高增速的逝去 - 喊活下去的万科干了什么-深度 -[宝鸡日报数字版]中国地产

作为地产老大哥，万科的一举一动都被人扩大解读。10月25日，刚喊完活下去的万科发布了2018年三季报，又引发新一轮热议。而在此之前，各种关于万科“活下去”的阳谋和阴谋论，充满着网络，让人莫衷一是。

此次三季报的发布，又引发新一轮热议。干流观念无外乎万科说活下去是假，或许万科确实处于窘境等相反的观念。财经网地产查阅三季报发现，万科房地产出售增速回落，喊活下去是为了活得更好。

透过三季报看活下去

万科高喊活下去，并非毫无因由。三季报显现，万科1-9月份完成经营收入1760.22亿元，同比添加50.32%；完成净利润139.85亿元，同比添加26.09%；完成归属于上市公司股东净利润48.6亿元，同比添加28.3%。房地产事务完成结算面积579.2万平方米，奉献经营收入669.3亿元，同比别离添加51.2%和49.7%。

虽然万科营收增速超预期，但华泰证券以为，万科净利润率紧缩，受商场调整带来的存货贬价预备和财务费用率上升的影响，隐含成绩确定性略有下降。

三季报显现，万科归母净利润同比添加26%，略慢于收入的增速50%。已售未结资源达3849万平方米和5524亿元，较年头别离添加30%和33%，相同慢于收入增速。全体来看，由于减值计提影响净利润19.6亿元，使得净利润率低于预期，当时快速结算的可继续性略有下降。

经营性现金流前三季度为净流出，达257.3亿元，用经营性活动现金流入/出售金额模仿回款率，三季报为68.9%，较半年报64.9%有所改善。万科毛利润率为34.8%，较年头和上一年同期别离提高0.3个百分点和3.1个百分点。

三季报显现，万科净负债率从年头8.8%大幅提高至51.2%。华泰证券以为，首要原因在于公司货币资金下降，一起，三季度公司经营性现金流恶化，为净流出。

事实上，货币资金的下降源于万科的张狂拿地与并购。三季报显现，2018年，万科三季度新添加63个项目，总建筑面积约1,549.9万平方米，按万科权益核算的规划建筑面积约862.7万平方米。1-9月，累计新增177个项目，总建筑面积约3,582.5万平方米，按万科权益核算的规划建筑面积约1,939.9万平方米；按出资金额核算，其间83.6%坐落一二线城市。

值得注意的是，10月29日，依据发表的音讯显现，万科拟发行2018年第八期超短期融资，该发行注册金额80亿元，本期发行金额10亿元。发行期间为180天。公告显现，此次超短期融资券，征集资金方案用于弥补流动资金，归还到期债款，包含银行保理融资、银行贷款及债券等。

房地产出售增速回落

业界对万科诟病的就是，一边喊着活下去，一边拿地，具有超越几家房企拿地总和的土地储备，还手握大把现金。有媒体报导称，按照权益金额核算，万科三季度算计拿地金额挨近500亿元，到达458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

三季报显现，到9月底，万科持有货币资金1327.7亿元，短期告贷和一年内到期有息总负债865.9亿元，公司存货账面价值为7078.93亿元，创前史新高。

前史唯物主义的存在，是有道理的。看一个事物是让步仍是前进了，不是拿今日跟今日比，也不是拿今日跟明日比，而是拿昨日跟今日比。

三季度报显现，万科房地产事务第三季度完成出售面积866.7万平方米，出售金额人民币1268.9亿元，同比别离添加9.0%和6.7%。本年1到9月，万科累计完成出售面积2902.1万平方米，出售金额人民币4315.5亿元，同比均添加8.9%。

而依据相关数据显现，2017年第三季度万科房地产事务完成出售面积795.5万平方米，出售金额人民币1,189.2亿元，同比别离添加36.5%和63.3%。1-9月，本集团累计完成出售面积2,664.5万平方米，出售金额人民币3,961.0亿元，同比别离添加33.8%和50.7%。

两年的数据比照显现，从上一年均匀两位数，乃至高达63.3%的增幅，到本年只剩下个位数的房地产出售增速，增速的回落是万科当时最为显着的事务问题。

业界以为，这并不是万科一家的问题。由于，在房地产调控继续加码之下，许多一二线热门城市调控不放松，居民购房热心锐减，楼盘降价促销推进出售，再加上10月29日，新华社发文称调控决不会放松，许多信号的开释，意味着：房地产的高增速年代，真的现已过去了。

收敛聚集发力三大事务

在此逻辑上，再来考虑为何万科高喊活下去，万科为何焦虑，这也就不奇怪了。由于，所谓“活下去”，针对“地产老大哥”万科而言，是为了活得更持久，活得更好，活得更美好。

万科怎么活下去呢？地产专栏作者朱文策以为，若按照现金流榜首的规范，结合郁亮的讲话，万科在未来会进行事务线的缩短：1、阶段性回归房地产开发主业。2、阶段性减掉一些新事务。“聚集、收敛”的战略下，万科的事务线将出现阶段性调整。

抛开房地产开发主业之外，住所租借和物流服务成为万科的发力要点。三季报显现，到9月底，万科的租借住所事务累计开业项目超150个；本年8月，万科发行了2018年榜首期住所租借专项公司债，利率为4.05%。

除了租借事务外，物流仓储事务也被万科当作新机遇。三季报显现，万科物流仓储服务事务新获取项目19个，总建筑面积约157.2万平方米。到9月底，物流仓储服务事务总建筑面积约783万平方米，较半年报的总建筑面积626万平方米环比添加了25.1%。

其间尤为值得注意的是，本年7月，万科将邃古实业旗下的邃古冷链物流财物包收入囊中。据媒体整理报导，前9个月，万科新增物流地产项目49个，算计需付出权益价款80.06亿元。

实际上，通过三年多的跑马圈地，万科物流现已进入全国36个全国首要城市，具有110个运营及在建项目，在建及运营面积730万平方米，服务客户700余家。

业界以为，诱人的工业远景、电商的迅猛发展和新零售兴起、高端制造业提高物流外包份额，成为万科发力物流地产的三大诱因。

除此之外，存量财物改造也被万科寄予厚望。据相关材料显现，万科北方区域在存量财物改造上的出资到达了200亿元，其间北京商场占有了75%，触及项目约16-17个。而在未来的三年，北京万科每年还将出资100亿元在存量财物的改造上，期望到达400至500亿存量项目的规划。近年来，万科已收买了十里堡西单商场、望京世界商业中心及通州万科大都会滨江等项目。

命运的车轮驶至今日，“地产老大哥”万科活不活得下去，之所以牵动人心，是由于它是标杆企业的样本，更是很多房企的风向标。有一点毋庸置疑，跟着高增速年代的逝去，在调控决不放松的当下，无论是龙头房企仍是其它中斗室企，未来将是一场逢凶化吉战，意味着愈加严酷的优胜劣汰、适者生存、和大浪淘沙。谁能胜出，留下时刻来证明。