跌懵了！A股最惨板块再遭暴击 房地产生意股权登记日是利好利空太难做？

重仓持有地产股的出资者，最近有点溃散。

2020年被“茅财物”吊打，2021年又被周期股“蹂躏”。5月19日，一则约束房地产融资的风闻再次令房地产板块团体重挫，在收盘后，多位来自银行、理财业界人士表明，有关注到上述风闻，但均未收到此类告诉或窗口辅导。

2021年年头看多房地产板块的明星基金司理董承非，于一季度大幅加仓的万科、保利地产体现均不尽善尽美，其办理的2只基金盈余排名已跌至2000名之外。

关于当时房地产职业，业界人士普遍认为，高地价、限房价的布景下，房企盈余才能下行是约束估值的中心要素。

房地产板块再遭“暴击”

受疫情影响，2020年地产股阅历了“至暗时间”，中证房地产指数全年累计跌落近13%，进入2021年，年头至今指数累计跌幅为2.5%，仍显着跑输沪深300指数（-0.75%）。

5月19日，跌跌不休的房地产板块再度团体重挫，其间荣盛展开（002146）大跌超5%，“地产一哥”万科A也大跌近2%，板块内的心情再次被约束到冰点。

当日A股并未呈现大跌，全体处于横盘震动，房地产板块团体跌落或许与一则风闻有关。5月19日，上传出一则音讯称，协会明确要求全职业均不得展开房地产供应链类项目，单一类或调集类项目均不行，将加大对房地产融资的管控力度。

当日收盘后，有媒体报道，多位来自银行、理财、保理业界人士表明，有关注到上述风闻，但均未收到此类告诉或窗口辅导。业界人士表明，监管对房地产供应链2020年就已有窗口辅导，房地产类供应链ABS储架规划最多20亿元，已获批储架的能够持续翻滚发行，但新请求现已很难获批。

可见，商场资金关于地产板块的心情是十分软弱的，稍有风吹草动，便有资金出逃。自2020年以来，地产板块一直都不受商场资金待见，房地产板块的总市值已累计跌去了3272亿元。

从地产板块的估值也能够看出资金的慎重程度。以龙头股为例，万科的市净率仅1.3倍，而其过往多年的净财物收益率ROE都超20%；保利地产的最新市净率乃至已跌破1倍，处于破净状况。

有剖析人士指出，因为“房住不炒”的方针定调，房地产调控仍会持续，央行货币方针边沿趋紧，是房地产估值不断下行的主要原因。

600亿“顶流”基金司理重仓万科、保利

忍耐折磨的不仅仅是散户，重仓装备地产板块的公募基金也不好受。

“地产是比现金还要好的财物，是震动市的防护利器。”这是明星基金司理董承非在2021年年头给出的预判。现在，其掌管的兴全新视界、兴全趋势出资都重仓了万科A、保利地产。

据2021年一季度显现，到3月31日，兴全新视界前十大重仓股分别是紫金矿业、三安光电、我国神华、万科A、保利地产、海康威视、美年健康、北新建材、我国安全和妙可蓝多。

再看兴全趋势出资混合，本年一季度前十大重仓股分别是紫金矿业、三安光电、万科A、海康威视、美年健康、保利地产、我国安全、北新建材、欧派家居和宋城演艺。

比照2020年年底的持仓状况，董承非在本年一季度对万科、保利地产都进行了必定程度的加仓。其间，兴全新视界对万科、保利地产分别加仓200万股、1000万股，兴全趋势出资对万科、保利地产分别加仓1879.9万股、3603万股。

到现在，董承非办理的2只基金财物总规划高达667.42亿元。其间，兴全趋势出资是老牌牛基，建立以来的报答率超越2462%，董承非于2013年10月28日接手办理，任职期间的报答率达331.88%，年化报答21.31%。

其实，早在2021年年头，董承非曾在一次内部讲演中表明晰本年的出资战略。其表明，对2021年持慎重态度，现已在做防护性动作，甘愿少赚不幸亏，持仓结构上往自己觉得更安全更舒畅的方向上靠，根本现已进入防卫打法，战略上采纳下降权益仓位，调整持仓结构，减持高位财物等。

董承非在提及地产职业时表明，地产是比现金更好的财物，是震动市的防护利器，所以更乐意持有，但不会押注太重。

即使是“小心谨慎”，资本商场仍然泼了一盆冷水。早年5个月的商场体现来看，董承非重仓的2只地产股体现欠安。本年年头至5月19日期间，保利地产累计跌幅达14.7%，万科A的累计涨跌幅为6.72%。

天天基金的数据显现，到5月19日，兴全新视界定开混合本年的累计收益为-2.19%，在同类基金中排名第3484位；兴全趋势出资混合累计收益为0.5%，在同类基金中排名第2433位。

净赢利率低至1%-2%！房地产生意太难做？

众所周知，房地产职业的挣钱形式是，拿地-预售卖房-盖房-交给，盈余的中心天然是贱价拿地，高价卖房。有剖析人士表明，现在房地产的逻辑变了，会集供地新规之下，拿地竞赛愈加剧烈，价高者得，但卖房却被限价，房企赢利空间被紧缩，假如融资本钱没操控好乃至会亏钱。

近来，“杭州地产一哥”滨江集团（002244）董事长戚金兴在成绩阐明会上表明，最近在杭州团体土地出让中，公司获取了5块土地，在滨江集团精干高效办理下，公司融资才能强，融资本钱低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净赢利水平。

1%-2%的净赢利水平，瞬间令职业炸锅，高地价、限房价的布景下，房地产企业的盈余才能令人堪忧。据中信建投证券测算，滨江拿下的地块中，有三幅的地房比超越80%；与融信联合拿下的宁围单元地块的隐含毛利率仅1.5%；独自获取的城厢大街山口单元地块地房比为81.9%，隐含毛利率则为-1.9%，存在亏本的危险。

而这背面是，杭州会集土地出让的火爆，拿地的均匀溢价率高达26%，杭州出让的57宗土地中，近20宗改写了地点板块地价新高。

别的，克而瑞测算，建发集团于5月13日在厦门拿下的湖里区地块，成交价26.3亿元，配建面积1.32万平方米；除掉配建后，楼面价高达6.78万元/平方米，但是该区域的商品房价格不得超越7.18万元/平方米，房地差仅有4000余元/平方米，想要完成盈余好不容易。

滨江、建发集团仅仅是一个缩影，现在各家地产巨子为了商场份额，争相抢地，使得土地拍卖价格不断改写新高，但是一手房房价却被约束，房企的盈余空间天然被约束，而这种状况或将是未来一段时期的常态。

当时业界普遍认为，房地产职业未来进步盈余才能，是改进商场估值的要害。中信建投证券房地产职业首席剖析师竺劲表明，拿地价不断上涨，未来出售端限价难言铺开之下，估计房企赢利率将会持续被紧缩。

中泰证券指出，三道红线、借款会集度办理和会集供地新规归纳推进房地产职业加快迈入运营驱动年代，将推进房地产职业门槛提高、并削减内讧，职业会集度将进一步提高。