崔庆军（海波重型工程科技股份有限公司）

房地产信任出资基金，也便是REITs，千呼万唤始总算出来了。

虽然早在2015年，国内早有鹏华前海万科REITS发行，可是那只是REITS的试水，并且从出资方向上看，也不能算真实的REITS。

自2020年开端，发改委、监管组织、交易所和证券业协会密布发行有关公募REITS的相关辅导文件，确认了国内REITS不以房地产为首要方向，而是以根底设备项目为首要方向。

2021年5月，新规后的公募REITS正式发行，本次有10只公募REITS向交易所提交征集说明书。

依照业界常规，最早发行的一批金融产品，根本奠定未来这类产品的行业标准和标准，所以关于一般出资者来说，了解榜首批发行的REITS十分重要。

那么关于一般出资者来说，公募REITS到底是一种什么类型的金融产品？

REITs(RealEstateInvestmentTrusts，房地产出资信任基金)，是一种向各类出资者发行比例征集资金，由专业的财物办理组织进行基建造备项目的出资、运营、办理，并将出资归纳收益按比例分配给出资者的一种信任基金。

REITS只能二级商场转让，不能换回，在出资方法上，有点类似于封闭式基金。

从收益率上来说，以美国历史数据为例，REITS是一种介于债券和股票中心的理财产品，中位数收益率较一般的债券产品更高，较一般的股票型基金收益率更低，是一种危险和收益都适中的理财产品。

在必定程度上，公募REITS填补了国内理财商场的一个空白。在信任去非标化转型之后，国内理财商场，现已很难见到年化收益率在6%-10%的固定收益类产品，REITS或许成为本来信任产品的杰出代替。

现在发行的REITS，首要收益来历是根底设备项目收益权的分红等，考虑到国内根底设备项目增值空间较小，所以现在的REITS更像是一个债券增强型的产品。

因为现在的法律法规约束，国内公募REITS只能以“公募+ABS”的方法来操作。现已提交征集说明书的10只REITS，运营权类和产权类各占一半。

运营权类的底层财物首要是收费公路、市政设备、垃圾处理、生物发电等项目；而产权类的底层财物首要是产业园和仓储物流。

考虑到根底设备项目的特色便是建造周期长，回款慢，所以本次公募REITS的底层项目时刻都很长，存续期均在10年以上，均匀存续期为37.7年。其间存续期限最低的为国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式根底设备证券出资基金，存续期限为15年；最高的为安全广州交投广河高速公路封闭式根底设备证券出资基金，存续期限为99年。

这意味着大部分出资者的退出方法只能是二级商场卖出，很难比及项目到期结算。

因为这是全新的金融产品，在出资者结构规划上也是十分慎重。为了维护出资者利益，REITS在配售上强制原始权益人及关联方持有。原始权益人及关联方战略配售比例在20%-61%不等；部分REITS披露了除原始权益人外的战略配售者拟认购比例，比例在5%-40%不等；包含原始权益人在内的战略配售出资者算计拟认购比例在34%-76%。

这种让原始权益人强制配售的准则规划，使得原始权益人和一般出资者的利益绑缚在一起，有利于维护一般出资者利益。

从收益上看，10只REITS在2021年、2022年的均匀现金分配率分别为6.33%、6.61%，是一个较好的水平。

关于一般出资者来说，能够经过基金办理人及其托付的基金出售组织认购REITS基金比例。

关于个人出资者来说，因为出资公募基金无需交税，所以出资REITS也是一种很好的避税途径。

当然，出资REITS也有必定危险。

榜首：因为REITS只能经过二级商场卖出这种退出方法，所以存在二级商场折价的状况，需求引起出资者留意。假如说是长时间持有，以分红为首要目的，那出资REITS是一种十分不错的挑选。

第二：公募基金此前擅长于权益商场的二级商场出资，关于类一级商场事务的存续期办理缺乏经验及人员储藏，未来或将面对较大检测。

从已有的10个提交招募说明书的事例来看，公募基金均托付原始权益人对根底财物进行办理。在这个布景下，公募基金团队经过何种机制保证出资人权益、参加底层财物管控是一个长时间的危险点。

以上仅代表个人观念，不代表地点组织观念，也不构成出资主张。