[绿庭投资]神话破灭！杭州学区房“神盘”暴跌，曾10年疯涨12倍！二手房成交半年腰斩

房地产变局不断演进，商场一线有何改变？近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大要点城市房地产商场，感触商场实在脉息。

即日起，e公司推出栏目，每日一篇要点城市房地产调研报导，以飨读者。

第三篇，关于杭州，跟着当地信贷收紧、限购晋级，杭州楼市的购房者会怎么挑选？

近来，证券时报·e公司经过对杭州楼市实地调研发现，伴跟着信贷收紧、限购晋级，杭州楼市的购房者日趋理性，二手房成交急速下滑，从前“一房难求”的学区房，即使价格断崖式跌落，也鲜有人问津；新房“摇号”中签难的问题也得到了必定的缓解，中签率走高。竞赛剧烈的杭州楼市，也正在倒逼一些当地房企，跨界玩起了新能源。

最牛“孟母盘”价格断崖式跌落

杭州楼市谈到学区房，不得不提及“耀江文鼎苑”，被戏称是杭州最闻名的“孟母盘”。该楼盘位居杭州西湖区的紫金港片区，与学军小学紫金港校区一路之隔。小区的沿街商铺，除了便民的日子小店、地产中介，各种训练组织显得分外抢眼，触及到英语、书法、体育、晚托、艺术等近10家组织。

尽管已近年关，但地产中介仍在据守。走进一家地产中介公司，前台的客户挂号册上，记载着客户的看房信息。记者发现，从2021年12月底以来，只要聊聊4-5组客户，在挂号册上留下了信息。

看到有人拜访，中介客户经理立马从会议室走出来迎候。在简略的了解了需求后，这位中介客户经理向记者引荐了一套挂牌中87.76㎡房源，二室一厅。“挂牌价695万，折后单价为7.92万元/㎡，房东诚意在售，随时能够看房，价格还能够略微谈谈”。

在这位中介看来，上述引荐的房源性价比较高，“放在2021年这个时分，这套同类型的房源，1000万出面成交过一套。更重要的是，其时还没有人乐意出售。”

与此前一房难求不同的是，现在的耀江文鼎苑挂牌方面扎堆。

记者从多家地产中介的了解，现在，耀江文鼎苑小区挂牌的房源超越100多套，挂牌价格8-11万不等。“有些房东仅仅试盘，并不诚意出售，所以挂牌价格虚高。依照现在耀江文鼎苑的商场价，8万左右能够买卖。”

据悉，凭仗学军小学紫金港校区的名校资源，以及众所皆知的“鸡娃”和“孟母”，耀江文鼎苑从2008年新房开盘时价格不到1万元/㎡，到2021年上半年二手房签约价最高超越12万元/㎡，发明了10年来涨幅超越12倍的神话，也成为了杭州学区房中的“现象级神盘”。

不过，跟着学区变革的呼声不断，学区房远景不明，自从2021年下半年以来，这个在曩昔两年涨势如虹的“神盘”，不只价格跌落显着，并且还鲜有人问津。

上述地产中介对记者称，2021年下半年以来，耀江文鼎苑在咱们店的成交量大概是月均一套，可是2020年下半年，客户购房志愿比较激烈，一般都是在10套以上，并且还找不到房源。还有地产中介，也向记者谈到了相似的说法。

小户型总价低的学区房，往往最受商场追捧。2020年上半年，耀江文鼎苑的房价如日中天时，就有一套建筑面积约58.37㎡的一楼小户型二手房源，以750万元的总价成交，折合单价12.8万元/㎡。

可是，学区房“只涨不跌”的神话幻灭后，耀江文鼎苑小户型的二手房价格，也在继续下探。通明售房网数据显现，最近半年来，该小区一居室小户型仅成交了一例，该房源是坐落中心楼层的61.18㎡，2021年8月27日签约，成交价473万元，折合单价77313元/㎡。

自2021年3月杭州法拍房限购以来，耀江文鼎苑先后拍出过3套房源。不过，从成交记载来看，成交单价也是一套比一套低。

2022年1月23日，一套建筑面积58.66㎡的文鼎苑小户型法拍房，以430万元起拍，终究仅1人报名，底价成交，折合成交单价约7.33万元/㎡。

2021年7月，在教育变革风声四起，文鼎苑一套建筑面积约126.16㎡的法拍房，以1034万元总价成交（低于评估价169万元），折合单价约8.2万元/㎡的价格。

2021年4月，一套建筑面积约180.5㎡的房源，以1850.85万元成交，高出评估价约135万元，折合成交单价约10.25万元/㎡。

新房“摇号”中签难得到缓解

“我们都是买涨不买跌，明星盘太受商场重视，这种状况愈加显着，乃至会被扩大。”上述地产中介向记者慨叹，2021年下半年以来，耀江文鼎苑的房价和成交状况，跟杭州楼市的许多楼盘都差不多。

据我爱我家研究院的统计数据显现，2021年杭州二手房全市成交量7.92万套，与2020年的10.31万套比较，降幅达到了23%。其间，2021年上半年成交5.4万套，下半年成交量急速下滑，仅2.5万套，下滑53%。由此可见，信贷继续收紧、杭州“8·5新政”、调整落户门槛等方针，关于二手买卖流转影响较大。

2021年，杭州新房商场在新盘、红盘潮密布推进下，全年成交20.9万套，同比上升37%。但值得注意的是，伴跟着楼市调控的晋级，二手房商场的降温，从前的全民抢房、万人摇现象，变得越来越少。

数据显现，2021年，杭州市区共推出13.6万套房源入市，其间参加摇号挂号755次，参加摇号人次总计71万组。不过，新房分解比较显着，溪上俪庭、蒲荷云邸、檀映里等热门红盘需求顶格社保方能入围，但也有许多的楼盘流摇。据统计，参加摇号挂号中，需求摇号453次，流摇项目302次，占比40%。

据悉，2021年8月5日，杭州发布最严楼市调控新政，主要内容触及三大方面：首要，杭州落户未满五年的，需满2年社保。新入杭州的大学生集体户不能购房，投靠白叟(退休)要落户满5年才干购房；其次，非杭州户籍需满4年社保；别的，摇号份额超越10:1的楼盘，按社保交纳时长确认入围次序。

与之照应的是，备受重视的杭州新房“摇号”中签难现象呈现显着缓解。

2021年下半年以来，摇号热度快速下降。其间，最高10月平均中签率已达33%；12月，杭州区域有61个楼盘进行了摇号挂号，一切楼盘中签率均高于10%，其间仅5个楼盘触发“拼社保”机制。

“因为二手房和新房价格倒挂，特别是一些红盘，摇中即赚数百万，这也催生了杭州楼市的摇号大军，曾呈现过大批白叟房票、大学生房票，这些房票的一切人，也就成为炒房团的代持人，有些炒房客的手中，还握多张房票。”业内人士向记者泄漏，可是，跟着楼市趋稳，上述乱象得到有用遏止。

记者了解到，杭州的新房、二手房长期存在价格倒挂现象，有的热盘新房，价格比同地段、同面积的二手房低百万元。以申花核心区为例，该区域的限价涨到了5.5万元/平方米，而该区域现在的二手房均价现已打破6万元/平方米，部分质量较高的楼盘，二手房价格已到了8-9万元/平方米，价差较大。再如艮北新城，该区域的遍及二手房价现已在5万元/平方米，哪怕新房限价从两年前的4万元/平方米跳到现在的4.4万元/平方米，价差仍然显着。

业内人士以为，炒房获利的条件，需求楼市上涨速度跑赢资金本钱。假如炒房链条触及高本钱集资，房价跌落很可能导致违约或资金链断裂。跟着杭州楼市调控、整治不断深化，新房炒作的现象正在得到显着遏止。

当地房企连续玩起新能源

跌宕起伏的杭州楼市，机会与应战并存。从各大房企的布局能够看出，有些在继续发力，但也有房企挑选转型，乃至是离场。

依据通明售房网数据显现，2021年，滨江集团、绿城我国、万科、融创、保利地产、祥生、世茂、德信八家房企，全都进入成交金额的股权榜、出售榜和操盘榜的前十名。其间，滨江集团以457.42亿元、640.86亿元、643.05亿元的成果，在三大榜单中均占有首位，继续连任三榜冠军。

作为杭州当地龙头房企，滨江集团现已构成一套老练的标准化产品系统，继续为杭州带来了高质量的著作。一起，在曩昔一年，滨江继续在杭州拿地，不断深耕和开辟地图。

2021年，老牌房企绿城我国，以402.26亿元、533.19亿元、533.19亿元的成果，一起位列三大榜单第二名。2021年头，绿城在土地商场一口气拿下10宗涉宅地，脚印遍及杭城，坚持了自己的商场份额和江湖位置。

不过，滨江集团和绿城我国之外，从前在杭州楼市中占有侧重要位置的浙江广厦、新湖中宝、宋都股份等浙江当地房企，现在正在淡出房地产商场。

位居杭州临平区的天国都，曾是杭州楼市的一个超级大盘，缔造者便是从前鼎鼎有名的浙江广厦。不过，从2015年下半年开端，该公司就开端从房地产事务的退出，并逐渐向影视传媒等大文化领域转型。

2021年7月，浙江广厦再一次“变身”，该公司的实践操控人变更为东阳国资，随后更名为“东望年代”。易主后的东望年代，以1.56亿元收买正蓝节能50.54%股份。

2021年，宋都股份在杭州楼市的操作可谓“赔了夫人又折兵”。5月，在阅历20轮竞价后，宋都股份终究以顶格溢价率29.86%、自我克制21%、总价17.83亿元的价值，竞得杭政储出8号地块土地使用权。可是，到了7月，宋都股份宣告抛弃该地块，此举形成的违约，让公司丢失5000万元的预定请求保证金。这一数额占其上一年全年净利润的14.19%。

到了2022年1月，宋都股份跨行出资干起了新能源。公告显现，宋都股份拟建立全资子公司浙江宋都锂业有限公司，依据测算，初期公司注册资本金拟定为5亿元。宋都股份称，公司现在没有有锂业相关的事务，没有相关的技术储备，没有相关的资源及专业团队。到现在，公司没有清晰详细出资项目，没有签定相关出资协议。

新湖中宝则将注册地迁至浙江衢州，据本地媒体报导，新湖中宝新能源要害资料经营管理总部项目入驻衢州海创园二期。新能源资料公司注册建立后，拟在全国范围出产锂电解液要害组成质料。