200家房企迎偿债生物制药高峰：6

克而瑞证券数据显现，彭博职业分类下房地产职业悉数1334家主体企业下半年约有6448亿元境内外债券到期。
这个数据根本上包含了悉数的房地产企业。
偿债小顶峰也加快到来。据CAIC数据，6-7月200家核心房企约有1755亿元债券到期。
民企的情况更糟糕，到期债券占比接近了7成。点击上方蓝字，重视21君~

走进经济生活里的悉数

导读：一位组织投行人士表明，一般来说，国内债券发行对发行人的名誉危险重视不太多，美元债对发行人的名誉危险较为重视，现在债款人仍整体安全。有出资人表明，其所持有新城债券没有到期，因而暂没有回售要求。

标普表明，新城开展具有满足资金来归还其短期债款，包含别离于本年8月和10月到期的算计45亿元的可回售境内债券。接下来，该公司有3.5亿美元的境外债券将于2020年2月到期。

来 源丨21世纪经济报导（ID：jjbd21）

记 者丨辛继召 深圳报导

编 辑丨马春园

图片来历 / 图虫

阅历股债齐跌的新城开展，危机还没有免除的痕迹。

7月3日，新城开展和新城控股实践操控人王振华涉嫌猥亵儿童罪被上海普陀警方拘留，这一事情在杂乱的金融商场上继续延伸。

7月5日，穆迪、标普、惠誉三大评级组织指出，新城开展和新城控股的危险事情具有负面信誉影响，后二者将其列入负面信誉查询名单或负面评级查询名单，但暂未调整主体评级和债项评级。两家内地评级组织也对此事情表明重视，包含后续房地产事务运营没外部融资压力、有息债款归还、公司股权质押及或许触发的出资人维护条款等。

三大评级组织的逻辑根本共同：若查询导致正式申述，公司股价继续跌落，从而影响两家公司的名誉、事务运营、融资途径和流动性，则评级或许承压。

商场正在亲近重视的有两点：

一是，若评级下调或实践操控人改变，是否有或许触发其已发行债券回售条款；

二是，股价继续跌落对股权质押危险的压力有多大。

“这种行为在商场上之前没有见过，很检测各大金融组织。”一位投行负责人表明。

现在，评级组织对新城偿债才能仍表达观。标普表明，新城开展具有满足资金来归还其短期债款，包含别离于本年8月和10月到期的算计45亿元的可回售境内债券。接下来，该公司有3.5亿美元的境外债券将于2020年2月到期。

三大评级提示危险

两家上市公司中，新城控股集团股份有限公司（简称新城控股，601155.SH）、新城开展控股有限公司（简称新城开展，1030.HK）别离在1993年、1996年建立，首要从事住所房地产开发。新城控股是由新城开展持股67.1%的子公司，在后者的事务中占比很高。

到2018年底，新城开展和新城控股的土地储备散布在全国77个城市，建筑面积约为1.1亿平方米。

评级组织穆迪（Moody's）表明，王振华被刑事拘留对新城控股、新城开展两家公司具有负面信誉影响，原因是王振华现在无法实行公司办理功能，查询结果也存在不承认性。

穆迪将亲近监测王振华的刑拘查询开展及公司事务运营和财政情况。若查询导致正式申述或两家公司股价继续跌落，从而影响两家公司的名誉、事务运营、融资途径和流动性，则两家公司的评级或许承压。

穆迪估计，到2019年6月30日，新城开展持有约亿-450亿元现金。这一现金规划加上运营现金流足以掩盖其未来12-18个月行将到期债款以及许诺地价款。

标普全球评级今天表明，将新城开展的评级列入负面信誉查询名单，以反映该公司前董事长因个人刑事指控被上海警方刑拘的事情或许使公司名誉受损，并使公司的运营和融资遭到影响。

标普表明，该指控的严峻性以及突发替换公司领导层或许对新城开展的名誉和品牌形成严峻影响。或许冲击该公司与事务同伴和金融组织的联系。此外，出资者对该事情的反响在短期内或许影响新城开展的本钱商场途径或其他融资活动。鉴于其高层办理经验丰富且入行已久，该公司的日常运营并不会立刻遭到涉及。但该事情会使集团在一段时期内处于较大不承认性之中。危害程度或在未来几个月暴露，体现在包含出售、人员、融资、出资以及协作同伴联系等多个方面。

标普称，待该事情对新城开展的运营和财政情况所形成影响的程度逐渐明亮后，将承认是否移出负面信誉查询名单。

惠誉表明，已将新城开展和新城控股的长时间外币和辅币发行人违约评级列入负面评级查询名单。上述评级列入负面评级查询名单是根据，新城开展董事长和创始人王振华被警方刑拘或许加重新城开展和新城控股的事务危险和财政危险。

惠誉以为，上述事情或许在短期内负面影响两家公司的运营和财政成绩，包含两家公司的预售和拿地规划或许因名誉受损而下滑。两家公司的融资途径也或许遭到影响——虽然它们迄今为止未发生债款条款的违约。假如两家公司的运营及/或融资继续疲弱，将或许导致其信誉情况发生不行逆的恶化。

国内评级组织方面，两家评级组织对此事情表明重视。

7月5日，联合资信发布重视公告，称将继续重视新城控股董事长改变对公司运营和财政的影响，及时评价提醒公司主体即存续债券的信誉水平。

7月4日，中诚信世界表明，将继续与公司进行交流，一起对公司实践操控人被刑事拘留、董事长改变等事项对公司后续房地产事务运营没外部融资压力、有息债款归还、公司股权质押及或许触发的出资人维护条款等方面坚持重视。

是否触发债券回售

金融商场正在亲近重视的是，新城两家公司是否有或许因名誉危险或或许的评级下调而引发债券回购。

是否触发债券回售，分两种情况看：

一是，是否会因名誉危险触发债券回售；

二是，债券发行通常会建立操控权改变条款，实践操控人改变是否动身债券回售。

以新城控股2019年度第一期中期收据发行为例，若控股股东、实践操控人发生改变，则应当即发动维护机制，包含信息发表、回售组织或违背操控权约好事项。

发行人应在三项事情发生之日起两个工作日内，发布出资者回售公告。出资者可挑选继续持有或回售债券，若挑选回售的，应回售挂号期内进行挂号，将持有的本期债款融资东西以票面价值101%的价格悉数或部分回售给发行人。

三项触发回售的事项包含：信誉评级下调或展望调为负面时、有关股权转让完结交割时、约好的出资者维护机制的应急事情触发景象实践发生时。

其间，出资者维护机制应急事情是指发行人忽然呈现的，或许导致中期收据不能如期、足额兑付，或或许影响到金融商场安稳的事情，总共包含七条，和本次事情或许相关的为：“发行人或发行人的高档办理层呈现严峻违法、违规案子，或已就严重经济事情承受有关部门查询，且足以影响到中期收据的准时、足额兑付”。

不过，不同债券发行文件的回售触发条件不同，不行混为一谈。

如，新城控股2017年度第一期中期收据征集说明书提出，若呈现控股股东、实践操控人发生改变，应当即发动如下维护机制：信息发表、书面通知，主承销商须在知悉（或被合理揣度应知悉）上述条款中的触发景象发生之日起30个工作日内举行债款融资东西持有人会议。发行人可做出恰当解说或供给救助计划，以取得持有人会议抉择豁免本期债款融资东西违背约好。

新城控股在公告中，也仅提及新任董事长将行使法定代表人职权，未提及实践操控人改变。

7月4日，新城控股发布《关于公司董事长改变的公告》，推举董事兼总裁王晓松任公司第二届董事会董事长，王晓松将行使法定代表人职权，签署董事会重要合同、重要文件及其他应由公司法定代表人签署的其他文件。王振华将继续担任公司第二届董事会董事职务。

一位组织投行人士表明，一般来说，国内债券发行对发行人的名誉危险重视不太多，美元债对发行人的名誉危险较为重视，现在债款人仍整体安全。有出资人表明，其所持有新城债券没有到期，因而暂没有回售要求。

标普表明，新城开展具有满足资金来归还其短期债款，包含别离于本年8月和10月到期的算计45亿元的可回售境内债券。接下来，该公司有3.5亿美元的境外债券将于2020年2月到期。

是否触发股权质押危险

7月5日，新城两家上市公司股价继续跌落。

其间，在香港上市的新城开展控股（1030.HK）收报6.71港元，当日跌落6.68%，股价接连三个交易日总计跌落36.46%；总市值下降至396亿港元，市盈率5.1倍。

在香港上市的新城悦服务（1755.HK）收报5.08港元，当日跌落10.88%，股价接连三个交易日总计跌落40.93%；总市值下降至41.66亿港元，市盈率24.3倍。

在A股上市的新城控股（601155.SH）在通过两个跌停板后，股价跌至34.58元；总市值780亿元，市盈率PE为7.5倍。

多家基金现已下调新城控股的估值。据报导，东证资管、安全基金、国投瑞银、富国基金、景顺长城、融通基金、中银基金等多家基金公司，下调旗下基金持有的新城控股股票估值，估值价格均以31.12元/股进行估值。汇丰晋信将新城控股的估值下调至25.21元，该价格相当于在新城控股7月3日42.69元的收盘价上下调5个跌停。

到2019年6月末，新城控股约34%的A股流通股被质押。根据Wind数据，到7月4日，新城控股共有13项股权质押没有到期。其间，11项质押方来自富域开展集团有限公司，两项来自常州德润咨询办理有限公司。这两家公司均受王振华操控。其间，富域开展集团有限公司有两笔股权质押疑似平仓价均在30元/股以上。

穆迪表明，新城开展和新城控股的股价均暴降，新城开展已将质押其所持新城控股67.1%股份中约对折用于融资，若新城控股的股价继续暴降，新城开展的流动性或许趋紧。

不过，标普则以为表明，由港股公司部属主体在金融组织进行的股权质押存在必定潜在危险，但考虑到新城开展当时的流动性情况，若被要求追加保证金，短期内该公司无力偿付被强行平仓的或许性很低。

怎么看待新城的公司资质？

惠誉表明，于2019年4月承认新城开展和新城控股的评级为'BB'，反映了两家公司在快速扩张房地产开发和出资物业事务的一起坚持财政情况安稳的才能。

新城开展事务情况方面的实力遭到下列要素的支撑：出售规划巨大（2018年合同出售额为2210亿元人民币），土地储备多元且足以支撑三到五年的开发需求，以及不断添加的出资物业事务发生可预见的租借收入并令经常性EBITDA利息保证倍数从2017年的0.2倍升至2018年的0.4倍。

新城开展的杠杆率已从2017年底的40%升至2018年底的44%。惠誉估计，鉴于新城开展的事务快速扩张，很多运用合联营结构，且测验添加项目权益，惠誉猜测未来两年该公司的杠杆率虽将坚持在50%以下但会有所动摇。

新城开展的杠杆率（根据按份额兼并合资公司和联营公司报表后的净负债与调整后库存之比核算）坚持在45%左右，与旭辉等BB评级同业的水平共同，但高于远洋集团约35%的杠杆率水平。因继续拿地及开展出资物业组合导致本钱开销高企，2017年至2018年间新城开展的杠杆率有所上升。2018年该公司的经常性EBITDA利息保证倍数为0.4倍，与远洋集团的水平附近。

本期修改 陈思