔出资者。