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房子总价不变。

现已买了房子，或许行将买房子的朋友，一般都清楚，房子是以修建面积核算价格的。现在，这种状况好像要改动了。

看样子，住所买卖“套内计价”，在文件上行将成为实践；但这事儿，口诛笔伐是言论的流量，兴致勃勃是团体的狂欢，其实什么也没有改动。

01

这主要是一种设计标准

住所和城乡建造部官网2月18日发布了一份《关于<城乡给水工程项目标准>等38项住所和城乡建造范畴全文强制性工程建造标准揭露征求定见的告诉》。定见反应截止时刻为2019年3月15日。

其间第10项，是《住所项目标准(征求定见稿)》，全文有3.1万字。

该标准的第二部分2.4.6条指出，“住所修建应以套内运用面积进行买卖。”

正如住建部所说，这些标准是由中国城市建造研究院有限公司等单位起草的，也便是说，它们主要是一种设计标准。各位朋友有定见主张的，赶忙去提，假设不出意外，这38个职业标准将很快发布施行。

其实，依据住建部2016年11月发布的(建标[2016]166号)文，上述标准是要求以国家标准的要求来编制或修正的(标准的正式称号有改动)，假设它们取得国家标准化办理委员会同意，则可能上升为国家标准予以发布施行。

也便是说，假设标准、标准得以发布，今后向开发商买房子，将以套内运用面积核算房价，而不是现行的以修建面积核算房价，一脚把厌烦的公摊面积踢了出去。

听上去是不是很夸姣？

但标准是标准，标准是标准，要全面施行，还得修正法令法规。

02

法规规章早就有了，也早有城市施行

但这并不算什么壮举。既有法规提出，也有城市施行。

2017年5月19日，住所和城乡建造部就《住所租借和出售办理条例(征求定见稿)》揭露征求定见。其间第二十二条规则：住所出售能够按套计价，也能够按面积计价。住所面积核算规则由国务院住所城乡建造主管部门拟定。

2001年6月1日起施行的《商品房出售办理办法》第十八条规则：商品房出售能够按套(单元)计价，也能够按套内修建面积或许修建面积计价。商品房修建面积由套内修建面积和分摊的共有修建面积组成，套内修建面积部分为独立产权，分摊的共有修建面积部分为共有产权，买受人依照法令、法规的规则对其享有权力，承当职责。

2012年1月1日起施行的《重庆市乡镇房地产买卖办理条例》第十三条规则，商品房出售应当一同发布套内修建面积及其价格、修建面积及其价格，并载入商品房买卖合同。买卖当事人产生面积胶葛时，应当以套内修建面积和套内修建面积价格作为处理胶葛的计价依据。

重庆市(除一个区以外)新房是以套内面积计价出售，但二手房却是以修建面积计价买卖。

你看，法规规章赋予的挑选是，房子既能够按套出售，也能够按面积出售，面积分为修建面积和套内修建面积。除了重庆之外，其他城市都是按修建面积出售。只不过，像北京市等城市，在房产证(不动产证)上一同载明晰套内面积是多少。

这归于城市政府的事权。合法合规，也契合实践状况。但即便是重庆，也不是一刀切。它的新房是套内面积计价，二手房却是修建面积计价，就好像，全国住所土地运用权，基本是70年，而重庆许多只要50年。

假设要将修建面积计价出售的方法，悉数改为套内面积计价出售，光有职业标准是不行的，还得修正《商品房出售办理办法》，并将征求定见稿《住所租借和出售办理条例》这一条款“住所出售能够按套计价，也能够按面积计价”，改为“住所出售按套内面积计价”。

光这个修正，依然不行。还得出台一批有关小区公共服务设施的配套政策规则，不然就会埋下新的胶葛危险。

面积计价方法的改动，仅仅具有方法含义。

03

你并没得到实惠

套内修建面积(也称为套内运用面积)与修建面积计价，有什么不同？要害差异在于，修建面积包含了分摊的共有修建面积(简称为公摊面积)，而套内面积不包含。

公摊面积包含哪些？依据2000年8月1日开端施行的国家标准《房产丈量标准》(GB/T17986.1-2000)，可分摊的共有修建面积即公摊面积为：

(1)大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值勤警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业办理用房以及其他功能上为该修建服务的专用设备用房；

(2)每套与共用修建空间之间的分隔墙及外墙(包含山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

也便是说，大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施的修建面积，构成了公摊面积，与套内面积一同计入商品房出售面积。

如你所知，我国一切住所小区，小区内路途(还有些小区外路途)、美化，以及小区修建的大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施，全都是开发商出资建造的。这些本钱必定要分摊到整个小区的建造本钱里，也便是，计入房价里。

假设把公摊面积一脚踢出去，只按套内面积计价出售，会产生什么状况呢？

榜首，房本上的面积是实打实的面积，套内面积多少，就实得多少。充沛满意了人民群众买70平方米得70平方米的迫切愿望。可是，这纯粹是心思层面的YY。

也有朋友关怀，改为套内面积计价，会不会导致房产面积“缩水”？不会。即便今后都按套内面积买卖，也会是新房新办法，老房老办法，二手房仍是按修建面积计价；而买新房，相同的房子，本来房产证是100平方米修建面积，现在房产证上只要70平方米套内面积，你并没有吃半平方米的亏，由于实践的运用面积一直是那么多。

第二，单价大幅“上涨”。前面说了，公共设施的本钱要计入建造本钱，公摊面积尽管不在套内面积里，但本钱必定要转嫁到套内面积里。也便是说，一套房的总价不变的状况下，这种计价方法的改动，会带来单位修建面积的价格上涨，并且是大幅上涨。

100平方米修建面积，假设转化成套内面积是70平方米，那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米修建面积的价格。但房价的这种“上涨”，仅仅计价方法的转化，总价不变。而买房子，总价才是最重要的。现在决议房子总价的要素，不是计价方法，而是供求关系。

总而言之，计价方法的改动这一要素，不会带来房子出售总价的改动；而你所得的房子，真实的运用面积，既不会多出一平方米，也不会少于一平方米。公摊面积该怎样样还怎样样。

这引发了另一个大问题：计价方法改动，“导致”统计数字上的房价大幅上涨，而中心要求坚持房地产商场的安稳，就包含了房价的安稳。地方政府该怎样解说？且费口舌呢。

我个人判别，在修正法令法规曾经，各地依然会保持现有的住所出售面积计价方法，亦即单个城市外，仍是按修建面积买卖。

第三，有必要出台一批配套政策规则。大堂、公共门厅、走廊、过道、管道井、电梯间等公共设施被踢出去了，不在房本里了，但它们的产权、运用、办理和收益权等的界定，有必要别的出台规则，不然就乱套了。

而事实上，社会言论对房子计价方法的不满，其实是对公摊面积自身核算方法的不满，是对公摊面积权力责任含糊的不满。公共设施产权、职责、责任等未有更明晰界定的前提下，将房子以修建面积计价改为以套内面积计价，不光无助于处理这种不满，反而可能会扩大这种不满。

另一方面，住所买卖以修建面积计价的城市，如北京，要求开发商在合同里一同载明套内面积和公摊面积，在产权证上一同载明套内面积和公摊面积，现已给予了产权人应有的知情权。改动计价方法，不过是反复无常与朝四暮三的差异，买房人并没有得到更多的实惠。

第四，改用套内面积计价，将来交房地产税会不会更少？想多了。不动产一致挂号体系树立后，房地产权属办理体系与税务体系联网，未来按套内面积仍是修建面积征收房地产税，并无结论，并不会由于按套内面积征就更少——税率才是要害。

但在许多朋友看来，按套内面积计价，即便仅仅心思上的安慰，方法上的改动，就够了。民众的大狂欢，好像标题党收割流量，哪有那么多的本质含义？也对，可贵团体文娱一次。