滨牛鼻子炒股软件江集团拿地提速 千亿目标背后的资金难题

提出千亿规划方针的滨江集团，关于土地储备有着较为激烈的渴求。

6月22日，滨江集团公告称，子公司花漾岁月侨居置业有限公司以13.51亿元竞得湖州市太湖休假区一幅地块。

值得一提的是，这是滨江集团一个星期内拿下的第二幅地块。6月15日，杭州市举办土地拍卖会，经过78轮报价，萧政储出[2018]18号地块由竞买人滨江集团以27.48亿元总价竞得，楼面价24390.20元/平方米，溢价率41.8%。

《出资者报》记者整理得知，到发稿，滨江集团本年经过揭露商场招拍挂及收并购等不同方法，共取得12幅地块，共耗资87.2亿元，占比同期权益出售额的份额超越50%。

有业内人士以为，近两年滨江集团开端逐步改动稳健的战略，开端寻求规划的增加。这一说法从数据中能够窥见一斑，2017年滨江集团完成合约出售额约615亿元人民币，同比增加68%，2018年滨江集团将规划方针提为1000亿。

不过，在规划扩张的一起，出资者报注意到滨江集团存在权益出售比过低、现金流为负且大幅下降等不良财务情况。此外，与其他寻求规划扩张的房企相同，滨江集团的资产负债率也逐步居于较高位。

加速拿地

实际上，上一年滨江集团提出冲刺千亿方针之后，就开端加速拿地速度，甚至于2017年建立专门的并购领导小组。滨江集团给的数据显现，2017年其经过招拍挂和收并购等方法共获取20个项目。

而作为比照的是，2016年这一数据为13；2018年滨江集团称方针是要新增30个项目。出资者报依据滨江集团公告整理得知，到2018年5月，滨江集团经过揭露商场招拍挂、收并购以及一二级联动等不同方法，共取得12幅地块。

针对拿地资金方面，滨江集团方面在与出资者的互动中表明，公司获取土地的资金均来源于自有资金。有音讯称滨江集团2018年拿地金额预算为1350亿港元，滨江集团在回复出资者报采访时规避了这一问题。

此外，东兴证券研报也指出，滨江集团近年拿地活跃，拿地面积与出售面积的份额由2015年的1.33上升至2018年一季度的2.75。

东兴证券研报还指出，滨江集团进步杠杆空间大，一季度杠杆水平有所上升，也反映了其扩张的激烈志愿。数据显现，2018年一季度滨江集团资产负债率74.95%，同比上升5.22%

关于滨江集团活跃拿地行为，易居智库研讨院研讨总监严跃进表明，滨江集团拿地提速是因为有紧迫感，尤其是作为大本营的杭州商场的开展空间显着受到了冲击。据克而瑞江浙区域此前发布的《2017年度大浙江房企排行榜》，排行前5名分别为祥生、上海中梁、绿城、万科、华鸿，滨江集团以217.31亿元的权益金额位列第8，跌出排行榜前5名。不过，据滨江集团方面称，到2018年5月滨江在杭州出售金额排在第二位。

“不过，相似的扩张会带来的必定的资金压力，尤其是在房企融资趋紧下，需防备危险。” 严跃进进一步向记者表明。

据揭露报导，2017年滨江集团合约出售为615亿元，这意味着如想本年完成千亿方针，出售额要同比增加逾60%。上一年7月，滨江集团董事长戚金兴揭露表明，2017年到达2000亿货值，并争夺在2018年到达3000亿货值。在戚金兴看来，只要到达3000亿货值，才干保证到达千亿以上的出售额。

东兴证券分析师郑闵钢在研报中表明，依据滨江集团2017年末的约1128亿元可售货值和约1303亿元未结算货值的数值，假如仅从可售货值的视点，考虑现在杭州较为陡峭的房价走势，若不计入代建后续新增项目，2018年完成千亿出售或有难度。

资金情况不达观

在活跃拿地扩张背面，出资者报记者注意到，滨江集团的资金情况并不达观。

财务数据显现，2018年一季度滨江集团归属于上市公司股东的净利润3.4亿元，较上一年4.3亿元下降了20%；公司经营活动发生的现金流量净额为-103.2亿元，较上一年同期大降519.49% 。

将时刻拨回到2017年末，滨江集团经营活动发生的现金流量净额也在同比下降。截止2017年，滨江集团经营活动发生的现金流量净额为34.3亿元，较2016年131.3亿元的水平下降了73%。

针对出资者报提出的会否存在资金压力的问题，滨江集团方面临出资者报表明，滨江集团实在负债率水平在职业中处于较低水平，公司还有较大的杠杆空间。

依据滨江集团方面给到的一组数据，2017年滨江集团净资产为143亿元，同期内有息负债为89 亿元，有息负债比净资产为0.63。而作为比照，泰禾集团这一数值为8.43，白发股份为6.24，阳光城为5.93。

此外，在自有资金方面，2017年滨江集团多个区域营收呈现同步下滑。依据年报，2017年滨江集团在衢州、绍兴、金华、嘉兴四个区域的营收呈现下滑，绍兴以-87.23%的份额成为下起伏最大的区域。就连大本营杭州，上一年的营收也呈现同比15.19%的下滑。

在上海商场，滨江集团进军上海两年地王项目滨江公园壹号仍未开盘。2015年末，滨江集团联合安全不动产以34.65亿夺上海宝山区大场镇祁连社区一地块，楼板价每平方米28755元，溢价率91.7%，成为彼时的“地王”。

而退出深圳旧改项目也一度让滨江集团堕入资金链压力的言论旋涡。本年4月，滨江集团公告称，公司退出深圳龙华区旧改项目并要求并要求安远控股归还本金总额为11.6亿元的融资款。不过，关于退出深圳项目是否与公司资金周转有关，滨江集团未予回复。

与退出深圳旧改项目相同让外界对滨江集团资金压力较为重视的还有滨江集团对控股子公司的减持。5月29日，滨江集团发布关于对控股子公司杭州滨江商博房地产开发有限公司减资的公告，滨江集团注资从原有的2.55亿元削减至2550万元。

除了经过对控股子公司减持获取资金，6月5日，滨江集团发布公告表明，公司控股股东杭州滨江出资控股有限公司已于2018年6月1日将此前质押给中信证券股份有限公司的股份提早购回，并办理了有关解押手续。

2018年3月16日，滨江集团公告称，为进一步拓展公司融资途径，优化融资结构，下降融资本钱，满意公司快速开展对资金的需求，公司拟注册短期融资券的规划不超越65亿元，主要用途包含但不限于弥补公司流动资金、归还流动资金借款。