公募筹备RE奥克股份ITs 新基建更适合做底层资产

《揭露征集根底设施证券出资基金指引(试行)》(征求意见稿)4月30日发布以来，公募REITs成为职业事务的焦点。为推动根底设施公募REITs保险起步，5月8日基金业协会举行座谈会讨论展开大计，职业组织代表，发改委出资司和证监会组织部、债券部相关处室担任人参加了会议。

据我国基金报记者了解，面对公募REITs这一万亿等级商场，基金公司都不想错过机会，不少公司现已着手展开具体作业，活跃寻觅项目，探究事务空间。

摩拳擦掌预备项目

公募REITs行将起航，基金公司活跃备战。我国基金报记者采访发现，不只传统头部公司，一些中小型基金公司也摩拳擦掌，整合内部资源倾力投入，具有大型券商布景或股东方在根底设施建造上有优势的公司更为活跃。

博时基金表明有意布局公募REITs产品，正在抓住研讨，但人员、团队、组织设置等方面对整个职业来说都是难题，还需求一步步探索。

德邦基金总经理、我国基金业协会财物证券化事务专家参谋、公募REITs作业小组组长陈星德表明，德邦基金在2019年就设立了以ABS、类REITs事务等特殊出资为特征的专户事务部。依据此次《征求意见稿》的要求，公司将持续优化组织架构，进步团队全体效能；一起加强与股东的协同协作，组成业界一流团队，完成步步为营的展开。

中金基金相关担任人士表明，与母公司中金公司各部分一道很早就已启动了公募REITs的研讨和预备作业，形成了联协作业形式。

华南一家基金公司人士泄漏，公司控股股东为全球最大建筑工程承包商之一，事务规划包括简直一切根本建造范畴，具有共同的办理和技术优势。公司将活跃与股东方沟通协作，推动公募基建REITs产品落地。

金鹰基金产品研发部表明，公司第二股东越秀金控在REITs事务上具有优势，金鹰基金势必会在此类产品上活跃布局，充分发挥股东优势，打造办理运营才能，进步中心竞争力。

华泰证券资管表明，根底设施REITs是值得证券公司要点深耕的事务。作为一起具有公募基金和专项方案“双办理”车牌的资管组织，华泰证券资管必定会在根底设施REITs推动作业中，自动担起任务，发挥办理人的主力带头作用，为根底设施REITs蓬勃展开贡献力量。

业界已有测验

2015年，鹏华前海万科REITs建立，以深圳前海区域优质商业地产为根底财物，是国内榜首只契合世界惯例的公募REITs产品，不过，随后再未见相似公募产品出炉。但是，在QDII、专户产品、子公司产品等范畴基金公司做了不少测验。

QDII基金方面，现在商场上有广发美国房地产、上投摩根富时REITs、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产等产品，布局全球规划的REITs，不过首要仍是在二级商场。诺安基金世界事务部总监宋青表明，运作此类QDII在REITs世界商场积累了相对较丰厚的经历。

在基金专户和子公司产品上公司也有进入。记者在基金业协会站查找“房地产”、“不动产”等称号，可以看到43款专户或子公司产品，多由基金子公司发行。查找“REITs”则可以看到，2014年发行的“招商财富-中信REITs基金2号专项财物办理方案”、“招商财富-中信REITs基金专项财物办理方案”等产品，根本已提前清算。

博时本钱表明，博时基金专户和子公司资管方案活跃参与ABS(含类REITs)出资，年出资额到达百亿等级。子公司还展开了不动产出资事务，产品规划约20亿，在业界处于领先地位。

陈星德表明，德邦基金股东德邦证券以财物证券化事务见长，在专户和子公司层面十分重视展开包括类REITs事务的ABS事务，成功运作的项目超越十个，办理规划数十亿元，积累了必定的出资办理和项目经历。

此外，鹏华基金表明，在鹏华前海万科REITs创设的过程中，为完成公司在传统公募基金事务形式之外的战略性打破，特别设立了出资银行部，装备专业化团队，时间预备公募REITs的方针落地。

“新基建”

或更合适做REITs财物

我国基金报记者从采访中了解，各大公司现在聚焦点是REITs根底财物，新基建、租借住宅等归于比较适宜的项目。

陈星德表明，REITs的根底财物要求有长时间安稳的现金流，满意出资者长时间持有的预期收益，以及可以进行商场化运作，无法令瑕疵等条件。依据上述考虑，“新基建”主题下的通讯络根底设施、大交通根底设施、能源供应根底设施、物流仓储根底设施、数据中心根底设施等均是比较合适的财物，政府相关部分也对项目的条件和相关程序做出了组织。

“遴选合适发行公募REITs的根底财物首要遵从三大准则：一是为较好地匹配出资人的权益出资危险溢价要求，根底财物需具有较高收益率；二是根底财物须具有长时间、安稳的现金流；三是要商场化运作，且权益无瑕疵、可搬运和法令阻隔。”鹏华基金表明，依据这些准则，5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源轿车停车场/充电桩、大数据中心、工业园区、工业物流园区等项目十分合适，根本掩盖大类根底设施。

华南一家大型公募投研部总监表明，参照美国商场经历，将信号塔、石油管线等作为底层财物的十分多，但我国许多根底设施商场化程度不是很高，在学习国外经历时需求加以区别。“租借住宅是比较好的根底财物。方针上比较支持，土地方面也现已开端实践，商场运营组织也逐渐走向老练，能确保现金流的安稳和增加。”

前海联合基金也以为，REITs事务价值终究取决于其生长性带来的收益，有安稳生长远景的财物更合适做REITs，比方仓储物流、数据中心等信息根底设施。

此外，博时本钱表明，项目现金流具有安稳性和生长性的财物是比较合适的优质财物。本次试点相较海外商场包括较广义的根底设施概念，仓储物流、工业园区和数据中心在过往的不动产出资中都有不错的体现。未来，在根底设施成功试点的根底上，商业不动产范畴是否能进入到公募REITs中让我们拭目而待。