北京房市韧性十投资顾问的工作内容足 首开股份产品为王砥砺前行

近来，国家计算局发布2023年上半年全国房地产商场根本情况，在全国房地产开发出资同比下降7.9%的局势下，北京市极具量价耐性，房地产开发出资逆势增加9.8%；商品房出售面积522.9万平方米，同比增加17.2%，其间住所出售面积378.6万平方米，同比增加14.8%。北京房地产商场给全国房地产商场带来等待，“京城房企一哥”首开股份（600376.SH）凭仗对本身运营实力的决计和本地国企的融资本钱优势，在上半年土拍中持续发力。公司仅在一季度拿地金额就到达27亿元，拿地面积11万平方米，在京津冀区域排名第三。7月20日-25日，公司累积斥资67.44亿元，在北京拿地2块，厦门拿地1块，算计拿地面积13.36万平米。公司在职业调整期中，用实践体现向商场展现了公司足够的现金实力以及平衡区域开展、精选出资时机、改进成果水平的决计。

俗话说，土地是房市的“晴雨表”。一方面，房企要先获得土地运用权，再获得施工许可证之后，方可开工施工。另一方面，每家房企都清楚本身的出售和财务状况，土地库存越高意味着资金压力和去化压力越大。只要对未来出售有决计、资金本钱低的房企才干活跃拿地，以期更大的成果空间。

数据显现，2023年一季度百城的住所类用地溢价率逐月上升，在3月到达了7.2%的顶峰，高于2022年全年最高水平。分能级来看，3月一线、二线、三线城市土地溢价率别离到达5.6%、7.2%、8.0%，中高能级城市土地仍然遭到房企亲睐，出现高溢价低流拍趋势。

据职业人士解读，在国内房地产，特别是一线城市与其他城市中心区块的出售触达冰点的情况下，商场回暖指日可下。跟着北京房市方针的进一步宽松，以及商场出售的持续回暖，首开股份中心项目储藏足够，出售与成果改进在即。

方针出售双双改进 首都房企充沛获益

众所周知，房地产职业受国家宏观调控方针影响较大，政府出台的方针，不只会影响房地产商场的全体供求关系，也会影响产品供需结构。而“因城施策”、“一城一策”愈加灵敏、增效，以北京为代表的一线城市房地产向结构优化的新开展形式过渡，为首开股份酝酿新的开展机会。

4月10日，北京市住所和城乡建设委员会官网发布公告，在工作任务中说到“完善“一区一策”调控办法，支撑“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住所需求。”

剖析以为，本次北京市住建委表态有望扩围全龄友爱项目，叠加方针大力度支撑晚年家庭住所需求，如下降首付份额、支撑子女“接力贷”等方针要素，首都房市将迎来进一步放松。商场方面，北京房市亦有显着回暖痕迹。依据中指数据，2023年1-3月北京新建商品住所累计成交177.4万平方米，同比增加14.2%。

首开股份作为北京房企龙头，坚持“深耕北京、布局一二线城市”的战略，近年成果增加显着，2015年-2021年全口径出售规划接连 7 年位列北京商场第一名。2023年上半年首开股份在北京区域出售面积位列北京商场第2名。在全国出售商场上首开股份签约额位列中指研究院“2023年上半年百强出售排行榜”全口径第27位，权益口径第29位，持续坚持职业前30水平。

深耕北京商场的中心逻辑除北京是公司大本营以外，北京房市耐性也是一大影响要素。2017-2022年，北京商品房出售面积下滑速度同比全国同期的商品房出售面积低超50%，这显现了北京房地产商场优异的抗压才能，也意味着在未来的商场康复中，北京房市有着显着的弹性优势。

7月27日晚间，住建部部长倪虹关于支撑刚性和改进性住所需求做出表述，引发商场重视。专家以为，住建部此次对个人住所贷款“认房不认贷”的表述，关于一线城市影响最大，特别关于严格执行“认房认贷”的信贷方针的北京楼市，新方针落地将大大下降购房本钱，减轻还款压力，拉动入市活跃性，促进改进性需求开释。对此，国泰君安证券7月28日研报指出，商场共同预期的“大招”即撤销一线城市认房认贷，在一线城市实在出台详细方针之前，方针密度将决议板块高度，获益首开股份等一线城市本乡企业。

首开股份的优质区域项目储藏，为商场需求的增加与顾客决计的复苏的降临做足了充沛的预备。要点布局北京房市之外，公司也涣散分线，侧重将出资聚集在具有根本面支撑的大湾区与长三角城市集群中，例如工商业兴旺的佛山、与互联网重镇杭州等城市。

现在，首开股份有140个在售待结转项目，其间约40%位于北京，约18%位于在长三角杭州、姑苏与南京等中心城市。剩余的大部分项目会集在大湾区、成都等高能级城市中，这些优质项目估计将在未来方针与出售双双回暖的影响下获益。

方针改变完结减负 轻装前行未来可期

作为重仓北京的本地国企，北京市从前的土拍方针对公司影响巨大。

2021年10月，北京二批次两会集调整出让规矩，撤销绝大多数地块出让要求中的“竞自我克制”规矩，改为有约束条件下竞“现房出售面积”“政府权益比”及摇号，一起约束地块溢价，溢价率由25%下调至15%，开释土地赢利。尔后受商场全体景气量下行、土拍商场遇冷等要素影响，北京市还在土地出让过程中进一步加大中心区地块的供应力度，叠加削减配建面积、下降竞拍门槛等方针，土地质量及未来赢利预期有显着改进。

依照房企均匀2年的“拿地—出售——竣工” 的开发周期测算，首开股份前期的获取的高溢价土地应已连续结算结束，往后公司结算的项目将以2021年新规矩下获取的土地为主，有望为公司开释赢利。

首开股份产品力为王 项目去化周期抢先

北京商场的另一大特征在于开盘速度抢先商场。与上海、浙江等地要求修建主体封顶才可预售比较，北京普通住所出资额超越25%，商办等非住所及套均建面140平以上住所施工进度二分之一以上即可预售。而且从2022年开端，全体项目工作速度显着提高，拿地到开盘预售的周期也显着短于其他中心城市。

中指院计算了13家房企在2021年22座城市三个批次供地项目的均匀拿地开盘时刻，其间北京以4.9个月的速度居于第一位，开盘速度是最末广州的2.5倍。

因而，深耕北京的首开股份可凭仗北京开盘速度优势，最大程度提高资金的运用功率，成倍扩大商场的回暖力度。如公司望京樾项目是2022年5月北京二批次会集供地项目，2022年9月开盘，拿地至开盘时长仅为3.7个月，项目首开去化率到达82%；湖光玖里相同为22年北京二批次供地项目，公司2022年6月拿地，8月末开盘，拿地至开盘乃至时长缺乏3个月。

除开盘速快、功率高以外，公司去化周期大幅抢先同业的诀窍与其产品的竞争力不无关系，君礼著项目就是现在首开股份在商场上展现其品牌实力的代表作之一。君礼著是2022年北京的第三批次土拍，公司以总价38.295亿元竞得地块，容积率为2.4，出售指导价为10.6万/㎡。

强壮的产品力与优异的项目运营经历，让公司的开发与去化周期大幅改进。侧重客户体会的运作形式助力公司在商场上得到了客户满意的反应与认可，直接提高了项目的出售速度，缩短了项目全体的完结周期。

以产品力赢得商场，然后提高去化速度到达降本增效的运营运营将是首开股份在房地产开发职业中耸峙不倒的中心竞争力之一。据相关计算显现，首开股份2021年以来各批次拿地项目开盘时刻别离为7.11个月、6.48个月、6.03个月及3.32个月，开盘速度不断加速，周转功率显着提高。

2023年，公司又一次改写北京商场纪录。3月23日，首开以27亿元拍得昌平新城东区三期首块住所用地，拿地次日即发布案名”梧桐山语"，6天后首开便出场施工，真实完结了“拿地即本质开工”。“首开速度”也是公司日后快人一步复苏的最大底气。

四十年后接棒“城市复兴官” 第二曲线扬帆起航

跟着房地产职业的晋级转型，城市更新事务已成为职业开展风向标， 对房企改变开展思路、立异运营形式、强化资源整合、培养新动能等方面提出更高要求。跟着《北京市城市更新法令》自2023年3月1日起实施，城市更新成为北京房地职业新的蓝海商场。那么，谁能在这一片蓝海中畅游？

首开股份有一个不为人知的姓名——北京市的“城市复兴官”。公司大股东首开集团，最早能够追溯至 1977 年建立的北京市建委统建办公室。从崇文门一路向西建到宣武门，改革开放北京市后第一批住所修建就有首开的影子。40年后，由首开股份接棒背负起了“城市复兴官”这一重担。

2015年，公司提出“城市复兴官”的开展战略，作为推进北京城市开展和更新的先行者，国企布局房地产职业晋级转型赛道的探路人，首开股份一直聚集方针，紧密结合北京城市规划，在转型晋级中推进，重视存量财物及其改造晋级，饯别城市更新事务开展。在“租售并重”这一大布景下，首开股份掌握住所租借职业新的开展机会，打造牛栏山组团首个高品质全生命周期租住社区——首开乐尚公寓优晟店。2023年6月，秉持着“开展美好生活，努力城市复兴”的理念，首开股份城市更新系列产品力作「首开LONG街」横空出世，开门迎客前三天，项目即创下21w+客流优异体现，改写了区域商业新高度。

品牌力与产品力加持，明星项目全城注目

在地产职业，精品工程、明星项目能够稳固杰出的商场口碑，以口碑赢得商场。首开股份近年来在北京缔造出了不少引起全民重视的明星项目，这些项目在筑造北京豪宅新标准的一起也坚决了公司在改进型与豪宅商场中持续开展的决计。

以端礼著为例，公司在2021年获得项目，2022年就根本售罄。北京的城市道路规划导致了二环住所项目的稀缺性指数型增加，因而端礼著项目从立项开端，便遭到了全北京的注目礼。端礼著作为万众等待的天之骄子，承载着北京高端住所的期望。

北京城内囤积了一批有实力想买二环纯商品房的人，过往在二环周边的项目，要么户型细长，要么得房率低。公司靠着在曩昔成功项目上累积的开发经历，在拿下二环这一稀缺地块后给出的答案是，高得房率的户型+超高配精装+高标准物业。这让端礼著项目满意近乎一切方针豪宅消费集体的需求，首开股份被冠以一个懂得敬畏土地稀缺性与顾客等待的房地产开发企业。

在产品力细节上，端礼著有着共同的外立面和园林。作为未来二环的住所标杆，端礼著选用大标准落地窗，以大面积通透玻璃面为首要墙面，装点香槟金线条，凸显出现代国际化的豪宅气质。在社区园林设计上由汇张思团队执笔，打造了北京首个五觉主题园林，科技之触、山水之观、芳草之嗅、天然之音和甜美之味。外立面、水景与园林三重组合，铸造了端礼著二环豪宅的气质。

而在内装细节上，端礼著对质感的寻求更是进入到每一处细节中去，品牌选材劳斯橱柜、博世嵌入式冰箱等一系列超一线品牌的家电，都包含在精装内，展现了首开股份面临一众翘首以盼的顾客乐意让利的肯定诚心。

用心运营天然带来报答。2022年6月首开股份端礼著项目初次开盘露脸当天出售额49.54亿，掀起北京新一波高端项目热潮。2022年9月首开股份望京樾项目初次开盘完结51.1亿骄人成果。2023年4月，首开股份君礼著开盘当天逆势劲销29.7亿元，登顶2023年丰台区新房项目首开出售金额及去化率TOP1以及近10年造甲村板块新房项目首开出售金额及去化率TOP1，用数据再次证明了实力，显现了客户和商场关于首开股份品牌力和产品力的认可，这些傲人出售成果显现了首开股份作为北京本乡一哥的抢先位置。

深沉见识与方针修正的双向奔赴，在商场逐步筑底上升的布景下，首开股份紧跟国家方针指引方向，遵从着高质量开展准则，未来，首开股份将持续站稳北京商场，守住在北京商场的优势位置，穿越职业周期，迎来新的开展机会。