Aqara（Aqara介绍）

【盛松成： 】
本年上半年以来，原本已闪现企稳痕迹的房地产业再次遭到疫情的冲击，面对债款危机和疫情危险相叠加的应战。在中欧世界工商学院经济学与金融学教授、我国人民银行查询计算司原司长盛松成看来，我国的房地产商场现在正处于一个转折点，商场运转的底层逻辑现已发生改变，未来不可能再经过房地产大幅拉动经济增加，而其时咱们则应防止房地产危险的感染和延伸。
首要我要指出的是，我国房地产商场运转的底层逻辑现已发生了改变。
此前，无论是2003年\"非典\"时期仍是2008年世界金融危机期间，当我国经济遭到较大冲击时，房地产都发挥了稳增加的效果。这在其时是一箭双雕的，既改善了人民生活，又加快了国内城镇化进程，促进了经济开展。一个要害原因是，其时我国的人均住宅面积相对来说仍是比较小的。
而跟着我国经济进入新的开展阶段，房地产商场运转的底层逻辑也随之改变。尽管咱们并不否定，房地产仍是我国的支柱产业之一，但从均衡开展的视点来看，我国未来不可能再经过房地产大幅拉动经济增加。我国人均住宅面积已挨近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据也阐明，我国房地产业开展现已到了一个新阶段。
值得注意的是，本轮新冠肺炎疫情对我国经济冲击严峻。2020年一季度，我国GDP增速为-6.8%，这是很少见的，但其时我国并没有经过放松房地产调控方针来大幅拉动经济增加。（中欧世界工商学院）
一：我国房地产业出资合伙基金

一般由一个负无限职责的一般合伙人(基金办理公司)和一个或多个负有职责的合伙人(基金出资者)组成,主要以私募的方法征集资金,并将所征集的资金用于房地产出资。
在这种基金组织方式中,一般合伙人担任基金经营办理,并对基金债款承当无限职责;而有限合伙人具有所有权而无经营权,也不承当无限职责。有限合伙制房地产出资基金出资方向严厉限定于房地产有关的证券(包含房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住宅典当借款债券等)和房地产财物等方面。房地产出资基金直接出资的房地产财物一般是能发生较安稳现金流的高档公寓、写字楼、库房、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的一般合伙人承当的是无限偿付职责,所以一般在其建议基金时会规则基金不会经过负债的方法购进物业,除非基金所出资的物业需求装饰、修理以及其他改善物业情况等办法而基金自身的现金周转呈现必定的困难时,能够进行恰当融资,但融资的份额一般也不超越出资物业价值的25%。
有限合伙制和契约制都是一种准则组织，差异在于：
1、有限合伙基金的载体是个有限合伙企业，不具有法人资格，受合伙企业法束缚，而契约型基金也不具有法人资格，受信托法和基金法的束缚。房地产基金出资时常常需求入股项目公司，契约型基金没有法人资格，只能经过gp来代持。gp成了项目公司名义上的股东，这对gp和lp来说都有必定的危险。而有限合伙尽管没有法人资格，但能够以有限合伙企业的名义来持有项目股权，出资人和办理人的职责和收益更清晰。
2、第二点也是很重要的一点，新基金法施行前，我国只要公募基金能够选用契约制，而在房地产基金大开展的12年-14年，那个时候私募只能经过有限合伙来建立结构。并且契约制要求办理人有必要是在基金业协会存案的基金办理公司，而14年之前连基金办理人车牌都没开始发呢。因而这也造成了从观感上好像有限合伙制基金远远多于契约制。
从契约制基金的先天条件来看，合适出资于比较标准化的二级商场有价证券。现在像星浩等大组织也会发一些fof方式的契约制基金，在产品结构上出资于一个有限合伙基金，再由这个基金出资项目公司。这样套一层有限合伙的意图，一来能够拓宽有限合伙50人的出资上限，二来能够处理股东身份的问题。