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物业企业扎堆赴港上市合景悠活营收依靠症、服务胶葛或成“拦路虎”

近来，合景悠活请求港股上市。作为一家规划不大的物业企业，一方面，营收严峻依靠关联方，且资金遭关联方占用，另一方面，物业服务胶葛不断，这些或许也会成为其上市拦路虎。

房企分拆物业公司上市的热心持续高涨，仅6月24日就有雅城集团、荣万家、合景悠活三家物业公司在港交所递送招股书。

《出资者网》整理发现，截止2020年7月8日，累计已有27家物管企业成功上市，其间在港挂牌企业高达24家，年内成功上市的便有6家，还有多家正在排队等候上市聆讯，如榜首服务、杰出商企等。

在前赴后继追求上市的物业企业中，合景悠活作为房企分拆物业公司上市比拼中的“重量级”选手，规划不大，营收严峻依靠关联方，且关联方还存在关于合景悠活的资金占用，此外，物业服务胶葛不断。在此状况下，合景悠活能否成功在P大潮中突出重围？

提高合景泰富“兄弟”公司

材料显现，合景悠活原是港股上市房企合景泰富集团旗下的物业子公司，首要从事住所物业办理服务及商业物业办理营运服务。

在合景悠活递送上市请求前日，合景泰富集团发布公告称，合景泰富直接持有合景悠活约97.22%股权，主张分拆与上市完成后，将不会保存任何合景悠活已发行股本权益，合景悠活也不再为合景泰富的隶属公司。

依据招股书，合景悠活作为登陆港交所主板的主体，在上一年9月注册树立，并随即进行了一系列的重组和股权联系分配。合景悠活分拆后，合景悠活与合景泰富同处于孔健岷、孔健涛、孔健楠三兄弟的操控之下，成为合景泰富集团“兄弟”公司，由孔健楠担任履行董事兼行政总裁，孔健岷担任非履行董事兼董事会主席。

关于合景悠活被分拆上市的原因，合景泰富集团公告表明，主张分拆有利于合景悠活树立独立上市集团身份，取得独立募资渠道，进行本钱或债款融资，为现有营运与往后拓宽供给资金，而不用依靠合景泰富；完成合景悠活出资价值；树立名誉；提高企业形像；专心事务开展等。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对《出资者网》表明，职业、本钱和企业三方力气是房企拆分物业企业上市的首要推动力。一方面，物业板块分拆上市阐明企业现在仍是垂青物业的存量商场，现在物业改造是职业的开展时机。另一方面，港交所上市门槛较低，也对房企拆分物业企业上市有活跃促进作用。从企业本身来看，现在物业企业一向找不到开展突破口，企业欲将上市作为突破口，作为企业开展战略。

严峻依靠关联方关联方占用资金

招股书显现，合景泰富物管事务开端开展于2004年，新近首要供给住所物业办理服务，后在2006年将服务范围延伸至商业物业办理。009年后，合景悠活跟从合景泰富集团扩张脚步同步开展，事务范围从大本营广州，逐步拓宽到北京、成都及姑苏等国内30多个城市。

与动辄上亿平方米在管面积的物管巨子比照，合景悠活的体量并不大。到2019年年底合景悠活办理着106个住所物业，在管总建筑面积为1830万平方米，订约办理158个住所物业，总合约建筑面积为2940万平方米。同期末，合景悠活办理30个商业物业，在管总建筑面积为330万平方米，订约办理33个商业物业，总合约建筑面积为450万平方米。

总的来说，合景悠活现在正为191个项目供给住所物业办理及商业物业办理及营运服务，总合约建筑面积约为3380万平方米。而傍边绝大部分是来自合景泰富集团或其关联方的156个物业财物。

依据招股书，2017年-2019年，合景悠活的营收别离为4.63亿元、6.59亿元、11.25亿元，复合增长率为55.8%；净利润别离为0.44亿元、0.79亿元、1.85亿元，复合增长率为104.7%。可是从营收来历来看，2017、2018年，合景悠活的营收就悉数来自于合景泰富集团旗下项目，而在2019年，来自合景泰富集团或其关联方的收入在合景悠活营收中占比仍超90%。

一方面，合景悠活对关联方合景泰富集团依靠严峻，而另一方面，合景悠活的资金还存在被关联方占用状况。017年至2019年，合景悠活关联方应收交易金钱周转日数别离为263日、260日及242日，而独立第三方的应收交易金钱周转日数别离为79日、76日及63日，关联方的应收账款周转天数约是第三方的3.84倍。

对此，合景悠活在招股书中解说称，关联方的应收交易金钱周转日数大幅善于独立第三方，首要因为考虑到关联方的违约危险较低，公司向关联方收取应收交易金钱的频频程度较向第三方收取金钱为低。

值得注意的是，合景悠活应收交易金钱持续上升，且关联方的应收交易金钱占比较大。017年至2019年，合景悠活的应收交易金钱别离为2.19亿元、3.30亿元及5.76亿元。合景悠活对此解说为“其添加首要因为事务拓宽所形成的”。其间，关联方的应收交易金钱别离占63.01%、76.36%、77.95%。

并购扩张服务胶葛成拦路虎

或许正是为了逐步下降对关联方的依靠程度，2019年，合景悠活开端迈出外拓的脚步。跟着上市主体的树立，合景悠活首要对佛山市星誉物业办理有限公司(简称“星誉物业”)和广州宜家创生物业办理有限公司(简称“宜家创生”)进行了收买。上市前突击收买也为合景悠活带来了1.35亿元的商誉。

材料显现，合景悠活直接持有星誉物业60%股权，持有宜家创生100%股权。据揭露材料，星誉物业现在首要在管星星集团的星星凯旋世界和星耀101两个综合体项目。其间，星星凯旋世界规划总建筑面积约110万平方米，商业总建筑面积超30万平方米；星耀101包括购物中心、公寓等业态，总建筑面积约12万平方米。宜家创生则为广州、佛山、湛江超30个住所、写字楼、工业园区、专业商场等项目供给服务，公司物业办理面积约900万平方米。

而此次合景悠活欲港股上市，仍将募资用于战略出资性收买，扩张之路仍将持续。依据招股书，合景悠活的所得款用处首要为用于战略性收买及出资时机，以进一步开展战略同盟、扩展在住所物业办理服务商场以及商业及其他非住所物业办理营运服务商场的事务规划及添加商场份额；用于以晋级智能服务体系，以进一步提高合景悠活的营运功率及服务质量；用于进一步丰厚增值服务；用于一般事务用处及营运资金。

不可否认，当时物业职业开展的主旋律仍然是扩展规划和提高市占率。可是作为一家物业办理企业，供给优质的办理服务才是企业竞争力的中心。《出资者网》发现，本年，在人民网领导留言板中，有网友对宁骏物业任意提价违规等状况进行投诉。而宁骏物业正是合景悠活旗下首要物业公司。

依据天眼查信息，宁骏物业本身危险245条，包括法令诉讼137条，首要因物业服务合同胶葛、劳作胶葛、产业损害赔偿胶葛等所形成的，其间物业服务胶葛高达98条。此外，2019年4月和5月，宁骏物业还连续遭到广州市花都区消防救援大队、从化区消防救援大队行政处罚并被罚款。

合景悠活不时因运营而产生的法令及其他胶葛以及申索或面对行政诉讼，或许会成为其事务开展拦路虎。正如合景悠活在招股书中坦言的危险提示：“咱们可能会不时与咱们向其供给物业办理服务的物业开发商、业主、租户及居民以及当地物业服务企业产生胶葛并遭到索赔。若其对咱们的服务感到不满，亦可能会产生胶葛。”一起，合景悠活也着重“任何有关胶葛、申索或程序均可能会对咱们的事务、财务状况及运营成绩形成严重晦气影响。”