reits基金如何研究投资标的(Re603306股票its基金如何购买)

21世纪经济报导 庞华玮 报导

第二批公募REITs商场上演了一场超热心的“抢购战”。

11月29日，华夏和建信旗下公募REITs迎来揭露出售。据21世纪经济报导记者了解，华夏越秀高速REIT获超越70亿元资金认购、建信中关村REIT取得超越100亿元资金认购，而2只公募REITs面向大众出资者的初始出售金额算计不超越5亿元（华夏越秀高速REIT为1.917亿元、建信中关村REIT为2.58亿元）。首募当天吸金算计超越170亿元，是方案出售的40倍左右，两家基金公司将发动按份额分配，据测算两只产品的配售份额或许均低于3%。

来自组织的争抢相同火爆。11月30日，第二批公募REITs的组织和战略配售落地。来自途径的人士告知21世纪经济报导记者表明，征集开展顺畅。而从此前发布的询价状况看，第二批公募REITs的均匀有用认购倍数超越50倍。

在热心认购的背面，组织出资者告知记者，第二批公募REITs杰出的底层财物、稀缺标的、第一批REITs基金的演示效应起了关键作用。

争抢REITs公告显现，富荣基金睿弛一号出现在华夏越秀高速REIT的战略出资者名单中，认购份数为450万份，占基金发行总量的1.5%，限售期为12个月。

关于在争抢稀缺的第二批公募REITs中走运胜出，富荣基金有自己的“秘籍”。

富荣基金财物装备部总监王甲同告知记者：“咱们是商场最早一批参加根底设施公募REITs出资的公募基金公司，在第一批公募REITs项目，咱们发行产品作为网下出资组织参加出资。但鉴于网下报价竞赛剧烈，第二批项目咱们就改动思路，活跃参加战略配售。”

事实上，组织为REITs争抢破头。

询价时，华夏越秀高速REIT共收到42家网下出资者办理的98个配售目标的询价报价信息，除掉无效报价后，其他40家网下出资者办理的95个配售目标悉数契合《询价公告》规则的网下出资者的条件，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为278410万份，为初始网下出售份额数量的44.19倍。

建信中关村工业园REIT共收到 55 家网下出资者办理的 112 个配售目标的询价报价信息，除掉无效报价后，53 家网下出资者办理的 110 个配售目标契合《询价公告》 规则的网下出资者的条件，报价区间为 2.851 元/份-3.350 元/份，拟认购份额数量总和为 106.18 亿份，为初始网下出售份额数量的 56.35 倍。

与之相对，第一批公募REITs中底层财物相同是工业园区的产品，博时蛇口产园REIT的拟认购数量总和为初始网下出售份额数量的15.31倍，华安张江光大REIT的初始网下出售份额数量的10.07倍。

王甲同感叹：“比照第一批公募REITs，第二批公募REITs不管是战略配售，仍是网下出资者认购，都能够用‘火爆’来描述。”

关于公募REITs“火爆”背面的原因，王甲同表明，第二批公募REITs项目虽然是二期发行，但也是根底设施公募REITs细则施行今后，最早一批报送发改委批阅项目，财物质量较好，有的项目从区域方位、现金流增加率、折现率取值等方面看乃至比一期发行项目更好，商场认可度高。

第一批公募REITs上市也对第二批起到了演示作用。依据Wind数据显现，第一批9只公募REITs自2021年6月21日上市以来，到11月24日均匀涨幅为16.81%，8只产品取得正收益，最高涨幅超越27%。第一批公募REITs的超卓体现对二批项目构成有用带动。

私募排排网财富办理合伙人荣浩指出，“第一批公募reits虽然有部分区间净值暂时为负，可是全体看均匀报答数和中位数涨幅体现都不错，并且近期现已开端连续分红，现已有了阶段性杰出体会。”

更进一步的是，据王甲同介绍，依照发改委586号文的规则，申报公募REITs项目估计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。依据第一批公募REITs项目现在的商场价格看，产权类项意图分红率现已低于4%，特许运营权类项目IRR也因为产品二级价格上涨而下降。第二批公募REITs项目依照不低于4%分红率发行，上市后的溢价作用显着。

公募REITs项目发行“火爆”背面，还有一个原因是更多的组织进入到抢夺战中。

荣浩指出，“公募REITs额度稀缺，战略配售份额高，银保监会清晰了保险资金银行理财资金等的准入，参加竞赛的组织较第一批更多，存在供需矛盾。”

“第一批公募REITs项目推出时，商场认可度低，且发行认购时刻短，许多保险资金、银行理财资金并未走完流程。第二批REITs项目发行时，组织出资者经过几个月证明，现已充沛做好了出资预备。”王甲同说。

而就在11月17日，银保监会官网发布《关于保险资金出资揭露征集根底设施证券出资基金有关事项的告诉》，答应保险资金出资公募REITs，商场主力资金上台公募REITs出资，商场需求量添加。

不过，要在很多组织抢夺REITs项目中雀屏中选，要符合发行人的选人规范。

王甲同介绍，发行人挑选战配出资者，首要从如下几个维度考量：

一是否是专业的出资人，认可REITs项目出资价值和办理人的办理才能，方案长时刻出资REITs取得安稳收益；

二是否活跃布局REITs商场，能够在REITs投融资领域与发行人进行全面、深化协作；

三是否能为发行人在财物REITs上市、孵化培养、并购出资等方面供给专业化支撑。

不过在REITs项目热销背面，许多组织对REITs仍保持着间隔。

玄甲金融CEO林佳义表明，公募RIEITs的收益及危险报答根本不在大部分私募的装备领域内，可代替性太强。比方基建类REITs能够优选轻视值、高分红的头部蓝筹基建企业进行代替。

“当然，现在跟着部分组织以为信贷紧缩布景下，需求提高现金仓位及多元装备，公募RIEITs成为了可选目标之一。但的确仅为备选之一，且权重很小。”林佳义说。

出资逻辑关于公募REITs大受欢迎，荣浩以为，一个重要的原因是财物质量好，现在发行的公募REITs归于根底设施、工业园区，基建等收益和分红预期比较确认的财物，是稀缺标的。

“第二批公募REITs项目，有2单高速公路，2单工业园，每一个财物都有自己的特殊性。”王甲同表明。

排排网基金出售公司产品司理徐圣雄指出，公募REITs产品的出资价值首要在于底层财物，第二批公募REITs的底层标的一个是在首都北京的中关村工业园，另一个是坐落九省通衢武汉的汉孝高速公路，相同是十分优异的根底建设项目，学习第一批同类产品体现来看，未来可期。

整体来看，公募REITs是除股票和债券外的第三大类财物，既有股性，又有债性，其出资逻辑与出资股票和债券不同，归于危险适中、收益安稳的一类财物。

王甲同指出，高速公路和工业园是归于性质不同的两大类公募REITs底层财物。

高速公路归于特许运营权类，典型特色是公路有运营期限，到期时要被政府回收，因而出资期间产品价值是跟着时刻推移递减的，到期价值为0。

工业园类归于产权类，就像不动产相同，出资者购买产品后，就相当于具有了工业园的所有权，根本上不存在产品到期后价值为0的状况，只需工业园在，出资者的权益就在。

王甲同表明，出资者对这两类财物进行出资时，要遵从不同的出资逻辑。

关于特许运营权类项目，要核算整个出资期的内部收益率（IRR），条件假设是“假如出资一条剩下期限20年的高速公路，整个20年持有期，收益率能到达多少”，这个出资逻辑更偏债性，更像买了一个“收益起浮、期间还本、到期为0”的长时刻债。

关于产权类项目，要拿出资不动产的逻辑来看，即考虑这个物业的地价估值是否合理，租金收入是否安稳，未来增加空间怎么，这个出资逻辑更偏股性，出资时更应该垂青物业的本钱化率和租金状况。

“特许运营权类项目到期价值归0，因而期间分红率高，一般在7%-10%区间；产权类项目因底层财物是不动产，物业未来或许还会存在增值，因而分红率偏低，一般在3.5%-4.5%区间。两类财物出资逻辑不同，各有特色，因而出资人在挑选出资时，要结合出资预期、报答要求、资金特色等方面，挑选适宜自己的出资类别和标的。”王甲同说。

扩大到整体REITs项意图挑选时，王甲同指出，不管哪一个REITs项目，研讨出资价值，都要从现金流安稳性和未来成长性方面考虑。

其间，考量现金流安稳性时，要在剖析财物过往运营状况和成绩体现的根底上，对未来现金流增加率合理性，以及折现率取值的合理性进行判别，首要考虑分红率可完成度的凹凸；

考量未来成长性，就要依据财物不同类型，从财物地点职业开展、财物地点详细区域状况、财物地点工业链条特色等视点考虑，看财物有无或许创造出超越猜测的现金流，然后共享增值收益。

“不管怎样，鉴于公募REITs的特性，出资公募REITs都应该以‘长时刻持有’为意图，共享财物的长时刻出资收益，不能等待像股票相同能够短期波段操作获利。一起，出资时要仔细剖析详细财物，因为没有主体兜底，因而也不能等待像债券出资相同绑定主体信誉。”王甲同说。

而关于个人出资者，荣浩表明，出资人假如寻求安稳收益挑选运营权类项目；假如期望收益有幻想空间挑选产权类。但不管购买哪种REITs，都要仔细阅览招募说明书，充沛评价其开展预期后，做出理性决议计划。

在购买方法和持有时刻上，荣浩指出，因为REITs基金根本都是关闭型基金，直接认购的持有期限较长，所以假如有看好的项目，主张个人出资者能够经过场内买卖在适宜价格申购现已上市的REITs，这样更便利、流动性也不错。

徐圣雄表明，关于出资者而言，不能简略比对项目现金分配率或许可分配金额去挑选产品。相较而言，特许运营权类项目愈加接近于债券，而产权类项目会偏股性一些。

林佳义指出，“我国版的公募REITs与美国等彻底不相同，我国底层出资标的为根底设施项目，例如收费公路、工业园、仓储物流、污水处理、生物质发电等，这些项目其实收益预期并不是很共同，也十分不安稳，出资人需求穿透底层进行判别，比方优质的湾区高速公路质地更高，更有或许实现报答，流动性也更好，而假如项目运营才能缺乏的，不安稳性太强的，需求清晰逃避。”

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