0年盈利遇阻 贝壳发力家装和中体产业集团租房胜算几何？

北京时间3月10日，贝壳(NYSE:BEKE)发布了2021全年及第四季度财报。一方面，贝壳的收入和总成交额(GTV)持续保持着添加；另一方面，贝壳再次发生了净亏本。

在2021年，这家房地发生意头部公司画出了一条杂乱的曲线。而面对充溢不确定性的2022年，贝壳敞开的“一体两翼”战略能否凑效，尚待调查。

新房事务“拖后腿”

2021年房地产职业的困难自不用多言，但在许多中心数据上贝壳仍旧获得了较好的添加。

依据财报，贝壳2021年经营收入同比添加14.6%至808亿元(人民币，下同)，总GTV同比添加10.1%至3.85万亿元。一起，2021年四季度末贝壳联门店数超越5.1万家，同比添加8.7%；活泼门店数量超越4.5万家，同比添加4.4%。

贝壳董事长兼CEO彭永东表明，“咱们对寓居职业的底层判别没有发生过改变，即数字化驱动职业转型，服务者不可或缺，质量服务可以穿越周期树立客户信赖。”

而在此之前，彭永东承认了贝壳遇到的困难，他表明：“2021年公司面对的内外部环境相继发生改变，贝壳挑选知难而进，在改变中革新。”

从财报可以发现，2021年贝壳盈余才能在下降，经营本钱在上升，亏本也再次呈现。2021年贝壳净亏本为5.25亿元，经调整后净利润为22.94亿元。

2021年贝壳经营本钱同比添加21.1%至649亿元，而2020年为536亿元。一起，毛利同比下降6.2%至158亿元，2020年为169亿元；毛利率下降至19.6%，2020年为23.9%。

2021年运营费用同比添加22.5%至172亿元，而2020年为140亿元。贝壳具体地列出了花钱的当地：办理费89亿元，营销和推行43亿元，研制32亿元，商誉、无形财物和其他长时间财物减值7.47亿元。

贝壳年报的如此体现，新房事务关连极大。

从财报数据看，新房事务和二手房事务都得到了必定程度添加。2021年贝壳存量房买卖服务的经营收入同比添加4.5%至319亿元；新房买卖服务的经营收入同比添加22.5%至465亿元，而2020年这个数据为379亿元。

关于毛利率下降的原因，贝壳解释为“奉献利润率较低的新房买卖服务在收入结构中的占比持续进步”“专心新房范畴的出售团队的扩展带来固定本钱添加”等。

所以，尽管奉献了一半以上的GTV，贝壳眼中的新房事务却是连累成绩的重要原因。

别的，在办理费中有一项也存在“在商场下行时期坏账丢失的添加”，而二手房事务面对的是个人客户，坏账很少，所以这儿说的也是新房商场带来的负面效应。

“将困难转化为机会”

如果说2021年贝壳全年的数据尚有喜有忧的话，那么2021年四季度的体现则差强人意。

2021年第四季度，贝壳成交额(GTV)7324亿元，同比下降34.6%；存量房买卖GTV3546亿元，同比下降39.4%；新房买卖GTV3568亿元，同比下降24.0%；新式及其他服务GTV210亿元，同比下降68.2%；经营收入为178亿元，同比下降21.5%；亏本11.84亿元(上年同期为12.67亿元)，经调整后的经营亏本为3.98亿元(上年同期为22.31亿元)。

坏账问题也相同困扰着贝壳2021年第四季度成绩，财报显现，“2021年第四季度办理费用22.02亿元，上年同期为18.84亿元，首要由于坏账丢失有所添加。”

贝壳履行董事、首席财政官徐涛对商场的判别是，“上一年下半年商场急剧下滑”“跟着房地产职业的开展开端转向长时间、可持续，咱们及时作出调整，经过运营优化和战略晋级有效地将困难转化为机会。”

关于2022年一季度的成绩，贝壳也不达观，“公司估计2022年榜首季度经营收入在115亿元至125亿元之间，较2021年同期下降约39.6%至44.4%。”

事实上，本年以来房企成绩持续延上一年下半年的下滑趋势。据中指研究院数据，2022年1-2月，TOP100房企出售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%，不同阵营房企成绩均呈现大幅下降。

值得一的是，到2021年12月31日，贝壳生意人数量为454504人，较2020年末下降7.8%；其间活泼生意人数量为406794人，较2020年末下降8.7%。此外，移动端均匀月活泼用户(MAU)为3737万，而2020年同期MAU为4818万。

彭永东以为，“估计2022年渠道门店数量与生意人数量均会在榜首季度触底，2022年末活泼门店数量以及活泼生意人数量将较榜首季度末有榜首个位数的添加。”

发力家装和租房

贝壳本身对其现状有着清醒的知道，因此“一体两翼”是彭永东在年报中重复提及的话。他解释道，“‘一体’指代咱们的主营事务，即存量房和新房生意买卖服务赛道。而‘两翼’分别为整装大家居工作群与普惠寓居工作群。”

彭永东乃至表明，“将全面激活在寓居服务范畴的布局，这将会给咱们2022年财年及未来的财政体现带来重要影响。”

值得注意的是，贝壳现已逐步开端了“两翼”的举动。

2021年7月6日，贝壳宣告将收买圣都家装100%股权，总对价不超越80亿元，估计2022年上半年悉数交割完结。在贝壳看来，家装商场与曾被数字化改造的存量房买卖商场较为类似，空间巨大、高度涣散，长时间以来尽管保持着相对高速的添加态势，但用户体会还存在较大提高空间，亟待用工业互联的“重”度思想“重”做一次。

彭友东以为，“咱们有才能去做。包含过往实践，关于线上线下的了解，关于大团队的办理，关于流程的标准化，都是咱们有才能去做的。”

但现在家装职业还没有呈现肯定巨子，彭永东也清楚家装商场的现状，“家装职业的中心是现在存在一个最大的职业的悬念，即有没有在装饰范畴中发生超越100亿的商业模式。”

此外，贝壳2021年末成立了贝壳惠居工作群，推出“贝壳租房”。本年2月10日，贝壳宣告其出资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区落地，公寓占地近4万平方米，由老旧厂房改造而来，共有公寓2978套。

但现在，真实可以在租借职业赚到钱的企业可以说是屈指可数。有长租公寓从业者向《每日经济新闻》记者表明，“咱们的职业性质决议了咱们便是微利的。”

尤其是2021年，从前张狂扩张的蛋壳公寓由于租金贷高、杠杆叠加出人意料的疫情而消失在一夜之间。本年1月，“长租公寓榜首股”青客公寓也在巨亏之后走上了破产清算程序。而此前抢先进入长租公寓范畴的房地产企业也逐步失去了声量。

贝壳关于新事务的杂乱心境或许能从徐涛的发言中读出一二。“咱们将斗胆测验、当心求证，在环绕‘夸姣寓居’范畴的家装家居和普惠寓居服务事务上投入更多资源。尽管新事务发力的初期必要投入会对集团2022年的盈余水平发生必定影响，可是咱们依然深信，为顾客带来更多环绕‘寓居’的全场景优质服务体会。”